增减挂钩实施规划培训0830

城乡建设用地增减挂钩实施规划编制技术交流2011年8月30日实施规划实施规划的特点实施规划规定了增减挂钩项目挂钩周转指标的使用、项目区规划方案、整个项目的投资需求、资金筹集渠道、土地权属调整方案、项目时序安排、挂钩保障措施等方面的事项，并以复垦可研为依据，叙述拆旧区复垦的可行性，从总体上把握增减挂钩项目的各个方面，指导整个增减挂钩项目的科学、有序的实施。实施规划挂钩周转指标使用项目区规划方案投资估算资金筹措土地权属调整时序安排保障措施复垦方案建新方案项目分析复垦方案复垦投资估算项目可行性分析建新可行性复垦可行性复垦投资还迁建设费安置补偿费其他费用可行性分析复垦工程设计复垦预算可研实施规划复垦设计实施规划的特点实施规划交流内容一、实施规划的意义和编制原则二、实施规划内容概述三、项目区概况四、项目实施可行性分析五、项目区规划方案六、项目区工作进度安排七、投资估算与资金筹措八、土地权属调整方案九、实施规划保障措施十、规划图件实施规划一、实施规划编制目的和原则规划目的通过开展挂钩试点，对原本零散分布、低效利用的农村建设用地进行拆除，对旧村住户进行集中安置，提高土地集约节约利用水平；通过宅基地换房，为拆旧区农户提供城镇住房，保障农民合法权益，改善农民居住环境，提高农民生产生活条件；结合社会主义新农村建设，对拆旧区宅基地进行整理复垦，在保证项目区建设用地总量不增加，耕地数量有增加、质量有提高的前提下，优化用地结构和布局，提高土地利用效率。提高节约集约水平改善生产生活条件保护耕地，优化结构布局统筹城乡发展实施规划一、实施规划编制目的和原则一、严格遵循土地利用总体规划、城市总体规划和村镇规划；二、严格保护耕地特别是基本农田，尽量避免占用一般耕地；三、坚持节约集约利用土地，优化城乡用地结构和布局，促进城乡协调发展，项目区土地利用实行“双控制”；四、因地制宜统筹安排，零拆整建，先易后难，突出重点，分步实施；五、充分尊重农民意愿，维护集体和农民土地合法权益；六、保护和改善生态环境，促进土地的可持续利用。规划原则实施规划一、实施规划的意义和编制原则二、实施规划内容概述三、项目区概况四、项目实施可行性分析五、项目区规划方案六、项目区工作进度安排七、投资估算与资金筹措八、土地权属调整方案九、实施规划保障措施十、规划图件二、实施规划内容概述实施规划二、实施规划内容概述实施规划主要包括以下内容:1、项目区概况2、项目实施可行性分析3、项目区规划方案4、项目工作时间安排5、投资估算6、土地权属调整7、实施规划保障措施8、规划图件其中，项目可行性分析、项目区规划方案、项目工作时间安排、投资估算、土地权属调整等方面是实施规划的重点，实施规划的编制原则在这几个方面都应有所体现。实施规划3、项目区概况区域概况项目概况项目区基本情况三、项目区概况实施规划三、项目区概况项目区概况详细介绍项目所在区域情况、项目位置情况、项目区的基本情况。区域情况包括所在区（县）的自然环境、地质情况、气候特点、经济社会条件、土地利用现状。项目位置情况应分别介绍项目区内拆旧区和建新区具体位置、用途和划分依据项目区基本情况包括建新区拆旧区的位置、面积、人口、权属情况。项目区概况的内容主要由前期调研阶段获取。实施规划4、项目实施可行性分析合法性分析建新区分析拆旧区分析资金预算分析四、项目实施可行性分析实施规划四、项目实施可行性分析合法性分析资金预算分析建新区分析拆旧区分析项目实施可行性分析重要概念挂钩周转指标：城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的周转指标，是指国家和省为了控制挂钩规模和周期，批准并下达给有关县（市、区）一定时期内的一定数量的用地规模。挂钩周转指标专项用于控制项目区内建新地块的规模，同时作为拆旧地块整理复垦耕地面积的标准。不得作为年度新增建设用地计划指标使用。挂钩周转指标应在规定时间内用拆旧地块整理复垦的耕地面积归还，面积不得少于下达的挂钩周转指标。