贵阳写字楼市场分析

1.贵阳写字楼市场分析2019/11/22本报告是严格保密的。近1年，写字楼供应情况受个别大盘影响，呈现较大幅度波动，2012年6月份供应量达到峰值84.18万平方米;成交价格较为稳定，基本上维持在7000元/㎡-9000元/㎡之间，个别突破至1万以上；总体成交量78.67万平方米，远低于供应量201.54万平方米，供应量巨大，竞争激烈；市场情况：从近两年的写字楼市场成交走势来看，供求差距较大，供应量远大于销售量，未来竞争白热化本报告是严格保密的。写字楼格局：随着城市“双核心”发展，写字楼“双中心”局面开始形成，形成传统和新兴的两个写字楼片区写字楼格局贵阳写字楼双中心布局已经初步形成。金阳新区写字楼分布较为分散，区域商务中心尚未形成；主城区依托商圈、城市主干道及城市综合体等形成特有写字楼集群；本案毗邻花溪大道，依托商圈及产品优势、后期服务等手段有利于很好的营造商务办公氛围；主城区金阳新区新兴写字楼集聚传统写字楼集聚3本报告是严格保密的。主城区：依托城市干道、商圈及大盘形成写字楼集群，均以早期写字楼为主，总体品质感及使用功能偏低，缺乏实用型标准写字楼主城区整体写字楼分布依托商圈形成写字楼集群：依托喷水池、大十字、小十字、大西门、大南门、紫林庵商圈、火车站商圈不同，形成以国企、商贸、服务等不同企业。依托城市主干道形成写字楼集群：依托中华路、瑞金路、北京路、新华路、延安路、遵义路形成以商贸服务。依托片区发展形成写字楼集群：依托花果园金融街、中天未来方舟形成未来写字楼集群。北京路枣山路解放路宝山路中华路延安路瑞金路新华路遵义路花果园中天未来方舟喷水池商圈大十字商圈紫林庵商圈大西门商圈火车站商圈大南门商圈本案小十字商圈浣纱路4老城区写字楼单层面积普遍较小，一般在800平米以下，不成规模，物业管理水平较低本报告是严格保密的。金阳新区:依据政府规划及大盘形成写字楼集群，品质较高，物业条件明显改善，但距离高端写字楼水平仍存在差距金阳新区写字楼整体分布依托金融中心形成写字楼集群：以金融街为中心形成以企业总部为主体的写字楼集群。依托会展城、世纪城等大盘形成写字楼集群：以中天会展城、世纪金源形成大盘写字楼集群。依托产业园形成写字楼：以高新区为中心，形成软件产业园区写字楼集群。南部板块东部板块中部板块科技产业板块北部板块世纪城写字楼集群中天会展城写字楼集群高新区写字楼集群金融中心写字楼集群绿地、摩根等写字楼集群5本报告是严格保密的。6近期写字楼特点早期写字楼特点中期写字楼特点时间：2000年~2002年代表项目：驰宇大厦、虹祥大厦、振华科技、龙港大厦等产品特点：依托地段、商场或临街商铺，主入口、大堂空间，软硬件设施、物业管理较差。面积、单元分割比较细碎，主要满足小公司和早期投资人需要；典型项目：驰宇大厦入口在建筑侧面，大堂约50㎡左右，空间狭小，舒适度较差，入口通道前设有值班室时间：2002年~2008年代表项目：富中国际、华坤大厦、峰会国际等产品特点：品质提升，强调形象入口和形象大堂，并设置电梯大堂、花园等，但电梯数量和车位数量不多。部分楼层单元分割面积扩大到300-500㎡，甚至出现整层销售情况典型项目：富中国际写字楼产品的全面升级，品质和硬件是中期写字楼典范时间：2009年至今代表项目：亨特国际、凯宾斯基、花果园金融街、会展城。产品特点：中心区进入了专业写字楼发展时代，融入五星级酒店等商务功能，主要满足发展较好的中大型公司、分支机构、医药、省内企业驻筑机构及外来企业分支机构的需要。典型项目：凯宾斯基不仅仅在产品配置与其他项目产品形成差异，更在软件配套及综合服务上成为综合写字楼的升级标杆；原来政府办公楼演变而来即所谓“四差”产品引进发达城市写字楼理念，软件和硬件皆得到发展；除写字楼本身发展外，更注重综合服务配套功能产品演变：早期的“四差”产品，开始在软硬件基础上提升，到近期综合服务价值提升，写字楼发展进入了品质阶段本报告是严格保密的。