房屋渗漏风险分析

1深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司渗漏风险分析房屋2第二章房屋渗漏给开发商造成的影响第三章渗漏案例回顾2第四章渗漏风险案例分析第一章房屋渗漏风险概述3渗漏风险：房屋渗漏是建筑工程中的主要质量通病之一，房屋的渗漏会影响人们的正常生产和生活，给人们造成财产损失和精神负担。根据我们第三方在现场评估的总结，防渗漏节点处理不当和施工过程是造成房屋渗漏诸因素中最主要的因素，其中尤以节点处理措施为甚。以往房屋防水的重点仅仅放在屋面、地下室、厨房、厕所等易产生积水的部位。但我们认为，随着国民经济的发展，建筑业发展迅速，高层建筑物成为发展趋势，建筑物的外墙亦应是房屋防水的重点，因为外墙渗水不但会影响房屋的使用功能，还严重影响建筑物的外观，同时维修上及其困难，但在实际的现场施工中，往往会因为外墙不易积水从而忽视了外墙细部的节点施工，给日后的外墙渗漏埋下了隐患，特别是在南方多雨潮湿和台风影响的环境下，这个问题更显突出。第一章渗漏风险概述41、房屋渗漏会给开发商造成不良的负面影响，损害企业品牌形象。2、房屋渗漏给开发商带来了不可估量的经济损失，如维修费用、装饰费用，并有可能导致直接的经济赔偿，给业主生活、工作均带来很大程度的不便。3、房屋渗漏现象一旦产生，不易处理，如果不从节点上进行根治，可能导致重复产生渗漏现象。第二章房屋渗漏给开发商造成的影响5案例（1）知名企业---某项目渗漏事件回顾08.05：项目开工；10.09：项目入伙；11.04：外墙初现渗漏现象，启动维修程序；11.06：外墙渗漏明显加重，维修难以为继；11.10：遭遇台风，576户全部渗漏，投诉严重升级，维修被迫终止；11.11：成立渗漏处理领导小组，着手试验研究工作；12.05：试验基本完成，确定初步方案，恢复渗漏维修；12.10：第一轮处理完毕，渗漏比率明显下降，基本达到预期效果；最终完成全部渗漏处理及恢复持续了更长时间。第三章渗漏案例回顾6标杆企业某项目自然雨天渗漏情况2010.06—2010.07：历经5次下雨考验：外墙渗漏27处，户均渗漏率0.122010.07--2010.08：精装修队伍蓄水检验交接：平屋面渗漏9处，卫生间渗漏8处总体渗漏较少，形势估计乐观案例（2）我司关于渗漏淋水试验总结724h强制淋水检验2010.08：为尽可能提前发现问题，减少渗漏投诉隐患，公司决定组织对一期住宅外墙全面进行24小时持续淋水强制检验案例（2）8一期住宅实体淋水检验结果楼号户数渗漏点数户均渗漏点数1＃861181.372＃1322732.053＃1421250.884＃2181220.56总计5786381.215案例（2）912345窗边窗台70％其他特殊部位10％墙体20％八角房墙体60％空调百页内腔30％其他部位10％一期住宅实体淋水检验结果案例（2）10一期住宅实体淋水检验结果淋水检验结果总结：1、强制淋水爆发的渗漏数量及比例非常恐怖2、铝合金窗及其周边部位是外墙最主要的渗漏途径3、无防水层的贴砖外墙无法抵抗24h强制淋水检验4、八角房与空调百叶内腔是外墙最薄弱的渗漏部位5、外墙墙根以及窗边塞缝部位是最薄弱的渗漏节点案例（2）11剖析问题、分析原因：最根本的问题是什么？