商业建筑研究

商业建筑研究商业建筑研究提纲一、商业与商业建筑（基本概念及属性）定义——从事商业交换活动的平台分类——大型综合超市、仓储市超市、专业性大卖场、购物中心（或一类、二类、三类）布局——城市核心区、老城区边缘、城郊结合部、郊区新城、社区型二、国内外主要商业及商业建筑理论简介例如：土地价值理论、加纳模式、中心位置理论、商圈理论、单店面积极限理论三、商业策划研究四、商业建筑设计原则1功能布局2交通组织——包括出入口设置、车流人流组织、自动扶梯数量、通道宽度等内容3内部空间——包括开间、层高、柱距、面积、内部中庭、室内装修等内容4外部空间——包括建筑外立面、步行街、过渡空间、室外广场等内容5消防设计6配套设施——关键性配套设施的设置-发电机房、锅炉房、空调机房等7造价估算——结合案例说明单方造价标准五、商业建筑分类研究（结合案例）1购物中心（城市综合体）——大型超市、零售店、步行街、餐饮、休闲娱乐2特色商业街区1商业与商业建筑1.1定义商业定义分为广义和狭义两种。广义定义：商业是变更财产所有权以取得利润的一种经济行为。不论这种行为是直接、间接还是辅助买卖，是国内还是国际贸易；是有形还是无形使用价值交易；是以货币还是信用为手段，都属于商业范畴。无论商业范畴如何广泛化，都不否定“商业是为卖而买的交易活动”这一本质。狭义定义：商业是单纯的买卖行为，是以盈利为目的的直接或间接地购买商品，而后又转手贩卖的行为；其经营对象是生产资料、生活资料（甚至仅为生活资料）等有形的物质使用价值，而不是信息、服务等无形的使用价值；其经营手段是货币，而不是信用及其工具；其经营空间范围仅限于国内，而不包括国际；其经营者仅限于纯粹商品交易主体，而不包括商品生产主体；从事商业的行为仅限于直接从事买卖的行业，而不包括辅助买卖的行业。总之，商业就是纯粹的商品买卖，甚至是纯粹国内的、某些有形的物质商品的、由独立化的商业主体承担的买卖。不同场合，对商业理解不同。一般大众的理解，商业就是进行物品买卖的活动；房地产投资的理解，商业有时还包括餐饮、娱乐、休闲等方面的活动。商业建筑的定义：主要为有形物品进行现场买卖的商业活动建造的空间场所，不包括餐饮类建筑。(《建筑设计指导丛书——现代商业建筑设计》）商业建筑分类有很多种，一般按行业类型、消费行为、建筑形式、市场范围及规模等商业建筑的类型进行划分。按照行业类型划分：可分为零售类商业建筑、批发类商业建筑、餐饮类商业建筑。零售类商业建筑又分为杂货店、专卖店、百货商店、超市、购物中心、步行商业街等。购物中心、步行商业街等商业建筑，往往将餐饮类商业建筑及其他广义商业建筑（如娱乐休闲类建筑、健身服务类建筑等）进行融合，具有规模大、复合度高的特点。按照消费行为划分：可分为物品业态和体验业态商业建筑。物品业态商业建筑是指强调物品销售，以物品作为基本经营内容，为消费者提供购物服务的建筑形式，如百货商场、超市、购物中心、家居建材超市、直销折扣商店、各种商业街，以及各种类型产品的旗舰店和专业店。体验业态商业建筑，指为消费者提供某种身心感受的建筑形式，如娱乐、休闲类商业建筑。餐饮类建筑介于物品业态和体验态之间，同时具有两者的特征。按照建筑形式划分：按照建筑形式的复合程度可分为单体商业建筑和综合商业建筑。单体商业建筑指建设在独立地块上的商业建筑项目；综合商业建筑指在商业建筑中复合了住宅、酒店、写字楼、体育场馆等气他项目的建筑形式。按照市场范围划分：近邻商业建筑——邻里周边的消费者；社区型商业建筑——某个社区的消费者；区域型商业建筑——周边几个社区的消费者；城市型商业建筑——所在城市的大部分区域；超级型商业建筑——客户群覆盖所在城市及周边城市。按照规模划分：不同投资者、不同行业对商业建筑的规模划分标准不同。我国商业建筑设计规范（JGJ48-88)将商业建筑的规模分为大、中、小三类。1.2分类规模百货商店、商场建筑面积专业商店建筑面积菜市场类建筑面积大型1500050006000中型3000-150001000-50001200-6000小型3000100012001.3业态分类商业业态包括百货商店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。1.3.1百货商店指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。（1）选址在城市繁华区、交通要道。（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、医疗、家庭用品为主，种类齐全，少批量、高毛利。（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。（6）采取定价销售，可以退货。（7）服务功能齐全。1.3.2超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。（1）选址在居民区、交通要道、商业区。（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。（3）商店营业面积在1000平方米左右。（4）商店构成以购买频率高的商品为主。（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。（6）营业时间每天不低于11小时。（7）由一定面积的停车场地。1.3.3大型综合超市指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购物需求的零售业态。（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。（2）商店营业面积2500平方米以上。（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。（4）采取自选销售方式。（5）设与商品营业面积相适应的停车场。1.3.4便利店满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%顾客为有目的的购物。