写字楼市场发展经验经济发展第一产业比重下降第二产业比重较高，但以传统制造业为主第三产业比重低，以基础服务业为主第一产业比重持续下降第二产业比重稳定，附加值高、低能耗的先进制造业、电子信息产业逐渐成长第三场也比重上升，商务服务业、金融业、房地产业快速成长大量内外资企业进入经济结构得到优化附加值高、低能耗的第二产业比重提升现代服务业、金融业发展保持较高的增长速度对外经济持续向好，大量外企聚集写字楼市场发展写字楼需求有限市场以普通品质写字楼物业为主导乙级写字楼开始出现，没有甲级办公楼物业高品质写字楼总量较小写字楼需求开始释放，需求以当地和国内企业为主导写字楼品质逐渐提升，乙级办公楼大量出现，甲级办公楼物业开始出现在租售策略上，绝大多数写字楼物业采取散售的方式，仅少量办公楼采取只租不售策略高品质写字楼需求旺盛市场内部结构调整，高品质写字楼逐渐成为办公物业主流在租售策略上，大量的甲级办公物业采取只租不售的策略，部分高品质办公物业仍采取散售的方式起步阶段成长阶段成熟阶段发展阶段：贵阳写字楼市场正处在起步阶段过渡到成长阶段的发展水平贵阳写字楼所处阶段11、银海元隆广场延安路中山路金阳新区绿地·联盛国际正汇国际大唐东原财富中渝第一城22、花果园33、亨特国际金融中心未投入运营的新兴写字楼，主要集中在金阳新区CBD，涌现了大规模写字楼集群，主城区则分布少数高端项目44、保利国际广场65、中天未来方舟亨特国际金融中心绿地铂金大厦（金阳新区）6、百灵时尚天地写字楼市场格局本报告是严格保密的。9未来待推量超过500万㎡，主要供应来自金阳及两城区旧改大体量项目，未来2-3年为写字楼集中放量期2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年会展城:预计写字楼存量约20万㎡；花果园，合量：约200万㎡；未推量约160万㎡绿地铂金大厦，存量：3万m2中渝第一城写字楼，存量：40万m2；未推量为40万㎡大唐东源财富广场，存量：7万㎡；未推量为5万㎡亨特国际金融中心，存量：3万m2；未推量为1万㎡银海元隆广场，存量：6万m2；未推量3万㎡；黔桂国际商务中心，存量：约3万㎡；未推量约3万㎡2014下半年中天未来方舟，存量：70万m2；未推量70万㎡；本项目商务建筑面积：24万m2写字楼市场年去化量近33万方/年，面临超过500万方的供应量，本项目24万商务建面，处于市场中等规模，如何做好产品定位，规避竞争值得商榷！写字楼市场格局迈德腾祥国际，存量：15万m2；未推量15万㎡；中澳科技城，存量：10万m2；未推量10万㎡；10在售写字楼市场分析本报告是严格保密的。亨特国际金融中心：贵阳核心CBD区域，毗邻大十字商圈，高度290米，贵阳第一商务地标，拥有星级酒店、会所服务配套11名称亨特国际金融中心写字楼等级甲级酒店写字楼位置南明区机场路（万东桥）18号写字楼总建面84000㎡高度290米数量1栋楼层状况57层（含地下室）标准层面积1400㎡/14部电梯面积区间75—293㎡开发商贵州亨特房地产开发有限公司建筑设计公司贵州省建筑设计院物管公司贵州深龙城物业管理公司均价18000-25000元/㎡塔楼裙楼地下停车场（3层，2000停车位）索菲特五星级酒店避难层写字楼商业及会所商场（5层，1400㎡/层）机械停车场（1400㎡/层）商场（5层，1400㎡/层）负4-负3F（2800㎡）38F以上7、18、37F8-36F（40600㎡）4-7F（5600㎡）-2—3F（7000㎡）-3（1400㎡）-2—3F（7000㎡）本报告是严格保密的。