交易前的准备工作

1签约前审查要点21世纪不动产福州区域签约部2011年8月新编2签约前沟通的意义房产买卖自客户或房源委托日起至成功签约日止，都在进行着签约前沟通。本课件根据实时的交易及贷款政策，对买卖双方的成交、交易、及后期手续办理等进行详细的讲解，对如何促成成交、及避免纠纷起到指导的作用。3签约前沟通要点一、身份证件的审核及委托公证办理二、限购应准备材料三、贷款政策及限贷应准备材料四、产权资料审核五、税费计算六、土地证办理七、成交的其它细节4一、身份证件的审核及委托公证5身份证件的审核要点1、买、卖双方身份证件种类2、卖方身份证件号码不一致3、公证委托4、委托书范本61、买、卖双方身份证件种类身份证件种类：居民身份证、护照、台胞证（香港、澳门身份证）、军官证、士官证、士兵证等均为有效的身份证明。驾驶证也可以做为签约的有效证件之一。验证身份证明的目的：证明签署合同时是由买、卖双方本人签，以确保合同的有效性。72、卖方身份证件号码不一致1、在福州市公证处办理翻译公证、声明公证（购买座落、两个号码为同一个人，需旧身份证复印件，声明均合法有效）2、原来户口本带上（或由派出所开具的某年某月某日，迁往何处的证明），留有直系亲属在里面的，则直系亲属出面证明。3、护照号码不一致，有的新的护照后有体现旧护照号。若未体现的，只能通过办理委托公证，并把旧护照号藏到公证书里。4、卖方购房时为国内身份证现为国外护照的，需由公安出入境管理中心开具为同一人的证明83、公证委托公证委托机构国内的必须通过县级以上公证处办理，港澳居民需由律师楼办理，台湾公民需由当地法院办理，境外公民需通过中国驻外大使馆办理。公证委托所需要的材料出售：夫妻双方同时到场，出具产权证、夫妻双方身份证、户口本、结婚证（外地户口在福州办理公证的，其结婚证需司法鉴定）。购买：拟购买房产的权属材料复印件、身份证明注：无产权证的，国外不能办理公证94、委托书公证委托书范本（专业）注意：地址不能有错漏税，及委托事项要完整。受托人无转委托权。委托期限至上述事宜办妥之日止。手写委托书范本委托人:性别：出生年月年月日身份证号码：现住址：受托人：性别：出生年月年月日身份证号码：现住址：坐落于福州市区单元的房产（详见《房屋所有权证》证号：号，系本人产业。因本人事务繁忙，特委托代为办理如下事项：1、代为办理上述房产的出售及签署买卖合同。受托人在办理上述委托事项过程中所依法签署的一切有关法律文件，本人均予以承认。委托人：年月日10二、限购限贷及应准备材料11限购限贷及应准备材料的要点1、买方应符合的条件2、调首次购房证明需提供材料3、非首购交易收件需提供材料4、特殊人群需提供材料121、买方应符合的条件A、福州户口（含八县），可新购一套房，但以家庭为单位总额不得超过两套B、外地户口，持社保证达一年以上（以社保局打印详单为准），可新购一套房，但以家庭为单位总额不得超过壹套C、外籍人士，劳动保障局开具的工作满6个月的工作证明，可购买一套房产132、调首次购房证明需提供材料1、在挂牌网签后，即可带上夫妻双方身份证、户口本、结婚证或离婚证及未再婚证明、喪偶证明及未再婚证明即调首购证明，需三个工作日。2、交易时，另需提供身份证、户口本、社保明细、缴税明细，但不需要结婚证143、非首购交易收件需提供材料交易过户需要本人到场，同时提供夫妻双方的材料原件：1、夫妻双方身份证2、夫妻双方户口本3、结婚证4、外地户口需提供社保12个月以上明细或个人名下税单明细，外籍人士需提供劳动保障局开具的6个月以上的工作证明。5、外地户口，配偶若不符合购买条件的（即无12个月社保或税单），则不能一起上产权。154、特殊人群需提供材料1、离异的人群，需提供离婚证及民政局（街道）开具的离婚未再婚证明2、丧偶的人群，需提供配偶死亡证明（火化证明或户口本上有体现）及民政局开具的丧偶未再婚证明。