（4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。（6）以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。1.3.5购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。（4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。1.3.6仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。（1）在城乡结合部、交通要道。（2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。（3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。（4）商品结构主要以食品、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。（5）店堂设施简朴、实用。（6）采取仓储式陈列。（7）开展自选式的销售。（8）设有较大规模的停车场。1.4业态配置位置设计原则业态布局低区顾客最先或最后光顾的商品，与地铁连通口确保客流畅通，配置选择时间短的轻便商品和高档消费品食品、特产、超市、化妆品、鞋、包、钟表眼镜类、烟、酒、银行、ATM等中区稳重气氛，配备选择时间长，价格高，且出售量大的商品满足布置多种专业柜台服饰、餐饮、儿童玩具等高区布置需要较大存放面积的商品及娱乐休闲类电器、家居用品、健身器材、电影院、KTV、夜总会、冰场、健身、音像、书店、教育、儿童乐园、网吧、电玩、演艺、俱乐部等1.4.2业态比例建筑面积=租赁面积+公共空间（中庭回廊和公共设施）+后勤保障（服务设施和设备机房）大中型商业设施的租赁面积占建筑面积的比例是：复合型商业综合体=45%-50%百货商店=50%-60%超市=60%-65%1.4.3业态结构商业业态结构呈现“三足鼎立”购物零售功能=40%餐饮功能=30%娱乐休闲功能=30%1.4.1业态布局正大广场，位于上海浦东陆家嘴商圈，是一座集商业、餐饮、娱乐为一体的超大型购物中心。该建筑打破了一般大型商业建筑布局模式，赋予全新概念，即室内商业步行街。一条15米宽的大坡道，一头连接滨江大道，从三层缓缓向上到达五层。六、七、八层以不断变化的街道，斜天桥及自动扶梯连接，最后直至圆形观景平台。用地面积：31000平方米总建筑面积：240000平方米；地上总建筑面积：167314平方米；地下室面积：74675平方米建筑高度：53米建筑层数：地上10层，地下3层层高：5米1.5实例分析——正大广场楼层主要功能地下部分地下三层停车库及设备机房地下二层——地下一层超市地上部分首层——四层零售店、专卖店五层美食广场六层——七层零售点、专卖店八层电影院九层多功能厅十层高级俱乐部正大广场业态分布正大广场业态结构正大广场业态比例商业及商业建筑理论22.1商圈理论2.1.1商圈概念商圈是以商店为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围（以达到商店的路径尺度，或以达到商店所用的时间来描述的地理范围）。在确定商圈范围时，还必须考虑商业经营的业种、商品的特征、交通状况等。对于小型商店，商圈主要是由商店周围人口的密度、分布状况以及徒步来店时间等因素确定的。对于大型商店，除了以上因素，交通的便利性是确定其商圈的重要因素。2.1.2商圈构成商圈由核心商圈、次级商圈、边缘商圈等三部分组成。核心商圈内，顾客数量一般占该商店顾客总数的55%-70%。商店的核心商圈在地理上最靠近商店。次级商圈内，顾客数量一般占该商店顾客总数的15%-25%。次级商圈位于核心商圈外围，顾客较为分散，日用商品对这一区域顾客吸引力极小。边缘商圈包含其余部分的顾客，只有需选购的商品才能吸引他们。2.1.3顾客来源居住人口：居住在商店附近的常住人口，核心商圈内顾客主要来源。工作人口：在商店附近工作的人口，利用上下班时间就近购买，次级商圈内顾客主要来源。工作人口越多，商圈规模越大，潜在顾客数量越多。流动人口：交通要道、繁华商业区、公共活动场所等地方过往的人口，边缘商圈内顾客主要来源。流动人口越多，经营同类品种商店竞争激烈。边缘商圈次级商圈核心商圈2.1.3店址的选择1.核心商圈、次级商圈的范围分析分析盈利的可能性2.交通状况分析商品运输是否容易；与汽车站、码头距离、方向如何；交通管制状况引起的有利不利条件，如单行街道3.客流分析自身客流、分享客流（经营互补商品商店）、派生客流（顺路进店）；客流规模4.竞争对手分析避免竞争对手众多的情况，分析能否在停车场、营业面积、周围环境等方面实现差异化5.街道特点分析交叉路口客流集中，能见度高，宜设店；有些街道宜设在客流主要来向一端6.人口增长、地区发展等方面分析附近地区的人口增长、城市规划、地区发展等前景如何，以确定结合未来发展的区位选择7.场地开发环境分析面积、主要道路距离、道路的交通容量、发展余地等8.其他相关因素分析对土地、开发、运营产生影响的因素，如地价、规划状况2.2零售商业区位理论代表人物是鲍尔钦和克威。不同的商业企业分布于特定的空间区位，从而形成商业服务设施等级体系。这个体系划分及区位特点如下中心商业区：城市中心商务区内除去办公专用区以外的地区，有各种类型的零售商店、大型商场和贸易商行。由于是全市各类交通的交汇点，可达性最高，是全市性商业设施的最佳区位。一些大城市，往往有几个中心商业区，可以是线型的，也可以是集核状的。在中心商业区，随着距城市中心最佳地点向外距离增加，商店的分布规律一般为：大型商场和贸易商行——妇女时装商店——珠宝商店——家具商店——杂货店。在这个区域，接到向阳面商铺租金和营业额明显高些。带形商业区：沿城市放射性干道向郊区商业中心或以外延伸。多数商店较集中分布在人口稠密或收入水平最高的地区，以杂货