2011-6房地产基础知识

房地产基础知识培训房地产的相关概念房屋基础概念房屋分类影响房价的因素认识房屋两证房地产中介定义中介：以第三者身份促成交易而收取合理及合法报酬的行业.房地产：•房地产是房产和地产的总称。房地产也叫不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地；单纯的房屋；土地房屋的综合体。房地产经纪人：是指在经济活动中以收取佣金为目的,为促成他人交易而从事居间、行纪（行纪又称信托，就是指行纪人受他人委托，以自己的名义代他人购物、从事贸易活动或寄售物品，并取得报酬的法律行为。）或代理等经纪业务为常业的公民、法人和其他经济组织房地产行业分析一级市场:又称国家级土地市场,其主体是代表国家的房地产管理部门按照城市规划和土地管理法有关规定征用土地，将土地使用权出让给承担开发业务的企业特点：国家垄断经营房地产行业分析二级市场:即房地产开发市场（又称增量市场）其经营主体为各房地产开发公司，经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的房地产出售给单位或个人房地产行业分析三级市场:具有消费性质（又指存量房市场）一般指二手房房租赁和买卖，房地产物业在经过第一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市场范畴土地交易•出让年限：居住用地70年;工业用地50年，教育、科技、文化、文化卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;交易方式转让买卖交换赠予析产（离婚时分割财产部分）继承房屋交易抵押--指产权所有人以房契作为抵押，向银行取得借款，并按期付息租赁--指产权所有人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为什么样的房子不可以直接上市交易？1．司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其形式限制房地产权利的；2．已经被抵押的3．所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;4．有所有权纠纷的;5．已被列入拆迁公告范围内的;6.擅自改变房屋使用性质的7.依法收回土地使用权的。8.法律、法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形二、房屋基础概念•容积率•小区总建筑面积与总用地面积的比值•容积率=建筑总面积÷用地面积•建筑密度--建筑物底层占地面积÷用地面积（反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度）•建筑高度—建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度建筑物的高度必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。一般在风景区、文物保护单位、建筑保护单位周围有限高要求•建筑间距--建筑间距的控制是为了保证人们工作、生活的质量与安全，满足必须得日照、通风与消防要求。按日照间距与消防间距要求，求其最大值；最低需满足冬至日中午满窗日照一小时或偏斜照二小时。•建筑面积＝套内面积＋公摊面积•套内面积=套内净面积＋套内墙体面积＋阳台面积•公摊面积：公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间等它仅限于本栋楼内的公用建筑面积，与本栋房屋不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。•得房率=套内建筑面积/建筑面积一般：多层住宅为82-92％，小/高层住宅为67-82％，商业、办公楼为55-70％绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率绿地覆盖率：绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比•层高--住宅高度以“层”为单位计算；它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。目前，一般住宅层高在2.8米左右;•净高--则是指层高减去楼板厚度的净剩值，一般在2.65米;•住宅进深--指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。•我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。•在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就是住宅成为狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足，不过，进深大的住宅可以有效的节约用地•住宅开间即住宅的宽度。•指一间房屋内一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。•住宅开间一般为3.3、3.6、4.2米。•较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性三、房屋分类相关概念•商品房：开发商开发的以商品价出售的房屋，含成本和利润两部分.•房改房：经过房改办批准购买的房屋.•经济适用房：政府为照顾普通收入职工建造的微利商品房（利润为3%以下）.•二手房：是指经过一次交易之后再上市交易的房屋。