第六讲-房地产交易法律制度

第六讲房地产交易法律制度谭柏平2019/11/132课堂练习题一、判断题1、1980年前，我国的国有土地无偿使用，无期限使用，并且土地使用权不能交易。2、建设用地使用权转让不同于出让，相当于出租。3、娱乐用地的最高年限为50年。4、建设用地使用权出让的土地仅限于国有土地，且是城镇国有土地，不包括集体所有的土地。2019/11/133二、选择题1、以下说法哪一个是正确的？（）A、建设用地使用权出让是一种无偿行为。B、协议出让缺乏公开性和竞争性，人为因素影响较大，因此不能作为建设用地使用权的出让方式。C、土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得D、土地使用者超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费2019/11/1342、我国国有土地有偿使用制度的特点包括：（）。A、国有土地的所有权与使用权相分离B、国家垄断城市土地所有权C、城市土地所用权有期转让D、城市土地使用权有偿转让2019/11/1353、某市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的土地，甲房地产公司正拟开发商品住宅小区而需用土地。请问：甲房地产公司欲取得该幅土地的使用权，可以通过下列何种方式取得？A．由市人民政府划拨取得B．由甲公司与市人民政府土地管理部门协商取得C．由市人民政府土地管理部门招标，甲公司参加投标取得D．由市人民政府土地管理部门拍卖，甲公司参加竞买取得2019/11/136参考答案一、判断题1、对。2、错。3、错。4、对。二、选择题答：1、D；2、ABD；3、BCD2019/11/137本讲教学内容一、房地产开发与房地产交易二、房地产转让法律制度三、商品房预售法律制度四、房地产按揭法律问题五、房屋租赁法律制度2019/11/138一、房地产开发与房地产交易（一）房地产开发概述房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。1、取得国有土地使用权，是房地产开发的前提条件。2、房地产开发包括如下两种行为：2019/11/139（1）土地开发（或再开发），即进行基础设施建设。①土地开发，也称“三通一平”或“七通一平”，把生地变成熟地；“三通一平”：道路通、给水排水通、供电线路通和对施工现场上的土地进行平整；“七通一平”：道路通、上下水通、电力通、雨污排水通、通讯通、煤气通、热力通和场地平整。②土地再开发，即对城区原有土地进行改造。（2）房屋开发，即进行房屋建设，包括住宅、工业厂房、商业楼宇、办公用房和其他用房的开发。2019/11/1310房地产开发的特点1、综合性强，涉及面广。2、工程量大，综合成本高，建设工期长。3、建设项目种类繁多。4、与银行关系密切。2019/11/1311房地产开发的基本原则1、严格执行城市规划；2、经济效益、社会效益、环境效益三统一；3、综合开发、配套建设：统筹安排配套基础设施，先地下、后地上（如楼房与车库）。4、按约开发土地：按合同约定的用途、约定的动工期限开发（防止炒卖地皮、利用土地投机）。5、严格按标准和规范设计、施工，保证开发产品质量合格：（1）开发项目的设计、施工必须符合标准和规范；（2）项目竣工验收合格后方可使用。6、鼓励开发、建设居民住宅。2019/11/1312（二）房地产交易概述1、房地产交易的概念房地产交易，是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。商品房成为“商品”必须“五证”齐全：（1）《建设土地规划许可证》；（2）《国有土地使用证》；（3）《建设工程规划许可证》；（4）《施工许可证》；（5）《房产证》。2019/11/13132、房地产交易的分类（1）地产交易。地产交易在我国迄今为止仍限于城镇国有土地使用权的出让、转让、抵押等形式。（2）房产交易。房产交易的形式主要有房产买卖、租赁、抵押、交换、典当、信托等方式（既包括了房产使用权的转让，也包括了房产所有权的交易）。2019/11/13143、房地产交易的特性（1）标的物位置固定性。房地产不动，双方运用所有权证书和使用权证书及合同交易。（2）房地连动。我国采用了“房地连动”措施，即二者须一起转让与抵押。（3）标的额大、专业性强。房地产价格受多种因素影响，市场信息瞬息万变，因此，我国实行房地产价格评估制度，提倡房地产中介服务。2019/11/1315（4）稀缺性。房地产市场在整体上是供给稀缺的市场。土地是不可再生资源，房产受土地稀缺性的限制，其供给弹性较小。（5）承接性。房地产交易中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性（如土地使用年限）。土地使用权出让合同对每一次房地产交易均具有约束性（原则性不能变更）。2019/11/13164、房地产交易必须遵守的原则（1）及时登记原则：转让、抵押，租赁（备案）（2）房地一体原则：（3）房地产交易价格由国家实施管理：（4）土地出让合同设定的权利、义务随土地使用权同时转移原则：国家所有者身份不变，直接与土地使用者发生关系（5）不得损害土地及房产经济效益原则，即效益不可损原则2019/11/13175、我国城市房地产市场运作三阶段第一阶段：土地使用权出让阶段即一级市场阶段，活动发生在地产市场，即由政府通过协议、拍卖、招标和挂牌等方式，向房地产开发商提供国有土地使用权。2019/11/1318第二阶段：二级市场阶段（开发与销售阶段）第一，开发阶段：开发商筹集资金，勘察设计，建筑招标、投标，开工兴建，竣工验收，投向市场。第二，销售阶段（通常有金融机构与律师行业的介入）：交易准备，物业选择，商定成交价，完成定金预付。第二阶段的具体内容如下：2019/11/1319买方申请购房贷款，银行委托物业评估机构提供正式估价报告而后决定是否给予贷款。如予贷款，则可通知律师准备贷款合同，买方同时应通过律师或中介机构查阅物业转移情况及是否办理了银行抵押，确定交易无障碍之后，双方可准备契约。待合同正式签订、缴清首期付款，买方取得房产钥匙，正式接收物业。★★★但是房地产产权却并非此时转移，须执合同前往土地、房产管理部门登记，产权于登记之时正式移交。