4第四章-房地产抵押贷款2

第四章房地产抵押贷款第一节房地产抵押贷款的原理与种类(重点)第二节房地产抵押贷款的运作(重点)第三节房地产抵押贷款管理第四节银行对抵押房地产的估价的审核第一节房地产抵押贷款的原理与种类一、抵押与房地产抵押抵押是指债务人或者第三人不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债权的担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依照有关法律的规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。二、房地产抵押房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到偿还的行为。案例：用十岁女儿房产抵押贷款195万银行持执行证书催债发布日期：2011-04-12作者：周健律师郑女士与徐先生系夫妻关系，小婧系郑女士与徐先生的女儿。据了解，这两套房产是郑女士与徐先生出钱买的，只是把小婧和郑女士的名字写进了共有产权人。郑女士以郑女士、小婧提供两套房产作为抵押担保物。2009年5月21日，郑女士向银行借款人民币195万元。设定抵押关系时，郑女士与徐先生通过公证声明，该抵押担保行为产生的债权债务、法律后果均由其夫妇共同承担，不会损害未成年子女小婧的任何合法权益。但是，在2010年9月，银行发现用于抵押贷款的这两套房产已经被法院查封了。从银行的角度讲，法院的查封行为危及了贷款安全，因此，银行宣布贷款提前到期，按合同约定可提前收回全部借款本息，向公证处申请出具《执行证书》，2010年9月23日，公证处出具了《执行证书》，银行向思明区法院申请执行，请求对抵押物及债务人的其他财产予以执行，执行标的为本金人民币195万元及利息、罚息等。中国民生银行厦门分行依据《执行证书》向福建省厦门市思明区人民法院申请强制执行，希望执行十岁女孩小婧和她母亲共有的两套房产，用于偿还银行的195万元贷款及利息，但法院日前裁定不予执行。父母买房登记在未成年子女名下，这么做也存在四大风险：首先，不能贷款。其次，父母离婚时会更容易产生纠纷第三,父母很难收回房屋。如另外，无法自由处置房屋。根据民法通则的规定，“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。也就是说，父母处置未成年子女房屋的前提是必须为了未成年子女的利益，比如说为了未成年子女治病、出国留学等。案例讨论：借款抵押的房屋可以出售吗曹先生的一位远房亲戚李先生来向曹先生借钱，曹先生和他签订了借款抵押协议，并将他的一处一居室房屋的房本抵押给我。因为是亲戚，又有协议和房屋产权证做抵押，觉得没有问题，就借给李先生4万元钱。两年期限到了，前段时间去找李先生，经打听，李先生的那一居室抵押房屋在半年前就卖给别人，并通过登记挂失方式办理了产权过户手续。对此，曹先生可以主张抵押权吗？根据我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发挥效力;未经登记，不发生效力。这说明，对于不动产设立抵押的物权，登记是强制性的规定，即不动产抵押权的生效登记。而曹先生与李先生的借款以房产抵押，虽然有协议书，并将房屋产权证押给你，但毕竟没有到房屋产权管理部门办理房屋抵押登记，这样的抵押是不受法律保护的，不能发生法律效力。可设定抵押权的房地产主要有：依法获得的出让土地使用权依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权依法获得的房屋期权依法可以抵押的其他房地产划拨土地使用权抵押无效基本案情：某市一家物资公司向当地银行贷款，以该公司位于市区一块划拨土地作为抵押。当贷款期限界满时，该公司因经营不善，无力偿还银行贷款，被法院依法宣布破产。于是，银行主张实现抵押权，但破产清算组对该抵押持有异议，最终法院裁定该抵押无效。划拨土地使用权的抵押和出租(日期：2008-11-05)某市一国有企业因经营不善，连年亏损，便打算将企业所使用的划拨土地使用权分别作如下处理：一是为了赊购产品，将1.5亩国有土地使用权抵押给产品供应方；二是想私下将1.2亩国有土地使用权以协议出租、一次性收取租金的方式出租给公司职工张某等四人，协议出租期为50年。