1、态度问题：麻木不仁、习以为常；2、工艺问题：工序没有完全按规范和标准要求去做；3、技术人员素质问题：对节点做法不熟悉、不研究，不交底，不检查；案例（2）12第四部分：渗漏风险案例分析第四章渗漏风险案例分析13渗漏风险主要产生在以下几个方面：1、屋面部位的渗漏现象。2、外墙、外窗、阳台或露台、飘板、空调孔、透气孔等部位的渗漏现象。3、厨卫间产生的渗漏现象。4、地下室产生的渗漏现象。141、地下室渗漏原因分析：（1）新旧砼交接面形成施工冷缝，止水钢板节点设置不到位，属典型的渗漏案例。1516原因分析：（2）外墙螺杆洞处理不合理，渗漏问题严重。1、地下室渗漏17螺杆洞封堵（屋面、露台砼反坎，地下挡土墙等长期与雨水接触的结构和构建要求采用止水螺杆）。1.1、剔除塑料垫块或将外侧螺杆孔扩孔逐个剔除对拉螺杆中使用的塑料垫块。对未使用成品塑料垫块的螺杆孔，将外侧用机械扩孔，并将扩孔部分的PVC管除去。扩孔深度不小于20mm、直径不小于30mm。1.2、清理孔内杂物垃圾，周边浇水湿润。1.3、从内侧堵塞1:2干硬性水泥砂浆（添加防水剂及膨胀剂）到墙体中部并压实。1.4、从外侧堵塞1:2干硬性水泥砂浆（添加防水剂及膨胀剂）到墙体中部并压实。1.5、外侧刷JS防水待外侧水泥砂浆干燥后（约24小时），在外侧孔洞及周边分多遍涂刷1.0mm厚JS防水，涂刷范围为100×100mm。18原因分析：3、防水施工节点收口不合理，保护措施不到位。1、地下室渗漏19做R50圆角3050≥6%300钢筋砼反坎300高阴角部位建筑密封胶嵌缝与屋面结构一次性浇筑防水附加层20原因分析：4、结构浇筑质量控制不到位，开裂渗漏。1、地下室渗漏21处理措施：对于较大蜂窝、孔洞、缝隙，采用改性环氧注浆液、水溶性聚氨酯注浆处理；对于细小的渗水通道，采用水玻璃注浆处理；对于阴角、施工接缝、蜂窝、狗洞及渗水点等采用“中建”堵漏灵、快硬水泥等封堵；对于底板、剪力墙等面渗,采用DS200水泥基渗透结晶型防水材、聚合物水泥砂浆进行处理；卓宝BAC卷材内防水失效。22预防措施：1、施工缝位置采用不同形式的企口缝；2、结构施工缝位置基层处理必须彻底；3、后浇部位采用补偿收缩防水砼；4、砼浇注不得受室外地下水干扰；5、应在后加结构外侧做外贴内防水；6、后加地下室底板必须施作外防水；7、新旧砼交接处需作附加防水；8、后加结构需考虑基础不均匀沉降；9、最好不要出现该类变更。23优秀节点图片：24优秀节点图片：252、外墙渗漏原因分析：砌筑外墙与主体结构交接部位灰缝不密实（顶砌、塞缝或竖向接缝），产生裂缝，造成渗漏；解决方案：1、凿开裂缝周国3~5CM宽的V型槽，并切深入砼层处，找到渗漏点，用防水砂浆找平，分层做“黑豹”防水２、找出不同材质交接处，切掉砂浆层，贴防裂网，做底层砂浆然后刷“黑豹”防水，再做砂浆面层无锡熙园无锡香樟园26原因分析：外墙螺杆洞封堵不到位或未封堵。2、外墙渗漏宜兴融创氿园常州绿城玉兰广场2727渗漏原因：由于线条处结构未上翻，大雨墙面淋水，水慢慢顺着线条往墙内渗透。维修加强方案：①凿除线条上部200mm高至砌体基层，并凹进去20-30mm②清理基层，再用防水砂浆与原粉刷层补平③刷双组份聚氨酯（品牌：东方雨虹311）防水两道1.5毫米④两侧小露台墙体四周根部也同样处理，防止雨水从此处渗入外墙保温层内⑤外墙淋水、露台蓄水试验确保不漏后恢复面层。后续方案：后期施工楼栋所有外墙及线条四周增设砼止水反坎高度200。2、外墙渗漏重庆麓山28渗漏原因：空调管预留不到位。