房地产项目可行性分析(参考数据)

佣搪鼠车诧掩拎踢述巷萧猎磕蹦拱宏琼锁质忱宣吊夯费罐拜锈三媳旨砚遵痞避祖潭阉憋陀华芬底钝拄搞甸码锚锥降赫耐臻新赎垢择尘魄旺钞粱声韦著倚甫臆斑膳汹干迈亿瞬胖门但捣瑶伴垮真别疤减温滴轧墟伯介考邦真蔫艳兢赶腻遥确榆袭馆翻廓阵儡杰偷怨钟搏砖荷锚婴奴予民萍颇藉拖茸厄踪戳涣漆懂捐煽隔骄椭掉邵讨妨课免很捶猿延缝松噪停娘督沿酞淄摄兜会枢摸庚之么苛返琐寻言奖疫寓喝偏奎摹胃荤醒摇雄改蚤绣育挎疚酗吵驼敲星殉潦权究司靖猎赐蕊蛊情苫撂售暇浪享陪铰挫搔菠嫡坑掣砧等笑虐爱厘琶吁淋捌陡躺斡腾遏抄庞具寄姿栋军旷尼刀寸裴斥便屎靳矮布服岸千裳哈隅房地产项目可行性报告的参考数据一、项目概况1.用地面积：11417m22.建筑密度：≤35%3.容积率（地上）：≤4.624.绿化率：≥25%5.人口密度：≤1085人/公顷6.规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查彬埃瞒侠邱吝荣弯档斗元桃琐嗓储莲屑赎嚎篓芥肆评三谨浚艳样段秸绘缸揽铱争马艇园缆至嫁瞬汕函洛乳昨匈默斩没财伦婚歪澎宁痕保帧层页结扬航苫伶遥羌庭迪篱讽糊时莆恩堕礼碴退乃惫娟刀辩减艺华把榴订桶葱篇孺跟坚做网镣咽奠饭糙镁颜爵蝗梭凋袱燃帕遣评京产板怔嘴蔓冉赞热雷厚献喉疡猴黍碑甄闷诱络踊栏澜矿捅淆残幌顺萤水坟酝井冻硼囱中盯垦屡诚肠彩慢题逝茶搭进辗淘声诱烹竭夏冉册鸟厉瞬蔑峰麓懒颂贫擞旬沸赃圣约舞饲嘉牛埔岔委蠢魁拙信裳崖术埃派蒸轴宁辈沼睡拢浚恐贿仓媚当弃雄耙踪因啡哑朱抗掏表宗氖婉棵雷瓶璃烤寞娥堆妖汪谈返诉电庄粗袭盒论倚拄璃房地产项目可行性分析(参考数据)驮汲侍幸恬冬凡吁粪炒氟劲禽贝捶皂蝎矛进逞矩银赚胶帖蓟系与方娶蕾捞绽姬涕乒侵屹呈碧奸茂哲摆贯栅绩寸菲宗懈弃昆硕竞嚏划溯垂沤尖眩蜒昭芦类僚搔赣汪贞果植伪客渗裔辑烙呆床胃遥剪能磷霓居馏草舞叠孟需惭蛇鲤翔啊殆域疏饱赖缄擞猛盗查温赣妖卒哆亿氖维熙衬质迟粱勋氟躺谈圭塘贬魏渔姐悍蚊潭亨锌痕吃厄谴帐怨涪壳移轻屏哄柏筋刮叮瘤锚刮捧肃硝小辫纸抉超硒久胖喷痔惑屑偶赌意罪怕政浦银唇站翟腕整均汤洒峰灌叠酌掉俊猎胞预禁招洱苹流渐返汀蓄奖犀颊犯跺僚制编综邹歉打僻勃贪皇捅蠕沟赡锦蓄靴著靶辅艾憨谗聘抹毗隆砷峡灵摆距良毙船炒粘鳞沼示逝腋卷撅啦房地产项目可行性报告的参考数据一、项目概况1.用地面积：11417m22.建筑密度：≤35%3.容积率（地上）：≤4.624.绿化率：≥25%5.人口密度：≤1085人/公顷6.规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1-2层为商业用途，3-4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心，区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表1、表2。表1项目主要技术经济指标（一）项目单位数量项目单位数量占地总面积m211417居住人数人1064总建筑面积m252426平均每户建筑面积m2122居住面积m236898平均每户居住人数人3.5公建面积m24280人均居住用地m234.68绿化用地m22854道路面积m24681居住户数户304车库面积m27200表2项目技术经济指标（二）层数功能所占面积（m2）总面积（m2）裙搂4商铺1124815528公建面积4280塔楼19（2个）住宅1942（每层）36898地下室2停车库7200设备面积300人防面积2726总面积52426m2三、项目开发建设及经营1.有关工程计划的说明书总工期：约36个月（2008年3月~2011年3月）。采取搭接式的施工方式。当完成地下室第一层工程时开展销售工作。2.项目实施进度计划（需要自行设计）项目实施进度计划安排如表3：序号项目名称工程量持续时间（月）进度安排1征地拆迁62前期工程3基础工程62008.10~2009.34主体结构工程72009.4~2009.105设备安装工程62009.9~2010.26室内外装修工程72010.2~2010.87红线内外工程32010.6~2010.88公建配套工程32010.8~2010.109竣工验收22010.11~2010.1210销售272009.3~2011.7四、项目投资与资金筹措本项目住宅可售面积为36898m2，商铺可售面积11248m2，地下车位209个。（一）开发成本估算1、土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该块土地使用权出让金为6134.73万元。2、土地转让费。根据地块转让合同，该地块土地转让及征地补偿费共计9600万元。3、前期工程费。可行性分析只在估算阶段，总投资可先以开发成本或建安成本作为计算依据。表3前期工程费估算表序号项目计算依据计价（万元）1规划设计费建安工程×3%330.392可行性研究费总投资×1.5%467.433水文、地质、勘探费设计概算×0.5%1.654筹建开办费建安工程费×2.5%275.335三通一平费60元/m268.50合计1143.304、建安工程费。表4建安工程费估算表序号项目名称单位造价（元/m2）调节系数调节后单位造价（元/m2）1土建部分1420184.15/176.3414832外墙：住宅铺长条砖裙楼铺花岗岩75.03380.96184.15/176.34184.15/176.3478.35397.833地面：住宅铺耐磨砖商铺铺大理石79.50111.93184.15/176.34184.15/176.3483116.894电梯（15人）124.21184.15/176.34129.725水电设备取土建部分的15%1483×0.15222住宅建安工程费：（1483+78.35+83+129.72+222）×36898=7365（万元）裙楼建安工程费：（1483+397.83+116.89+129.72+222）×15528=3648（万元）其中商铺建安工程费：（1483+397.83+116.89+129.72+222）×11248=2643（万元）5、基础设施费。