住宅均价测算-租金反算法

本报告是严格保密的。1均价测算——租金反算法适用于中心区的公寓（华强北、地王商圈）；租住氛围浓的蛇口、华侨城片区本报告是严格保密的。21、租金回报率分析法；租金回报率=月租金×12/房屋总价（月物管费由租客负责）2、租金回报率法：租金回报率=（月租金-月供）×12/（首付+期房时间内的按揭款）3、IRR（内部收益率法）租金回报率=累计总收益*投资期内的累计出租月数/按揭首付款+保险费+契税+大修基金+家具等投入+累计按揭款+累计物业管理费（未考虑付息、中介支出；累计收益、投入均考虑在投资期内）衡量物业是否合理，用国际专业公司的简单运算：住宅（公寓）年租金×15=房产总价，说明物业具有一定的升值空间。目前租金×12×（1+租金涨幅）15=项目售价以上公式可作为投资判断依据。租金回报率三种方法：本报告是严格保密的。3区域沿线住宅租金片区公寓租金相对较高比较繁华的区域住宅(公寓)租金一般为100-150元/平米；**路以东，租金130元/平米；**路以西，租金100元/平米左右。沿途租金分布图以租金回报率分析法为例本报告是严格保密的。4以租金回报率分析法为例项目名称租金（元/套）租金（元/平米）二手房价格（元/平）租金回报率权重阳光华艺大厦（38平两房）240067-802.6万3-3.7%30%向南海德大厦（65平三房）350054—702.1万3-4%40%光彩新天地（40平一房）240060—751.8万4-5%30%本项目预测59.7-74.53.3-4.21%纬度一：项目周边竞品分析项目周边竞品租金及收益率并不高，核准租金60-75元/平米，租金回报率3.3-4.2%左右。本报告是严格保密的。5项目名称租金（元/套）租金（元/平米）二手房价格（元/平）租金回报率权重国际市长交流中心（50-100）——80-1003万3.2-4%20%波托菲诺·国际公寓（90-160）——200-2503.5万6.8-8.6%30%泰格公寓（35、55-68、94、198）——100-1203万3-4.8%50%本项目预测126-1554.18-5.06%纬度一：全市类比竞品分析以租金回报率分析法为例全市同质竞品租金水平相对较高，核准租金126-155元/平米，租金回报率4—5%左右。本报告是严格保密的。6本项目定位为市场白领聚集地，核准租金80—100元/平米，按照4%的保守租金回报率，价格预期24000—30000元。本报告是严格保密的。7——元/平米24000-30000元/平米市场比较法租金回报率法****×60%＋****×40%合成住宅均价为*******元/平米备注：1、根据住宅定价经验：市场比较法占合成权重的60%；租金还原法占40%。2、具体比重可依据市场情况而定。住宅（公寓）价格合成本报告是严格保密的。8THEEND！