《中信地产项目开发标准周期》(2013版)

关键线路周期任务节点工作成果要求T1.0项目立项项目产品定位报告（初稿）项目概念性方案项目经营计划（初稿）T1.2=T1.1+30天集团审批完成获取集团审批件T1.3=T1.2+Y(视项目具体情况而定）土地正式获取签署成交确认书、土地出让合同T1=T1.3-T1.0T2.0=T1.3项目土地正式获取1、项目启动会启动会主要成果要求如下：1）项目土地遗留问题交底《项目土地遗留问题工作任务单》2）项目产品定位及概念性方案复审《项目产品定位报告》定稿3）项目经营计划复审《项目总控计划》（基准稿）4）明确后续关键决策节点《项目关键任务决策清单》2、完成项目正式设计方案总体规划方案分期规划方案规划设计任务书其它产品平面布局产品立面形式经济技术指标细部调整其它3、关键设备选型明确项目部品采购方案4、形成施工图设计指导书5、景园方案6、精装方案建设用地规划许可证消防、人防、交评、环评等建设工程规划许可证T2.5=T2.4+45天8、完成施工报建图取得施工图审查意见9、全套施工图出图T2.6=T2.5+30天10、总包、监理招标备案内部招标程序应提前完成T2.7=T2.5+15天11、取得施工许可证T2=T2.7-T2.0《项目开发计划》（综合计划）《项目施工组织策划方案》《项目示范区实施方案》（针对首期）珠三角、海南长三角（上海、苏州等）环渤海（东北、京津、青岛等）中西部（成都、长沙、南昌等）T3.2(基础结构开工）别墅30天35天35天30天多层30天35天35天30天小高层40天45天45天40天高层45天50天50天45天超高层55天60天60天55天20天/层20天/层20天/层20天/层别墅(地上3层）12天/层12天/层12天/层12天/层多层标准层10天/层10天/层10天/层10天/层小高层、高层、超高层标准层8天/层8天/层8天/层8天/层转换层30天30天30天30天平屋面10天10天10天10天斜屋面加15天加15天加15天加15天T3.3(达到预售条件）80+4N（N为层数）80+4N80+4N80+4N150天150天150天150天多层6个月7个月7个月7个月小高层、高层7个月8个月8个月8个月超高层8个月9个月9个月9个月季节因素（冬施、春节、雨季、台风等）加1个月（雨季、台风）；加1个月长春、大连加4个月，其它公司加2个月加1个月地形地貌、地质条件影响建筑体形系数影响T3=T3.4-T3.0根据项目实际情况合理设置（考虑地质条件等因素）第三阶段（工程建设期）起始于项目开工审批，与第二阶段工作周期存在一定重叠。该阶段计划标准周期按照中信地产项目组成及区域特点，划分为四大类别。个别进度要求略有不同。项目未来交付流线设计、示范区展示方案、销售支持条件准备等项目取得工程规证后一个月内完成与施工报建交叉进行与规划报建交叉进行启动会召开后15天之内前置条件为工程规证取得及总包监理招投标备案概规方案评审完成后启动报建工作按理论状态取得规证后启动施工图设计关键周期第三阶段（工程建设期）小结：项目运营关键的三个里程碑节点（基础开工、达到预售条件、交付）均产生在本阶段。由于产品形态和地区要求不同，绝对周期存在一定差别。上表对不同关键阶段的周期把控进行了差异化要求。别墅工期设置为组团（15至20栋）标准，在整体工期安排中，视施工流水情况予以统筹考虑。第二阶段（方案及策划期）小结：该阶段起始于项目启动会，终止于总包监理单位确定及施工许可证获取。从土地获取到取得施工许可证约8个月。1、土地获取至开工：根据上表推算，正常情况下项目土地获取至取得施工许可证周期约8个月（新获取项目）。2、土地获取至工程达到预售条件：主要前置条件包括主体工程进度（各地预售条件不同有所区别）、取证进度、示范区实施进度。3、土地获取至项目结算：该阶段根据上述工程专项周期控制要求，可根据项目具体情况计算得出。4)主体结构主体结构达到项目预售条件视各地区具体要求而定T3.4(项目交付）方案及策划期(T2)5)封顶到落架工程建设期(T3)T3.1对可研阶段产品定位进行修正对可研阶段经营计划进行修正，以此作为后续项目运营的基准。明确项目待总部支持及决策的重点事项。确定后续完整版设计方案等关键节点重要部品选型，需依据公司战略采购制度非关键线路非关键线路精装工程节点细项待补充前置工作期(T1)1）规划方案2）单体方案T2.2=T2.1+15天T2.3=T2.2+15天3)地下室结构完成项目施工组织策划7、规划方案报建T2.4=T2.2+90天T3.0=T2.32）基础结构施工示范区建设模块景园工程部分项目有必要落实新项目前置阶段合作方（如设计院提前介入）T2.1=T2.0+45天项目正式获取后45天之内中信地产项目开发标准周期总表6)毛坯房从落架到交付7)装修房从装修开始到交付8)影响因素根据项目实际情况合理设置根据项目实际情况合理设置（总工期增加不超过10%）1、项目整体工程进度标准（非示范区）1）土方、桩基础及地基处理完成,开始结构施工详细梳理地块内可能存在的遗留问题，并对后续经营可能带来的风险进行预判第一阶段（前置工作期）小结：该阶段整体工作周期因项目特性变化较大。重点为集团审批环节的周期及地产总部投资评审会资料准备要求。在子公司层面应要求项目可研报告中有较为准确的产品定位及项目概念性方案。以支撑第二阶段工作周期要求。T1.1=T1.0+X(视项目具体情况而定)通过地产总部投资评审会时间要求备注视项目获取具体要求决定评审会时间获取国土证为非关键线路一般在地产总部投资评审会后30天