实施规划四、项目实施可行性分析合法性分析是否符合国家法律、法规是否符合当地政策、条例是否符合土地利用总体规划、城市总体规划项目区能够否实现土地平衡、挂钩周转指标能否及时归还实施规划四、项目实施可行性分析建新区分析是否拥有良好的区位条件是否拥有广阔的发展前景国家、地方相关政策支持其他便利条件拆旧区可行性分析农村建设用地节约集约利用程度自然条件情况（是否适宜耕种）农民生产生活条件农民意愿现状便利条件（道路、排水）可参照复垦可行性研究成果结合调研收集的有关资料编写实施规划四、项目实施可行性分析资金预算分析:项目单位组建独立公司作为项目投融资主体，公司可以是政府出资组建国有独资公司也可以是以政府为主导、吸收社会投资主体参与、共同组建的有限责任公司。融资主体负责筹措项目所需资金，全面运营项目建设、资金管理和债务偿还；同时出让区土地进行出让取得回笼资金用于平衡本项目的资金需求。实施规划5、项目区规划方案拆旧区复垦前后土地利用情况工程平面布局复垦效益分析资金预算分析建新区规划方案项目区安置补偿方案五、项目区规划方案实施规划五、项目区规划方案规划方案以科学规划、合理布局，建新拆旧、总量平衡，集约利用、提高效率，自愿民主、维护权益为总体设计原则，通过规划指导、政策支持、政府推动，推进人口向城镇集中、土地向规模经营集中；合理调整土地利用结构和布局，促进土地的节约集约利用；严格保护耕地和基本农田，确保耕地和基本农田数量不减少，质量不降低；促使生态环境明显改善，居民生活水平明显提高。项目区规划方案主要分为拆旧复垦区规划方案、建新区规划方案和安置补偿方案。实施规划五、项目区规划方案拆旧区复垦前后土地利用情况项目区地类复垦前面积复垦后面积面积增减比例增减XXX农用地水浇地林地农村道路农田水利建设用地农村居民点建制镇采矿用地小计实施规划五、项目区规划方案工程平面布局依照可行性研究成果，描述复垦区田、水、路、林、村的布局、规格、工程量复垦效益分析经济效益:通过复垦后作物产出及单价计算社会效益:农民生活条件改善、有利于城乡统筹、有利于三集中、提高农业生产力、其他方面生态效益:水土环境影响、农业环境影响实施规划五、项目区规划方案建新区规划方案建新区规划定位结合项目区的区位条件、交通条件、产业基础，结合当地“十二五”规划和城乡总体规划，与当地充分沟通，明确发展方向。建新区规划布局规划布局应致力于创造规模适当的、距离适中的市镇与邻里社区服务中心，塑造舒适方便的生活社区，满足不同群体的需求规划定位和规划布局应充分满足当地需要，搜集当地产业政策文件，有条件时应遵照建新区城市布局规划实施规划五、项目区规划方案项目区安置补偿方案围绕“一切为了农民，一切依靠农民”的工作方针，按照农民可以接受、政府能够承受的原则，对纳入项目区范围内的村庄实施搬迁和改造，规划建设新型居民住宅小区，进行住宅还迁安置和人员综合安置，安置方式主要有:1、宅基地换房;2、无偿提供生活保障性用房;2、实行建新区土地征收与补偿制度;3、建立被征地农民社会保障制度;4、大力开发就业岗位、对拆迁农民进行有针对性的培训，促进征地参保人员就业。原则:一切安置补偿方案应以前期调研阶段征求当地政府的意愿为准!实施规划六、项目区工作进度安排6、项目区工作进度安排挂钩周转指标的使用与归还分期工程进度实施规划六、项目区工作进度安排挂钩指标的归还是挂钩进度中的重点，理清挂钩指标的归还原则易于理解项目进度的安排:挂钩周转指标从项目区整体审批实施至指标归还的期限一般不超过三年，项目区要制订分年度指标归还计划。项目进度计划上要体现先易后难、突出重点、分步实施的原则，依据复垦的难易程度分期实施，确定分期计划时应确保一期复垦归还挂钩周转指标50%以上。分期最好以行政村为单位。