۩私产房是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人投资建造或购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合作企业、私营有限责任公司）投资建造或购买的房产。住宅的产权，包括拥有权、占有权、处分权、收益权归以上主体所有。一、基础概念基本概念讲解：۩公房使用权房，也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。一、基础概念۩经济适用房经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，以微利价出售给符合条件的家庭，它是具有社会保障性质的商品住宅；经济适用房只有本地人才可以购买，5年内的经济适用房只能卖给固定人群（即有资格购买经济适用房的人），而且原则上只能按原价出售，购得的产权性质仍是经济适用房。5年后的经济适用房出售时对人群、价格都没什么限制，但是得补交一次成本价，购得的产权是商品房。一、基础概念۩集体所有房是指城市集体所有制单位所有的房产,即集体所有制单位投资建造、购买的房产,包括乡产、军产、校产等。一、基础概念۩《商品房买卖合同》是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。一、基础概念۩《房屋所有权证》是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权。简称房产证。一、基础概念۩《国有土地使用权证》是房屋产权人对房屋占用范围的国有土地享有使用权的凭证,以下简称土地证,土地的使用权性质一般分为出让或划拨两种一、基础概念۩《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。简称他证。一、基础概念۩《房屋共有权证》是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。共有的房屋，由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》，其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。简称共有证。一、基础概念۩房产评估是指房地产专业估价人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理地估计、推测和判断，此价格通常与实际买卖成交价不同。房产评估的目的一般有二个，一是为买房贷款提供贷款成数的依据（房地产抵押评估报告），二是为房屋买卖缴纳的税费提供依据（房地产交易评估报告），报告需要支付相应的费用。一、基础概念۩房屋产权过户即房屋所有权的变更手续，是指原房屋所有权人通过买卖、继承、赠与等方式将房屋所有权（包括房屋所有权和土地使用权）转移为他人所有的过程，税收项目包括：测绘费、手续费、印花税、登记费、契税、营业税、个税、土地收益金等。一、基础概念۩个人住房按揭贷款个人住房按揭贷款即买方在向卖方（或房地产开发商）购买房产时，自己先交首期房款，其余部分由银行贷款垫付，并用所购买的房产权益作为抵押，以后再按月偿还贷款本息（月供）的一种贷款方式。个人住房贷款按资金来源分类，可分为商业性贷款、住房公积金贷款和组合贷款。一、基础概念三、房屋分类1、按性质分一手房（增量房）二手房（存量房）2、按用途分住宅非住宅普通非普通3、按结构分砖混：以砖墙作为竖向承重框架:以钢筋混凝土柱梁来承重钢结构：工业化，国内较少、需高质量（如地铁大厦）剪力墙结构：主要用于高层，防风（如紫峰大厦）4、按外型分平房：总高3层以下多层：总高在4-7层小高层：总高在8-16层高层：总高在16层以上1、房屋所在小区的建筑容积率1.0以下2、单套建筑面积在144M2以上5、按产权分使用权:只有使用的权利，无权自行转让、出租、抵押共有权:产权证上有两个或两个以上名字，共有人必须全部同意才可买卖、租赁等所有权：拥有房屋完全产权，（占有、处分、使用、收益）6、按单元组合分点式：多层1个单元条式：多层多个单元塔式：高层1个单元（如隆盛大厦）板式：高层多个单元四、影响房价的因素•地点——现阶段房市看好，地价直接影响房价，特别主城区•交通——是否便利，公交，路，桥，以及地铁•购物——周边的商业区，大型超市，为生活提供方便•学区——此房是否可以上比较好的学校•楼层——一般客户只想寻2～5层的房子，这是因为：顶层：有些客户在买房时，尤其是买二手房时称“贵贱不用顶层”二层：有些二层房子下水管易堵一层：采光不好，但是有些会在使用面积上占优势（如带小院等）四、影响房价的因素•房龄——折旧，房价构成中的重要因素；•朝向——“坐北朝南”；•装修及配套——房屋是否经过装修，是否有齐全的配套设施，这方面在租赁市场上影响就比较大；•临街——主干道与支路的情况均不相同；•小区环境——小区环境是否优雅，人文环境是否好；•周边学校——在重点校片内，节省了赞助费；•房型——好的房型：通风，私密性好，全明。南北向金角银角阳面东西向东照铜角西照铁角阴面•南北向特点：南北通透，采光通风俱佳，是板楼中的最好户型，备受青睐！东西向特点：能保持空气对流通风；但西边的卧室西晒，夏天热！东照特点：早上能见阳光，但是通风透气效果不好！西照特点：西晒，下午阳光照射时间长，通风效果不好！西东北南铁角（西北向）铜角（东北向）银角（西南向）金角（东南向）（阴面）（阳面）第一面房屋所有权证二、全面收件五、相关证件演示房屋所有权证第二面第三面《国有土地使用证》身份证、户口本、结婚证二、全面收件婚姻证明单身证明结婚证离婚证、离婚协议、单身证明调解书、判决书、单身证明二、全面收件经济收入证明、流动人口婚育证明二、全面收件谢谢聆听！