关于公寓产品研究

二零一二年四月关于公寓产品的研究2012年9月目录PART1：公寓的概念PART2：公寓产品立地条件PART3：公寓产品的分类PART4：公寓产品构成元素研究PART1：概念界定从用地性质与土地年限来说，公寓与住宅的明显区别是：非住宅用地，40年或50年产权的产品。公寓=非住宅房产证+40年/50年产权公寓=非住宅房产证+40年/50年产权+不符合住宅日照与楼间距要求与住宅区别：公寓新定义：PART1：概念界定从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不仅可以满足客户办公的需求，还兼备了居住功能，功能复合性是其重要特征。写字楼住宅公寓产品对商务功能对居住功能住宅写字楼公寓两种功能无明显界限，可自由转换，处于不同的市场环境会呈现不同使用功能的偏向集中办公，形象展示较好不具备具备不具备PART1：概念界定功能复合的公寓产品区别于居住产品：非居住用地，40或50年产权公建化外立面大堂、电梯间等商务化配套、商务化物业管理套内空间和平层空间的可分割区别于商务产品：智能化消防要求不一致、无中央空调等层高多为3-3.3米，商务物业3.6-4米增加了煤气等生活配套VS公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同时满足办公与居住功能的复合需求。PART2：公寓产品立地条件一、区位优势明显，多位于城市核心区，或是新型发展区域二、交通便利，城市主干道沿线等三、周边配套相对齐全，尤其与商业、写字楼伴生四、依托强大的城市资源外部因素内部因素一、明确定位——功能单一/城市综合体二、独具特色——建筑形式/升值潜力三、功能体系明晰——对于公寓功能的确定PART3：公寓产品分类用地性质住宅商业用地商业用地产权性质公寓商务公寓商务公寓或公寓产权年限70年40年40年特点面积较小，30~60平米；精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低；产权性质为商务公寓，非纯写字楼面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性一般以只租不售和产权式经营为主大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业服务，物业管理费也较高根据用地性质与产权的年限划分普通公寓商务公寓酒店式公寓PART3：公寓产品分类根据用地性质与产权的年限划分（济南规定2011.3）居住公寓商务公寓界定配套配套界定居住用地上的公寓一般指日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别普通住宅建筑，此类公寓明确为居住公寓。居住公寓的配套公共服务设施一般住宅标准配置商务金融用地规模较大的建设项目可根据需要配建适量公寓，配建比例一般不超过建筑总量的35%，商业金融用地上配建的公寓明确为商务公寓商务公寓的停车场等配置公共服务设施按照一般公建标准配置PART4：公寓产品元素——建筑风格公寓市场较为常见的建筑风格，现代风格、新古典主义风格、ArtDeco风格酒店公寓现代主义现代简约现代典雅特征描述•简约、纯净外形•外立面整体性强，常会采取削弱角部，打破空间六面体手法，突出围合元素•强调建筑的时尚感•造型简单、纯净•抛弃繁复的装饰，偏重于简约与理性，强调外立面的质感•注重体现本质生活精髓•多结合采用涂料、陶质、石材等材料•色彩运用稳重、大方•顶部造型复杂，靠不同材料使用营造稳重，豪奢的氛围关键词时尚、现代、立面整体性强简约、色彩单一、现代质感三段材质运用、色彩以暖色为主、现代而不失古典金地梅陇镇星河丹堤京武.