CCDI商业街设计资料

商业街研究专题商业设计中的思考人口规模、区位、商业体量业态、业种分析项目商圈分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例商业街的定义业态、业种分析项目商圈分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例什么是商业街什么是商业街？商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。其特点主要有以下几个方面：1.功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和50～60个业种，现代商业街要力争做到“没有买不到的商品，没有办不成的事”，最大限度地满足广大消费者的各种需求。2.品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街，不仅要做到“买全国、卖全国”，而且要有比较齐全的国际品牌，既是中国品牌的窗口，又是国际名牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。3.分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。4.环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。5.服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。人口规模、区位、商业体量项目所在城市的人口规模，所处区位及计划开发的商业体量，是决定这个项目成败命运的先期条件。首先，城市城区人口规模。城区人口规模的区间划定并没有非常严格的界定，我们姑且细分为15万以下、15—50万、50—100万、100—200万、200—500万、500万以上，这个细分实际上已经将城市分级，从镇、县城、小型地市、中型地市、大型地市、省会城市到跨省域城市、到国际城市了。人口多到一定的程度才会出现某些事务和商业形态。比如家乐福标准店（15000㎡）肯定不会开在十五万人以下的地方；五十万人城区的地方不容易形成二个商业中心。第二点是项目所在之区位，可概分为市中心核心区、市中心区域、中心区边缘、城乡结合部、郊区交通结点、郊区住宅区等。从日常生活经验中可以观察到区位的差异所产生的业种业态上的差异，例如大型建材类通常会出现在城乡结合部，百货公司几乎都在市中心核心区，大型超市则在住宅密集区等等。第三点是项目商业体量的开发规模，从经营上来看，规模决定项目的定位，一般的项目应该都在20万平米以内（不包括专业市场），超过10万平米的就需要超强的经营团队来运作，这几年许多开发项目显示，盲目贪大的商业项目经营过程举步维艰，所以“适量”的开发是非常重要的，切莫一味追求商业开发量，导致后期营运的风险及资金的压力。将这三点得到的信息合在一起纵向分析，很快地整个项目的轮廓就清晰起来，绝大多数的项目都可如此观之。商业设计中的思考人口规模、区位、商业体量业态、业种分析项目商圈分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例项目商圈分析商业是靠消费者来消费而营运下去的，主要消费者从哪里来？用什么方式到达？由足够的消费者所构成一定的地理范围，可称作“商圈”。具体的商圈形态一般可分为：商业区、住宅区、文教区、办公区及混合区。而关于商圈的分析主要是从商圈内人口特征、竞争关系及商圈内经济状况三个方面去分析。先看人口特征分析。关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。再看竞争分析。在商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优劣势，短期和长期变动以及饱和情况等。商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。人口规模、区位、商业体量业态、业种分析项目商圈分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例业种、业态分析人的商业活动离不开“衣食住行乐育”。业种基本上是以上述六种衍生出来的主要种类。业种从使用上可分为消费品类和再生产品类；从购买习惯上可分为日常用品类、选购品类及专用品类，其特点：零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。从事零售活动的基本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态，即零售业态。例如你想买一件衣服，你有不同的方式可以购买，去百货公司、去专卖店、大超市也卖衣服、甚至邮购等，这就是不同的业态；业态经常会推陈出新，仔细看看屈臣氏，卖药、小零食和个人清洁护理用品等，有人将它归于“药妆店”的业态。业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。特点购买频率价位购买习惯外部作用更换周期地位日常用品高低冲动短不大缺之不可选购品较低较高计划较长对服务有用重要专用品非常低非常高考虑再三先品货、后价格对专业人士影响大重要、量小人口规模、区位、商业体量业态、业种分析项目商圈分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例项目定位的深度解析建筑规模覆盖商圈市级购物中心20万㎡以上覆盖整个城市，服务人口50万以上地区购物中心10—20万㎡覆盖城市局部，服务人口10—50万人居住区购物中心3—5万㎡覆盖城市的一个居住区，服务人口3—10万人邻里型购物中心3万㎡以下服务人口3万人以下。