周林彬教授房地产法和合同法

我国房地产法律体系与相关实务问题(讲课提纲)中山大学法学院周林彬教授一、我国房地产法体系概述（一）什么是房地产法？房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。房地产关系主要包括:1、土地、房屋财产关系；2、土地利用和管理关系；3、城市房地产开发经营关系；4、城市房产管理关系；5、城市物业管理关系。（二）我国房地产法律体系1、房地产法律（1）相关基本法律：如《宪法》、《物权法》。（2）专门法律：如《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》。（3）相关的单行法律：如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境保护法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。2、房地产的行政法规、行政规章、地方法规、地方规章（1）房地产的行政法规是以国务院令颁布的：如《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《物业管理条例》等。（2）房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的。如《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》、《房地产经纪人执业资格考试实施办法》、《房地产经纪管理办法》等多项部门规章。3、最高法院司法解释：在土地或房地产纠纷中，有关法律适用的解释。如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（三）房地产法的性质与特点1、房地产法的性质（1）房地产市场交易的特点，使房地产法具有私法性质,是民法特别法。（2）房地产市场交易管理的特点，使房地产法具有公法性质,是经济法和行政法的重要内容。2、房地产法的特点（1）综合性（2）专业性（3）强制性二、相关实务问题（一）土地使用权制度1、两种所有制对应两种所有权（1）全民所有制—国家所有权（城市土地所有权）（2）集体所有制——集体土地所有权2、两种所有权对应两种土地使用权（1）城市土地所有权：出让、划拨、租赁（2）集体所有权——承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用土地承包经营权的流转受到严格限制，但物权法对通过招标、拍卖等公开方式取得的“四荒地”的承包经营权的流转“网开一面”3、两级土地使用权交易市场（1）一级市场：国家与市场主体之间的有偿出让土地的市场。广东农村集体建设用地可以直接进入市场，并与国有土地同地、同价、同权；但农民不能在集体土地上盖商品房出卖。（2）二级市场：土地使用权人所进行转让、租赁、抵押以及土地使用权投资的各种交易活动。物权法有关建设用地使用权出让方式,多重使用,用地的自动续期的规定5、土地使用权的终止（1）使用期限届满（2）根据社会公共利益的需要提前收回（3）因逾期开发而被无偿收回（4）土地灭失5、小产权房“小产权房”是一些村集体组织或开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。城市化带来的“城中村”、“空心村”，现实中宅基地流转的隐形市场。购买“小产权房”有法律风险。（二）建筑物区分所有权1、建筑物区分所有权的权利体系：即专有权（个人住宅）、共有权（小区道路、绿地、公共设施物业用房、维修基金）和管理权（自我管理或委托物业管理）的“三权体系”，突出了对区分所有的建筑物的管理权利2、会所、小区道路、花园绿地的权属与利用《物权法》第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。3、停车场的权利归属与利用《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《物权法》规定的基本精神是，首先应当满足业主的需要，具体办法由当事人决定。（三）商品房预售制度1、商品房预售合同商品房预售合同是由房地产开发企业（预售方）与购房者（预购方）签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。2、商品房预售条件已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案；预售款项必须用于相关工程建设。3、预告登记制度《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”（四）房地产抵押与房屋租赁管理1、房地产抵押（1）房地产抵押概述房地产抵押，是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。（2）可抵押的房地产范围A依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的国有土地使用权B以出让方式取得的国有土地使用权C划拨土地使用权不得单独设定抵押，但是土地上有房产的，以房产设定抵押时应同时抵押房屋所占的土地使用权。主要还是遵循房地一体的原则。但是划拨土地使用权经拍卖后，所得价款应当优先补偿相当于该块土地使用权出让金的款额给原土地划拨部门。2、房屋租赁管理我国对房屋租赁的主要管理手段是实行房屋租赁合同的备案登记制度，其主要目的是保障租赁双方的合法权益以及减少因约定不明而产生的纠纷。合同法关于买卖不破租赁和承租人的先买权的规定（六）房地产中介管理与合同1、房地产中介管理从４月１日起，住房和城乡建设部、国家发改委、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》（以下简称《办法》）实施。《办法》总结了实践中常见的房地产经纪违法违规行为，对其提出了明确的禁止性要求，如规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得捏造、散布涨价信息，不得赚取差价，不得协助签订“阴阳合同”，不得侵占、挪用交易资金，不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务等事项。（1）许可制度法律对房地产评估机构实行许可制度，其设立、变更、终止，必须报省级以上财政行政机关审批。国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。按照《办法》规定，房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员，要求“持证上岗”。除了房地产评估机构外，法律对房地产其他服务中介机构实行企业登记管理。(2)、代理制度代理权限为中介所涉及范围即为其代理范围.代理范围内的后果由被代理人承担。代理权范围以公司章程和书面授权为根据.特别提示:表见代理的风险防范表见代理的风险防范具体言之,可以作出如下应对之策:A明确授权、严格管理代理证明文件。B及时告知合作实情，加大公示举措、增强公信效果。C禁止挂靠经营，杜绝发生连带责任情形。2、房地产中介合同（1）房地产中介房地产中介合同概述房地产中介合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止房地产中介关系的协议。房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。《办法》要求房地产经纪合同应当采用书面形式，防范房地产经纪机构以合同欺诈的方式侵害交易当事人的利益。针对实践中一些房地产经纪机构存在的搭车消费、强制消费等损害当事人利益的行为，《办法》要求房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当根据当事人自愿另行签订合同。建设（房地产）主管部门或者房地产经纪行业组织可以制定房地产经纪服务合同示范文本，供当事人选用。（2）怎样订立一份规范化的房地产中介合同保证实现合同目的的前提是合同本身的规范化合同有效性标准:主体资格、意思表示、合法性、合同形式办法规定：房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。合同法关于要约和承诺的规定:要约——希望和他人订立合同的意思表示。要约邀请——希望他人向自己发出要约的意思表示。新要约——受要约人对要约的内容做出实质性变更。承诺——受要约人同意要约的意思表示。合同法关于缔约过失责任的规定办法规定：房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示收费项目、依据、标准等内容。(3)房地产中介合同的保全与抗辩:合同法关于代位权和撤销权的规定(4)房地产中介合同的履行抗辩合同法关于同时履行抗辩权的规定合同法关于合同法关于后履行抗辩权的规定合同法关于不安抗辩权的规定(5)房地产中介合同履行的担保合同法关于五种担保方式的规定：保证、抵押、质押、留置、定金(6)房地产中介合同的变更与解除合同法司法解释关于情事变更的规定合同法关于约定解除和法定解除的规定(6)房地产中介合同的违约补救违约责任:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。无过错责任及其少数例外。违约补救的几种方式选择:继续履行及其例外采取适当的补救措施。合同法关于赔偿金、违约金、定金的规定