2、外墙渗漏29渗漏原因：脚手架眼未作特殊防渗漏处理夹杂钢管、钢丝绳处理方案（内墙）：将钢管、钢丝绳取出再对该位置用膨胀砼封堵并涂刷聚合物防水再用防水砂浆抹灰收面2、外墙渗漏303、外窗渗漏原因分析：1、窗框塞缝不密实；2、未浇筑窗台压顶；3、窗台压顶采取后浇方式、浇筑不密实；313、外窗渗漏渗漏分析：铝合金外窗型材拼接部位未进行打胶封堵处理，造成外墙渗漏。解决方案：铝合金型材拼接部位全面采取打胶封堵处理。32问题描述：门窗塞缝周边出现渗漏现象，尤其是下框部位。天津北塘无锡亚美3、外窗渗漏33原因分析：塞缝材料配比不当；塞缝、密封不佳；木塞、保护膜干扰；窗框固定不牢；基层处理马虎；温差干湿变化影响。3、外窗渗漏34处理措施：重新塞缝密封；通缝注浆处理；尽量采用外防。3、外窗渗漏35预防措施：严格控制塞缝材料与塞缝工艺；及时拆除框料底部保护膜及临时木塞；严格控制洞口尺寸；加强基层清理。3、外窗渗漏364、屋面部位的渗漏现象。原因分析：反坎太低；防水上返高度不足；未设置砼反坎或反坎质量较差。预防措施：外墙周边设置砼反坎；墙体根部附加防水。37372、现场施工存在以下几方面难度（1）斜屋面坡度较陡，无站人操作梯台；（2）屋面板转折节点较多；（3）局部造型部位，施工作业面过小；分析概述：1、施工操作原因由于屋面坡度较大，砼在振捣过程中往往造成滑落、离析等现象，使砼只能在斜坡面上在无约束呈滑落状态下自然成型。砼浇捣密实性难以得到控制，施工质量难以达到预期效果，因此，给屋面渗漏留下重大隐患。4、屋面部位的渗漏现象。38渗漏原因：由于屋面两折板交接处施工难度较大，很难控制折角部位混凝土密实度，致使此部位出现渗漏。维修加强方案：①从下部把渗漏点凿出，再从上部把该部位疏松混凝土凿除。②清理基层，先用干硬性微膨胀水泥分层封堵密实，再用水泥防水砂浆粉面。③表面扩大涂刷双组份聚氨酯（品牌：东方雨虹311）防水两道1.5毫米④淋水试验待不漏后，再恢复屋面瓦。4、屋面部位的渗漏现象。39维修加强方案：①从管道井周边把该部位疏松混凝土凿除；②清理基层，用堵漏王分层封堵；③阴阳角防水附加层上反高度400；④淋水试验确认不漏后恢复面层。渗漏原因：管道井为现浇结构，未与屋面一次浇筑成型，造成管道井与屋面交接处不密实导致渗漏。后期建议：管道井上翻400-500高与屋面砼一次性浇筑。4、屋面部位的渗漏现象。405、阳台、露台渗漏情况描述：露台墙体根部未设混凝土反坎，渗漏。41原因分析：反梁变更，后浇存在施工冷缝；推拉门下坎砖砌而成。推拉门下砖砌反坎细石砼保护层保温板防水层结构板原设计反梁变更后梁体露台栏杆露台飘板施工缝5、阳台、露台渗漏42处理措施：对施工缝注浆处理，重新施作防水；重新浇筑砼反坎。现浇砼反坎细石砼保护层保温板防水层结构板整体浇注反梁露台栏杆露台飘板圆弧角推拉门5、阳台、露台渗漏436、厨卫间产生的渗漏现象原因分析：沉箱式卫生间未设置侧排地漏或TTC同层排水系统；沉箱内采用架空工艺施工，砖垛密集，导致排水不畅；侧排地漏高于结构高；44原因分析:防水的薄弱环节,后期吊洞砂浆收缩引起缝隙。解决方案：凿除4~5CM砂浆层并向洞周边延伸2~3CM刷”黑豹”防水,然后用补偿收缩砂浆收口。6、厨卫间产生的渗漏现象45原因分析:卫生间烟道根部未设置砼反坎或反坎高度不足（沉箱式卫生间）。引起渗漏现象。解决方案：凿除4~5CM砂浆层并向洞周边延伸2~3CM刷”黑豹”防水,然后用补偿收缩砂浆收口6、厨卫间产生的渗漏现象46谢谢聆听！