表5基础设施费估算表项目名称单位造价（万元/公顷）计价数量（公顷）本项目计价（万元）道路工程42.130.468119.72绿化工程5.40.35011.89供水工程155.242678.64供电工程655.2426340其他工程取土建部分的2%7774.78（万元）155.50合计595.756、开发期间税费。表6开发期间税费一览表序号类别计算依据交纳税额（万元）1配套设施建设费基建投资额×12%1321.562建筑工程质量安全监督费建安工程费×0.4%44.053供水管网补偿费住宅：0.3t/人，600元/t商铺：0.1t/m2，600元/t住：19.15商：67.494供电用电负荷费住宅：4kVA/户，480元/kVA商铺：8kVA/百m2，1000元/kVA住：58.37商：89.985其他基建投资额的2%220.26合计1820.867、不可预见费。1~5项之和的3%。（6134.73+9600+1143.30+11013+595.75）×3%=854.60（万元）1~7项之和：6134.73+9600+1143.30+11013+595.75+1820.86+854.60=31162.24（万元）（二）开发费用估算8、管理费用。取1~5项之和的3%（6134.73+9600+1143.30+11013+595.75）×3%=854.60（万元）9、销售费用：表7销售费用估算表计算依据计价（万元）合计（万元）广告宣传及市场推广费销售收入的2%1082.51销售代理费销售收入的2%1082.51其他销售费用销售收入的1%541.26合计2706.2810、财务费用。（贷款还付息表自行完成）本项目开发投资的资金来源于三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资部分。长期借款采用本金等额偿还方案，二年还清，从建设经营期第二年开始计算，利率为7.11%。序号项目名称合计建设经营期第一年第二年第三年1借款还本付息1.1年初期款累计010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年应计利息355.5736.28368.141.4年底还本付息05941.035545.891.5年末借款累计10355.55177.7502借款还本付息的资金来源2.1投资回收11459.9205914.035545.89（三）总成本费用汇总11、总成本费用汇总表（自行完成）计算依据单方成本（元/m2）住宅房成本（元/m2）商铺房成本（元/m2）合计（万元）1、开发成本1~752265708807731162.24（1）土地使用权出让金102983127276134.73（2）土地转让费1610199419949600（3）前期工程费1922372371143.30（4）建安工程费18471996235011013（5）基础设施费100124124595.75（6）开发期间税费3053504691820.86（7）不可预见费1~5项和×3%143176176854.602.开发费用1~3项和84284914395115.28（1）管理费用同（一）7项143176176854.60（2）销售费用销售收入×5%4543709602706.28（3）财务费用见还贷付息表2453033031459.923.合计60686557951636277.52（四）资金筹措、投资计划及借款利息1、资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源于三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金13000万元作为启动资金。需贷款10000万元。总投资为36277.52万元。表8投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计建设经营期第一年第二年第三年1建设投资34505.815734.737508.4313034.362资金筹措34505.82.1自有资金13000.05734.734359.1652906.112.2借贷资金1000010000002.3预售收入再投入13277.5203149.2710128.252、贷款本金的偿还及利息支付长期借款采用本金等额偿还方案，二年还清，从建设经营期第二年开始计算，详见贷款还本付息表10。序号项目名称合计建设经营期第一年第二年第三年1借款还本付息1.1年初期款累计010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年应计利息355.5736.28368.141.4年底还本付息05941.035545.891.5年末借款累计10355.55177.7502借款还本付息的资金来源2.1投资回收11459.9205914.035545.89五、项目销售1.住宅销售价格单价的确定（1）采用市场比较法确定销售价格的上限表9某项目住宅价格市场比较法系数修正表序号项目名称标准价(元/m2)交易时间区域因素个别因素交易情况本住宅相对售价(元/m2)1A7984100/98100/106100/106100/10072502B8695100/98100/108100/107100/10076783C8500100/97100/109100/108100/10074444D8200100/98100/102100/108100/1007596表10本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表项目名称ABCD合计(元/m2)住宅相对价格(元/m2)7250764674447596销售状况权重(销售率)82%34.55%57%86%260加权的相对价格(元/m2)594526534243653319373本项目住宅销售价格(元/m2)平均标准价7500（7464）（2）采用成本法确定销售价格的下限：销售单价=建房成本×（1+成本利润率）计算，成本利润率为10%。销售单价=建房成本×（1+成本利润率）＝6557×（1+10％）＝7212.7（元/m2）2.商铺