试点单位项目区名称申请挂钩周转指标规模指标使用计划指标归还计划节余指标项目完成时间第一年第二年第三年第一年第二年第三年蓟县新城挂钩试点675.18106.3762.29506.51——338.83336.3550.41第三年项目区挂钩周转指标使用与归还计划表实施规划六、项目区工作进度安排时间工程项目第一年第二年第三年123456789101112123456789101112123456789101112周转指标使用征地手续办理拆除清运土地平整还迁住宅建设室外配套工程园林景观工程农民搬迁周转指标归还拆迁清运土地平整农田水利田间道路农田防护初验验收项目区整体竣工验收城乡建设用地增减挂钩试点项目区一期工程进度表实施规划六、项目区工作进度安排时间工程项目第一年第二年第三年123456789101112123456789101112123456789101112周转指标使用征地手续办理拆除清运土地平整还迁住宅建设室外配套工程园林景观工程农民搬迁周转指标归还拆迁清运土地平整农田水利田间道路农田防护初验验收项目区整体竣工验收城乡建设用地增减挂钩试点项目区二期工程进度表实施规划七、投资估算与资金筹措7、投资估算与资金筹措投资估算资金筹措实施规划拆旧区、安置区投资估算投资估算应以当地最新建筑工程预算基价、安装工程预算基价为基础编制，针对拆旧区和安置区发生的各项费用，经分析测算一般包括规划编制及土地测量费用、还迁住宅建设费用、拆迁安置补偿费用、土地征收费用、土地复垦投资需求和财务费用六部分，其中土地测量费用、土地复垦投资需求必须与可行性研究相衔接。拆迁安置补偿费按照当地政府确定的补偿方案确定；土地征收费用按照当地区片地价或者当地政府提供费用标准确定；土地测量费和土地复垦投资按照可行性研究确定的金额计算。七、投资估算与资金筹措实施规划还迁住宅建设费用计算方法序号项目名称1建安工程造价估算2行政事业性收费估算3配套工程费估算4建筑安装工程大配套费费用构成七、投资估算与资金筹措实施规划序号工程项目及费用名称中高层住宅建筑面积（7-18层）配套公建建筑面积投资额单位中高层住宅配套公建单方造价（元/m2）单方造价（元/m2）备注1建筑工程详见交工标准2装饰装修工程3电气设备安装工程4给排水工程5采暖通风工程6消防工程7安防工程8电梯9合计建筑安装工程费七、投资估算与资金筹措实施规划序号工程项目及费用名称中高层住宅建筑面积（7-18层）配套公建建筑面积投资额单位中高层住宅配套公建单方造价（元/m2）单方造价（元/m2）备注1人防异地建设费2城建档案编制费3墙改费4地名费5施工图审查费6产权登记费7面积测量费8分户土地登记表9地籍地形图10规划管理费11水泥专项资金12消防微缩费工程前期费及行政事业收费估算七、投资估算与资金筹措实施规划序号工程项目及费用名称中高层住宅建筑面积（7-18层）配套公建建筑面积投资额单位中高层住宅配套公建单方造价（元/m2）单方造价（元/m2）备注13工程保险14工程质量监督费15合同审查费16避雷器检测费17维修基金18勘察费19环境评估费20设计费20.1规划设计费20.2方案及施工图设计费20.3管网综合设计费/配套施工图设计费20.4景观及配套设计费续前表七、投资估算与资金筹措实施规划序号工程项目及费用名称中高层住宅建筑面积（7-18层）配套公建建筑面积投资额单位中高层住宅配套公建单方造价（元/m2）单方造价（元/m2）备注21招标代理费2222造价咨询费2223三通一平费23.1临电工程费151523.2临水工程费2223.3临路工程费、排水费202024工程监理费101025沉降观测费1126合计续前表七、投资估算与资金筹措实施规划序号工程项目及费用名称中高层住宅建筑面积（7-18层）配套公建建筑面积投资额单位单方造价（元/m2）备注1园林景观1、配套投资均折合到建筑面积中2供电3自来水2、园林中含小区道路、路灯、围墙、绿化等4排水5中水3、供热不含一次网6供热二次网4、弱电含电视、电话。不含安防等（如有必要做）7燃气8弱电9室外消防10合计配套工程费七、投资估算与资金筹措实施规划二、项目实施资金筹措七、投资估算与资金筹措挂钩试点工作以蓟县新城政府为工作主体，通过组建公司作为项目投融资主体，负责筹措挂钩试点所需资金，全面运营项目建