（1）项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性。（3）项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关。品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌组合——北京新东方广场，与传统老字号店组合——北京琉璃场步行街，在消费人群、档次上就有明显差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。（2）项目定位的差异性与主题的创新相辅相成。如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等，都为项目的定位提供了创新的思路。定位是最难的，要讲得很简单又很准确，一切的一切都往这个靶心靠拢；什么是“定位”？定位不是你对产品要做的事,定位是你对“预期客户”要做的事,换句话说,你要在“预期客户的头脑里”给产品定位。项目的定位须有一定的差异性。人口规模、区位、商业体量业态、业种分析项目商圈分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例吸引人潮，创造一个消费者印象深刻而流连忘返的场所，这是商业设计最有趣也最有挑战性的地方，这当然包括风格、主题、景观、行为的设计、街道家具等，每一个商业设施必须至少有一个有特色的场所，最好结合一些动态性、可变性的设施，例如大屏幕、喷水池、旱喷、表演舞台……等。主题设计的魔力就是要让使用者产生梦想，创造出个人的天地，进而发掘自己的幻想空间和自由天地。设计的主题、场所、印象人口规模、区位、商业体量业态、业种分析项目商圈分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例开发流程与经营管理模商业开发流程必须同时眼观四路，包括决策流程、策划流程、招商流程、设计流程、工程流程、法令流程等，什么时候我们该做什么阶段的事情？其反复性、阶段性、深度皆有不同，不是一蹴可及的，而是逐渐定性显影的过程（好像在冲洗相片）；以站在甲方立场来看经营管理模式，若以难易程度来看，百货公司的模式（包办服务人员、招商、营销、广告、水电清洁等，以扣点抽成的方式）是比较难的；购物中心的模式（主要以收固定租金为主，营销广告的要求较轻）是中等的；像专业市场、商店街相对就容易多了，以收租金、简单物业管理做做就可以了，对专业性和专业人才的需求也相对地轻。经营管理模式的难易牵涉到甲方的决心和其公司人才的储备，管理是点点滴滴、日积月累的，不是口头吹吹就可以的。很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。经营运作关键节点商业街成功运作的关键节点如表所示：硬件软件后天：先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模规划商业氛围建筑定位招商策略销售模式营销推广商业营运政府资源人口规模、区位、商业体量业态、业种分析项目商圈分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例开发商投资回报的了解简单地说，良好的商业设施，最好是统一产权、统一规划、统一招商、统一管理，这样在做经营调整时，最能立竿见影；但是目前国内普遍存在的现象是，若统一产权，势必开发商长期持有，也就是主要靠租金收入的长期回收，回收期可能长达6-10年，甚至更久，大多数的开发商都不愿意这么作，所以必须面临短期“出售”的问题，但是出售给许多业主，就无法“统一产权”，这就在商业运作上产生极大的矛盾，接着就是统一规划、统一招商、统一管理的困难度加大，“人多口杂”事情就难办了！有人用“返租”的方式来处理，所谓“产权、管理权、经营权”三权分立的方式来处理，开发商能以短期的方式来回笼资金，但责任仍然背在身上，可不是银货两契，回租期间，若赔钱，开发商可要贴钱；回租期结束时，若商业还运作不起来，那可就糟糕了。商业设计中的思考人口规模、区位、商业体量业态、业种分析项目商圈分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例交通动线及空间形式1.项目定位的差异性与主题的创新相辅相成。在设计工作中，我们对于如何建构规划商业地块的交通系统，形成有效的购物流线往往通过两种途径来实现。（1）系统地分析地块对本地区人们生活的影响所产生的行为模式，并与建筑设计相结合，从而发掘出规划设计的切入点和有效组织商业建筑空间动线，进而达到提升该商业建筑空间价值的目的。（2）在现代城市中，人们的交通行为模式被功能细化的城市交通道路系统所限。如果将城市交通系统与商业建筑空间有机地结合往往能为商业空间的增值提供必要的条件。购物流线是体现商业建筑空间价值的重要因素，我们可以制定出一系列设计策略并结合实际情况加以考虑。总结起来，设计师在设计工作中，应同时满足业主和商家的商业空间、消费者的消费休闲行为以及商业空间对区域环境的社会贡献三方面价值的最大化。空间体系-流线-内容商业设计战略：空间体系、流线、内容，分别如图所示。人口规模、区位、商业体量业态、业种分析项目商圈分析项目定位深度解析设计的主题、场所、印象开发流程与经营管理模式开发商投资回报的了解交通流线与空间形式商业街类型CDDI案例街道式商业街比较传统的商业街模式，道路两侧设置店铺或其他商业场所。流线清晰，方便；可识别性强。但不能形成人流集散场所