张某等四人可以该公司拖欠他们的工资抵交土地租金。抵押物看，由于划拨土地使用权具有特殊性，以划拨土地使用权设定抵押权需要具备一定的条件。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条均规定划拨土地使用权必须符合下列四个条件才能抵押：一是土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；二是领有国有土地使用证；三是具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；四是依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。从以上规定可以看出，没有地上建筑物的划拨土地使用权是不能抵押的。属民办医院、学校所有并作为公益设施的房地产不得抵押学校、幼儿园、医院、汽车站、殡仪馆、图书馆、养老院、残疾人福利院、康服中心、博物馆等单位，其共同的主要特征在于以公益为目的，从事公益事业。在以前很长的一段时间，在我国，这一类机构都是作为事业单位由国家举办，其财产由国家通过财政划拨或者行政划拨方式投入，人员也由政府安排，其占有和使用的土地、房产，是通过无偿划拨方式取得的，在后来的清产核资中，也被定性为非经营性国有财产。这些财政投资成立的事业单位，对自己直接支配的土地、房屋等，享有占有、使用权，但其收益和处分权，则必须依照法律和国务院的有关规定行使，不得作为自己的财产自由处分。父代子签字抵押合同是否有效发布日期：2011-08-22文章来源：互联网2004年元月6日，被告曾遂安、李锦昭到遂川县房地产管理局（以下简称县房管局）签订了房地产抵押担保合同，约定用被告李运洪所有的房屋和被告李锦昭享有的土地使用权一并作为抵押物，为被告曾遂安提供担保，抵押人为李运洪，抵押权人为遂川工行。抵押人签字处所签“李运洪”三字系其父李锦昭所签李运洪未授权委托其父办理抵押。李锦昭也未出示任何授权委托书或其他有关李运洪的身份证明。李运洪在应诉答辩时称其对此毫不知情，房产抵押合同无效，其不应承担抵押担保责任。李锦昭未在抵押合同上签自己的名字。同日，县房管局就该抵押合同进行了登记鉴证。房屋所有权证和国有土地使用权证现存放于县房管局。2004年元月7日，原告遂川工行与借款人曾遂安、担保人李锦昭、曾四秀（李锦昭之妻）签订了个人综合消费借款合同，约定借款用途为房屋装修，借款期限24个月。同日，原告遂川工行依据合同条款一次性向被告曾遂安发放了贷款20万元。该笔贷款发放后，被告曾遂安未经原告同意而擅自改变贷款用途，未将贷款用于房屋装修，而是将贷款借给其舅刘某。房屋抵押合同不成立，土地使用权抵押合同有效。房屋抵押合同不成立的理由同第二种意见。而认为土地使用权抵押合同有效的理由是：被告李锦昭于2003年12月4日出具的承诺书是其愿意用土地使用权进行抵押担保的意思表示。虽然李锦昭未在房地产抵押合同上签自己的名字，但合同的签订、登记等手续均由其亲自办理，并将其土地使用权证存放于县房管局，还在借款合同书中担保人处签了字，应视为同意担保并进行了抵押登记，故该抵押合同成立并生效。房屋期权指以买卖合同约定将来某一时间取得房屋所有权或者以建筑工程承包合同约定将来某一时间取得建成房屋的权利。房屋期权包括预购商品房期权和房屋建设工程期权期房抵押贷款的办理期房是尚未竣工的预售房屋，其抵押应做二次登记：一是签订抵押贷款合同时的期楼抵押登记；二是房屋竣工在通过质量检查和验收后的房屋抵押登记。办理期房抵押应注意的问题1、抵押人是期房的预购人。2、须签订有效的商品房预售合同。3、期房抵押必须办理抵押登记。诸城西苑大厦停工开发商跑路房子被抵押2012-3-14潍坊新闻网潍坊新闻网3月13日讯在诸城市“西苑大厦”购买了房子的业主们，发现“西苑大厦”楼盘不仅停止了施工，连开发商也不见了踪影。业主经查询得知，自己花钱买的房子却登记在了别人的名下。这一结果让众多业主们目瞪口呆——自己所买房子的主人竟然是别人！购房者们一致认为，他们的遭遇属于典型的“一房二卖”，目前他们已联名向法院提起了诉讼。