浪琴半岛PART4：公寓产品元素——建筑风格ArtDeco风格酒店公寓现代主义特征描述•建筑物以挺拔而起、傲然屹立之势给人印象深刻•形体成阶梯状收分，强调垂直线条•注重装饰几何化，多用放射状、V形图案•常用外干挂面砖、天然石材等。表现材料的质感、光泽•色彩设计运用鲜艳颜色、暖色和金属色，给人华美灿烂视觉印象关键词昂贵、古典气质、垂直线条、几何现状、阶梯收分金地梅陇镇星河丹堤京武.浪琴半岛上海翠湖天地北京棕榈泉国际公寓PART4：公寓产品元素——建筑风格新古典主义风格现代主义特征描述•建筑物外部与顶部造型较为多样•强调古典主义里的拱券、柱式、雕塑等元素•注重装饰线条上直线与曲线关键词新古典元素、多线条处理金地梅陇镇绿城玉兰公寓类型项目名称建筑风格依托综合体价值项目的商务公寓项目华强广场现代风格鲁商国奥城现代风格银座中心现代风格与住宅区混搭公寓项目名泉春晓公寓ARTDECO四建美林苑公寓ARTDECOPART4：公寓产品元素——建筑风格目前济南市场建筑风格分两种情况：与住宅区混搭公寓建筑风格大多遵循与住宅区风格一致的原则，依托综合体价值项目的商务公寓项目以现代风格较为常见。PART4：公寓产品元素——布局从建筑形态上讲，其形态多样，有单元式、外廊式、内廊式、核心筒式核心筒结构（回字形短廊式）交通核布局有电梯井道、楼梯、公共空间、部分设备间等围护成中央核心筒此种结构有利于结构受力，具有较强的抗震性。从交通布局上来讲，保证较好的通达性，现交通动线更为顺畅。PART4：公寓产品元素——布局单元式内廊式单元内廊式结构此结构的特点是每层多户，由一条内廊贯穿整个楼座。板式结构，大面宽，短进深，有利于整个楼体的采光。户型易于分割，适合小面积户型排布。但此种结构每层户数较多，略显嘈杂，适宜做过度型住房使用PART4：公寓产品元素——布局外廊式跨界产品：万科第五寓公寓的楼体为板状单元，进深小，面宽大，使得所有主要功能空间均获得良好的通风、采光条件创新的公共空间设计，摆脱传统塔式住宅封闭，呆板的入户感受。外廊式PART4：公寓产品元素——层高及公摊目前全国未出台统一性的标准对于公寓标准层高，各地方对公寓产品层高缺乏严格限制条件。济南公寓市场，平层层高大多在2.8—3.3米，LOFT层高4.49—5..4米。与住宅相比较而言，公寓的层高稍高。近期公寓规定层高在4.5米以上，按两层面积计算。预计后期公寓市场层高将不会超过4.5米。从公摊上，市场公寓产品公摊多在25%左右，个别公摊较大的在30%以上。项目层高（米）公摊杰正·山山山3.1523%康桥颐东公馆3.023%鲁商国奥城平层：3.3ＬＯＦＴ：４．９５23%诚基中心ＬOFT：5.4——华强广场2.932%汇东国际3.0524%从层高方面，缺乏统一标准；公摊面积较大，普遍在25%上下浮动PART4：公寓产品元素——户型对过道的处理独立玄关，带鞋柜独立卧室、带凸窗工作阳台舒适的室内尺度厨房可打开空间开阔A-50-1B1W-8F技术参数建筑面积套内面积公摊面积得房率50平方44.7平方5.3平方89%应用项目白马花园客户定位T级别产品特点1、51平米一房一厅2、得房率80%3、独立卧室、带凸窗4、独立玄关，带鞋柜5、厨房可打开，空间开阔6、舒适的室内尺度7、可工业化住宅，提高产品质和生产效率公寓户型特征：居住类公寓：户型开间较小，进深较大，具备通风采光条件，厨房达到通风要求。商务类公寓：开间进深与居住公寓并无本质区别，具备基本的通风要求，可满足商务办公需求。PART4：公寓产品元素——户型常见户型鲁商国奥城ＬＯＦＴ（共１００平米）项目名称车位配比租售情况鲁商·国奥城1:0.8只租不售发巷1号公馆1:0.8销售情况不佳金光卡夫卡1:0.3未售杰正岭寓1:0.8未售汇东国际1:0.7未售PART4：公寓产品元素——车位配比从公寓配比情况来看，缺乏较为明确的规定，且各地方规定不同。居住类的公寓一般标准为1:1，其他公寓类型未有详细规定。