2019/11/1320第三阶段：房地产交易阶段即调剂阶段的房地产交易，或称为第三级房地产交易。这一阶段房地产交易主要方式为再转让、抵押、租赁。在上述全过程中，行为主体可以寻求房地产中介机构的帮助：如向房地产咨询机构咨询有关政策、法律、价格情况；向房地产价格评估机构委托评估房价地价；向房地产经纪机构寻求洽谈协议、交易对手等房地产交易服务。需要注意的是，各交易阶段均须做好房地产登记及税费缴纳工作。2019/11/1321二、房地产转让法律制度（一）房地产转让概述1、概念房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让是将房产所有权或地产使用权转移给他人的行为。（以此区别于房地产租赁与抵押等其他交易方式。）2019/11/13222、特点（1）房地产转让的主体：房地产权利人，包括房产所有人及土地使用权人。（2）房地产转让的客体：房屋的所有权以及该房屋所占用范围内的土地使用权。房地一体（3）房地产转让的形式：房地产买卖、赠与、交换、继承、投资入股、抵债等。既可有偿也可无偿（如赠与）。2019/11/1323（二）房地产转让行为的有效条件1、主体具有合法资格（1）自然人主体。（2）非自然人主体（必须具有法人资格）。2、客体符合法律要求不受限制的房地产，均可自由转让。（1）禁止买卖的房地产：①以出让方式取得的土地使用权不符合法定条件的，其房地产不得买卖。2019/11/1324必须符合的法定条件是：1、须按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书；2、按照出让合同的约定进行了投资开发，其中属于房屋建设工程的须完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；3、转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。2019/11/1325（1）禁止买卖的房地产：②以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时须报有批准权的人民政府审批，否则不得转让。③司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。④依法收回土地使用权的房地产不得转让。根据房地一体原则，房产所有权的合法基础就在于合法的土地使用权。土地使用权被国家收回后，房产所有权一般也随土地收归国有，故原权利人已无权转让房产。2019/11/1326（1）禁止买卖的房地产：⑤共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让。⑥权属有争议的房地产不得转让。⑦未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因无法确定其合法的权利人，故禁止转让。⑧除依人民法院判决外，在城市改造规划实施范围内，在国家建设征收土地范围内的城市房屋，禁止转让，但禁止期限不得超过1年；⑨寺庙、道观房地产产权一般归宗教团体所有，不得转让。2019/11/1327（2）受到买卖限制的房地产：①机关、团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。②经济适用住房，购房人拥有有限产权。——购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。购房人确需转让的，由政府回购。——购买经济适用住房满5年，购房人上市转让的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购。——购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。2019/11/1328（2）受到买卖限制的房地产：③单位集资建房的产权关系按照经济适用住房的有关规定执行。④“买卖不破租赁”。房屋所有人出卖租出的城市私有房屋的，须在合理期限之前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖行为无效；私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。2019/11/1329（2）受到买卖限制的房地产：⑤城市私房共有人出卖共有房屋的，在同等条件下，共有人有优先购买权。⑥公有旧房出售时，原住户有优先购买权；职工购买旧房居住或经营一定时期后（5年），允许其出售，但原出售单位有优先购买权。2019/11/13303、形式要件房地产的转让必须订立书面合同，并须由当事人到房地产管理部门办理权属登记手续，领取房地产权属证书之后，其行为方才有效。4、双方的意思表示必须真实非欺诈、胁迫的手段或乘人之危必须出于善意。恶意串通损害国家、集体及第三人利益的行为，以合法形式掩盖非法目的的房屋转让行为无效。5、房地产转让不得违反政策、法律和社会公德。2019/11/1331（三）房地产买卖（销售）合同的主要内容1、标的房地产买卖合同的标的就是房地产。房地产合同必须订清房地产坐落位置、部位、类型、结构、房屋朝向、门牌号码等。房屋附属设施是否一同转让也应注明。根据《城市房地产管理法》的规定，合同中应当载明土地使用权取得的方式。2019/11/13322、数量即房地产的面积与数量。合同中关于数量的约定必须明确，应使用明确量词，而不应笼统称几房几室等。如注明面积，应明确是建筑面积，还是实际使用面积，同时还须明确公用面积的摊销等。3、价款这是受让人取得房地产产权所付的代价，是房地产买卖合同必备的条款。由于我国实行房地产价格评估制度及房地产成交申报制度，所以，合同当事人应如实填报房地产价款。（事例：一房二价。）2019/11/13334、履行期限即债务人实际负担其债务的期限，包括房产何时交付、价款何时交付及何时履行过户登记手续等内容。5、履约方式指价款的交付方式以及房地产交付方式。前者如一次性付款或是分期付款；后者包括房屋及其附属设施的验收、接管，过户手续的办理，有关税费的交纳，房地产权利证书的领取。2019/11/13346、违约