而在该楼盘购房准备结婚的潘先生则气愤地说：“我贷款买房原本结婚用，可房子拖了好几年，我的婚期也一拖再拖，银行还在后面追着要贷款。真急死人了，怎么遇到这么黑心的开发商了呢。”恋人分手所购期房也可分割抵押贷款房产需还清贷款后才可更名2010年9月27日8:4:6亿房网祁俊编辑小李和前女友小王08年底的时候以两人的名义一起买了一套房子，首付和贷款都是小李支付的。今年我们因为一些原因分手，房屋现在是我和父母一起居住。前女友要求分割房产，但是这房子的首付和贷款都是小李在支付，小王有权这样做吗?小李该怎么办?律师解答：虽然你的前女友并没有付首付，也没有参与银行还贷，但是，合同毕竟是两个人一起签订的，你的前女友也对房屋的取得做出了一定的贡献。因此，她是有权提出分割房产的。南京开始对婚前房产加名征收3%契税2011年08月24日03:08扬子晚报南京市地税部门就此向本报记者证实，从8月23日开始这种收费已经在进行中了，他们已经通知房产契税征缴部门对于婚前房屋产权证加名行为征收契税。具体缴纳办法按照房屋所有权添加人的实际占有比例，折合成合理市场价，按照赠予类别征收3%的契税。而婚后共同房产增名目前暂不需缴纳契税。然而，面对这项突然执行且没有书面通知的新政，很多市民表示“不理解”，有的甚至戏称税务部门是在“趁火打劫”。婚前房产“加名”免征契税南京不存在退税问题2011年09月02日17:19来源：《扬子晚报》财政部、国家税务总局联合发布《关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》，一锤定音：婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税，通知自8月31日起执行。那么如果已经交了“加名税”，能不能退税呢？这一点通知上没有说明。税法专家认为，当时收税无文件，现在免税有文件，所以这税如果收了是应该退的。不过，南京事实上就没有收到过这个税，也就是说没有人去交过这个税，所以不存在退税问题。抵押房地产处分所得价款的偿还顺序支付处分抵押房地产之费用扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金剩余金额退还抵押人三、房地产抵押贷款的基本特征(一)是以抵押为前提建立的贷款关系抵押与质押的区别与联系（重点）质押贷款——是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系；存单；保单；股票；知识产权；国库券，国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券抵押与质押的区别与联系（重点）区别：（1）抵押贷款中，抵押的是财产是不动产或动产（机器或者交通运输工具）。质押的动产或者权利。（2）抵押中债务人或者第三个不转移抵押财产的占有，质押中债务人或者第三人将其动产、权利移交债务人占有。（3）质权人对质押物孳息有收益权。但是孳息必须用来清偿债务。联系（1）抵押物与质押物在债务履行期间所有权属于抵押人和出质人所有。（2）抵押贷款和质押贷款中，应当由抵押办、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同质押合同，并依法办理登记。房地产抵押贷款的基本特征（二）(二)是以房地产抵押为条件的贷款(三)房地产抵押贷款的现实性四、房地产抵押贷款的作用(一)增强工薪阶层的购房能力、促进住房自有化和房地产消费市场的发展(二)增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展(三)发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展(四)确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展此外，为房产投资者提供资金支持，活跃房地产市场，为房产投资者获利创造条件。第二节房地产抵押贷款的运作一、房地产抵押贷款的运作要素房地产抵押贷款的运作要素是指房地产抵贷款业务开展的相关参与者和基本条件。1、房地产抵