济南公寓车位配比在1:0.7-0.8之间，仅个别项目车位配比较低。从目前济南公寓车位的实际销售情况来看，公寓的车位去化并理想。PART4：公寓产品元素——不同类型公寓配套设施居住公寓居住公寓体系选址标准一般首选繁华地段周边配套设施齐全对外部景观资源无硬性要求物业标准外立面形式多采用现代风格采用精装修标准服务标准安全设施配套“金牌式“管家服务户型面积偏小且较为单一PART4：公寓产品元素——居住公寓配套设施居住公寓——硬件配套户型面积要求：居住公寓户型面积一般以30-80平米居多，精装修标准，可以实现拎包入住。个别高档居住公寓依托优越的资源禀赋，户型面积普遍在100平米以上，借此实现较高溢价。管家式服务居住公寓高档居住公寓银座领海公馆PART4：公寓产品元素——居住公寓配套设施居住公寓——软件配套物业服务：管家式服务高档居住公寓要求内外配套齐全，装修标准较高，真正的高档居住公寓对物业服务要求较高，个别项目可以实现“金牌管家服务”对于中档居住公寓，注重社区内部配套设施，满足客户日常生活需求。西宁龙湖Moco国际公寓PART4：公寓产品元素——商务公寓价值梳理商务公寓商务公寓体系选址标准城市发展商务中心区、新兴发展区域或城市成熟商圈处于众多成长型公司的聚集地交通便捷之地，周边最好有轨道交通支撑物业标准智能化系统（包含宽频上网等）齐全的商务配套设施（商务服务中心+大型会议室等）服务标准安全设施配套专业的物业服务豪华挑空大堂PART4：公寓产品元素——商务公寓配套设施商务公寓——硬件配套户型面积要求：商务公寓灵活性较强，户型面积设计小到几十平米，大到几百平米。在济南明文规定，商务公寓的单套建筑不允许超过90平米。济南公寓市场上，户型尺度以40-60平米的小户型居多。无梁柱大板结构设计PART4：公寓产品元素——商务公寓配套设施商务公寓——软件配套管家式服务商务配套管家式服务大型会议室商务服务中心挑空大堂PART4：公寓产品元素——酒店商务公寓价值体系梳理酒店式公寓酒店式公寓体系选址标准物业标准服务标准商务区、高档住宅或酒店聚集区、高新产业区、涉外商贸聚集地交通便捷、城市先进要素聚集占据优越的自然资源或城市资源雄伟气派的外立面豪华入户大堂齐全的配套（高档会所＋城市配套）星级酒店式服务安全设施配套PART4：公寓产品元素——酒店式公寓配套设施酒店式公寓——硬件配套管家式服务户型面积要求：酒店式公寓注重空间舒适度与品质感，故所选户型面积一般偏大：户型一房（平米）两房（平米）三房（平米）面积５０－８０８０－１２０１２０以上全方位顶级配套高标准的精装设施管家式服务会所配套PART4：公寓产品元素——运营方式酒店式公寓——运营方式直接销售投资增值销售返租销售发展商物业管理公司业主委托销售管理业主发展商酒店经营管理公司委托管理销售委托经营返利发展商投资者酒店经营管理公司出租/委托经营委托经营返租回报销售产权运营方式PART4：公寓产品元素——产品附加值塑造方向一、产品建筑形式方向二、高科技运用方向三、景观绿化方向北部湾一号：前卫、现代的建筑解构手法使项目立面效果充满艺术感PART4：公寓产品元素——建筑形式PART4：公寓产品——配套设施北部湾1号还配置了空中网球场、无边际泳池、海滨休闲商业区、商务会所、幼儿园、大面积观海景观露台及各种活动场所，还有亚热带风情的绿化景观布置，为业主提供丰富而舒适的休闲生活。北部湾一号：配套齐全，提升项目整体价值PART4：公寓产品——注入科技元素锋尚国际公寓：引进欧洲高舒适度低能耗优化设计系统，打造高科技公寓社区高舒适度低能耗优化设计系统由八个子系统组成1、外墙子系统2、外窗子系统3、屋面和地下子系统4、混凝土采暖制冷子系统5、健康新风子系统6、防噪音子系统7、垃圾处理子系统8、水处理子系统混凝土采暖制冷子系统垃圾处理子系统PART4：公寓产品——配套设施塑造北欧景观园林风格，打造超高绿化率社区混凝土采暖制冷子系统