3、未达到结婚年龄的人士的成年人，调首购或过户时均只出具户口本即可4、产权做未成年人名字，则需夫妻双方均达到购房条件。5、军官及士兵，需由驻地提供单位驻地证明，证明其在福州驻地。若结婚证上需体现军官证号码与现号码不一致，可由部队开证明。后期的结婚证将用身份证办理，若以身份证办理的结婚证，也需部队开具证明身份证与军官证为同一人。16三、贷款及限贷、准备材料17贷款及限贷、准备材料要点1、买方购房款及贷款资料的准备2、贷款限制3、贷款人符合贷款条件4、贷款成数及利率5、公积金贷款6、公积金提取181、买方购房款及贷款资料的准备购房定金是否已经支取或存入有银联标识的银行卡中首付款是否足够1、评估税后价是多少，是否能达到贷款要求，评估需注意不避税的，不要评估成高档住宅（税点为：高档住宅0.917，普通住宅0.933）。2、资信是否良好3、夫妻双方名下原购及贷款住宅情况，现住宅情况是否符合购买标准贷款资料的准备1、夫妻双方身份证2、户口本3、结婚证4、收入证明（需与社保单位一致）5、社保证明6、交易中心出具的住房套数证明，抵押人面签，由银行统一查档。192、贷款限制在外地有贷过款的，也将计入征信系统A、除五区八县以外的人员，都视为外地人口B、外地人申请贷款需提供一年期以上公司参加社保证明或缴税证明，否则不能予以贷款203、贷款人符合贷款条件1、以家庭为单位，包括夫妻双方及未成年子女。2、现所有银行即认房又认贷，即认定首套住宅需具备两项条件：A、夫妻二人在征信系统无贷款记录，B、在房地产交易中心中住房调查表中显示名下无房。否则无论原购房产是否已出售，均视为第二套贷款。3、店面不计入购房套数。4、大部分银行需回原户籍地开无房证明（少部分不需要）5、未成年人不得加入产权证。年满18周岁的公民，无收入的，可由父母亲提供共同还款证明，可申请贷款，可做为产权人。6、正常时期，大多数银行均可以转账赁证+卖方收条做首付证明，但贷款额度紧张的时期除外。214、贷款成数及利率一、首次购房1、无论是普通住宅或高档住宅：A、贷款首付款比例不得低于30%，贷款利率不得低于1.1倍（一般为1.1-1.2倍之间）二、二次购房A、贷款首付款比例不得低于60%B、贷款利率不得低于基准利率的1.2倍（一般为1.2-1.3倍之间）三、第三次购房A、第三套以上住房停止贷款四、商住楼按五成贷款，但需符合贷款条件（即本地户口或12个月以上社保或税单）商住楼一般性质定义为住宅，出新证时将更改为住宅（特别是早期的商住楼，以土地性质定义成商住楼的，都将改为住宅。但大利嘉城、居住主题除外，其为非住宅），商住楼可以申请贷款，可以落户。五、商业银行基本可以避税，但恒升、兴业除外。225、公积金贷款A、纯公积金贷款，购房套数的认定，以购房所在地房地产交易部门出具家庭已购房产套数证明为准（认房不认贷，不查征信系统）。B、原公积金贷款若已经结清并出售的，再次使用公积金贷款仍可按照首套的标准申请贷款，即按3成首付，基准利率。第二套贷款首付不得低于50%，利率上浮10%C、公积金及商业组合贷跟随商业贷款政策认定房贷套数。235、公积金贷款房改房、集资房需产权人夫妻双方到公积金中心签字房改房、集资房、拆迁房需提供双证。贷款年限+房年龄小于等于30年在购买首套住房时，可以申请最高额度60万元的住房公积金个人购房贷款；单方缴存住房公积金的职工，在购买首套住房时可申请最高45万元的贷款。但购买第二套改善性住房的双职工贷款最高额度仍保持45万元不变，单职工贷款最高额度保持35万元不变。省直杂物间可参与贷款，市直不可以贷款，但车位均不可以参与贷款。245、公积金贷款贷款人，贷款年限内：男性不得超过65周岁，女性不得超过60周岁。但产权人可以加入老年人名字。别墅、闽候的房产不能申请福建省、福州市直公积金贷款。256、公积金提取申请表，经单位盖章后，持房产证、契税完税凭证、身份证的原件和复印件，以及住房公积金存折到中心办理。有按揭贷款的，除一次性提前结清贷款本息外，每年可提取一次，最高额不得超过前12个月的贷款月供之和。购房后1年内提取住房公积金有效，超出无效公积金首次提取金额一次必付款的不得超过购房申报价，按揭贷款的，不得超过首付款金额26四、产权资料的审核27产权资料审核要点1、房屋权属的种类2、交易需提供的特殊材料3、产权来源方式及时间4、非直系亲属赠予5、房屋原值6、产权证的建筑面积7、房屋的结构用途8、房屋的抵押状况9、解押方式及收费10、产权证的发证机关及工作日11、各类房产办理一手产权证材料281、权属资料的种类产权证、土地证、商品房买卖合同（预告登记证明）、拆迁协议书、购房发票等等292、权属来源交易需提供材料房改房、集资房需夫妻双方共同到交易中心办理过户手续集资房、经适房，需提供双证才可以办理过户303、产权证权利来源方式及时间该信息将影响房产的交易税种及税费计算。一、如何识别来源时间及方式：A、旧证：产权证附件栏：于某年某月某日购买受\房改\集资\拆迁受某房产公司/或（自然人）的产业。B、新证：以产权证中座落下方的登记时间为准。拆迁房以拆迁协议时间为准。二、如果是闽侯的房地产管理局填发的产权证，则填发时间作为权利来源时间的起算点。314、非直系亲属赠予1、非直系亲属赠予后出售的，原值为零，权利来源时间以受赠时间为准。2、09年1月1日前受赠予的，办受赠予产权证时，免收营业税、个人所得税09年1月1日至09年5月25日期间受赠的，办受赠予产权证时，免收个人所得税，需征收营业税09年5月25日以后受赠的，办受赠予产权证时，营业税及个人所得税均需征收。325、房屋原值房屋原值将关系到产权人应交纳的税费额度。1、商品房原值以产权人原购房的发票金额为准，二手房，则应以最后一次转让所申报的价格作为判定依据。2、房改房的原值以房改时所交的款+个人工龄价值，每套约4-8万。3、集资、经适、拆迁房原值以当时所交的现金款为准4、继承受（包括赠予受直系亲属的房产）的房产权利来源时间及原值，以前一道为准。5、拍卖受房产原值为：拍卖价值+拍卖费用+税费为准注：前一道房产的原值（单价）不影响后一道房产定义为高档住宅或普通住宅。336、产权证的建筑面积1、核实房产的建筑面积是否与委托出售的建筑面积一致？明2、新旧产权证的转换：旧证的私有面积=单元的私有面积+附属间的私有面积。共有面积另外测算。3、福州市有些老旧住宅于产权登记时阳台面积按全部计算，现应改变为阳台面积按一半计算可能会造成面积减少。4、首购时，房产+杂物间大于90，则住宅按1%交契税，杂物间按非住宅交税，但工本费共85元。大于144的，则住宅按1.5%交契税，杂物间按非住宅交税，但工本费共85元。5、出售时，房产+杂物间大于144，则应分开申报，避免成为高档住宅，同样房产按普通住宅征税，杂物间按非住宅征税。347、房屋结构、用途房屋结构有些房产建筑结构实为框架，但产权证体现混合结构的，则应亲自带产权人到档案馆查询档案落实是否可以办理变更手续房屋用途1、房屋性质对交易有哪些影响：A、房屋性质不同，交易税费也不同B、住宅可以落户，非住宅无法落户C、住宅的贷款政策比非住宅宽松很多，比如店面、写字楼贷款银行需先审核房屋的各种情况，并进行风险评估，贷款层数也只能按5层贷款。附属间和车位就不能单独办理贷款，必须和房屋同时申请贷款358、房屋抵押需了解的状况1、房屋抵押于哪家银行，是否满一年，贷款余额多少。2、该贷款行是否同意提前还清贷款，申请需要多少时间3、卖方自行解押还是委托担保公司解押，费用是否有谈妥。4、委托担保公司解押需办理委托公证5、买方房款需于卖方解押还款前冻结在担保公司指定银行6、以现金或赎楼方式还款7、银行收取的提前还款违约金由卖方承担。8、解押时只需产权人到场，不需要夫妻双方369、解押方式及收费现金解押卖方需以现金解押方式解押的，解押费最低需2.2%/月。买方赎楼解押卖方需要办理解押