亨特国际金融中心：硬件高标准配置（材质及智能化系统），配套服务体系完善且是唯一带商务装修写字楼12硬件配套电梯：14部进口高速电梯，分区运行（奥蒂斯）抗震系数：7级抗震供水系统：TSJG超静音无负压供水系统，进口净化系统中央空调：国际先进的四管制空调智能配套：中水处理循环系统、排水采用球墨铸铁静音排水系统、网络集成系统、弱电系统、新风系统、智能百叶系统；停车场：2层地下停车场+机械车位，约2000个；装饰装修外墙：呼吸式幕墙大堂：9.3米挑高，大堂700多㎡，公共空间按五星级酒店标准装修内饰：独家网络地板预设、吸音天花材质标准层高：3.8米走廊：大理石地面、墙面石材卫生间：品牌洁具物业服务星级酒店式物管服务本报告是严格保密的。亨特国际金融中心：产品在75-293㎡之间，均价约2万，已销售30套，整体价格较高，导致销售情况一般13F:133.03㎡E:136.55㎡D：136.55㎡C：133.03㎡B：75.69㎡G:75.69㎡A:293.92㎡H：289.09㎡观景茶水间主要卖点：城市中心、地标：城市咽喉地段，5分钟至火车站，20分钟至机场；290米地标建筑；顶级酒店配套：六星级索菲特酒店配套；高端幕墙系统：采用新风系统及绿色环保系统，内夹智能百叶系统；商务装修：带装修交房的高端商务，提供独家网络地板预设，吸引天花材质；商务提速：14部奥蒂斯高速电梯；便捷、星级商务空间：拥有2000多个停车位，8-36楼层层景观茶水间设计；其他：裙楼顶楼约3000㎡露天游泳池，购物商场、超大豪华休闲广场；总结：拥有星级酒店可拔升整体项目形象，但是直接体现在售价上是不明显的，高价产品导致销售速度缓慢！本报告是严格保密的。百灵时尚天地：城市中心、集会所、酒吧、商场于一体的商住两用高端精装（部分毛坯）项目14塔楼地下停车场（600停车位）商住写字楼观光会所水疗会所会所，顶峰酒吧商场（3层，商场）负1-负310-39F40F8-9F6-7F1—5F名称百灵时尚天地写字楼等级精装修公寓位置云岩延安中路69号紫林庵转盘写字楼总建面53049.21㎡高度166.7米数量1楼层状况地上40层，地下3层在售房源面积55—130㎡业态分布精装公寓、商场、理疗会所等开发商贵州嘉黔房地产开发有限公司物管公司贵阳兴隆物业管理有限公司均价21000元/㎡本报告是严格保密的。百灵时尚天地：1—9F：商服配套（顶峰酒吧、大型生态理疗浴场等）10—39F：精装修公寓（6种不同装修风格，可拎包入住，40F：观光会所15硬件配套电梯：16部进口高速电梯抗震系数：7级抗震供水系统：进口供水净化系统，酒店专用中央空调：国际先进的四管制空调智能配套：中水处理循环系统、排水采用球墨铸铁静音排水系统、网络集成系统、弱电系统、新风系统停车场：地下三层，600余个车位装饰装修外墙：玻璃幕墙+外挂石材大堂：商业标准层高：3.6米走廊：大理石地面、墙面石材卫生间：品牌洁具物业服务酒店式五星白金管家服务周边配套：超市：沃尔玛、华联、星力超市等酒店：都林酒店、紫林宾馆、丽豪酒店、黄果树大酒店、山林大酒店、嘉华酒店、南翔酒店休闲娱乐：Cocobanana酒吧、搜乐酒吧、乐巢酒吧、空瓶子俱乐部、中体倍力主要卖点：6种精装方案任意选择，拎包入住顶楼观光会所白金级酒店物业，24小时上门服务室内大型生态理疗会所16部进口电梯配备本报告是严格保密的。1622213456789101112131415161718192021规划情况：每层22户，4户办公，18户住宅，其中15、22单位是108㎡商住房，7、8单位为130㎡商住房；规划评价：目前贵阳市场情况看，主要体现在以下几个点：•价值体现难：由于商住混合，商业整体档次低，商业价值难以体现，•生活品质差：商住混合，办公人员复杂，对居住人员来讲存在一定管理及安全问题可商业办公商业办公百灵时尚天地：回形核心筒设计，一层22户，4户办公，18户住宅，属于商住混住性质，整体价值很难体现，办公居住需有所区分本报告是严格保密的。绿地联盛国际：城市综合体项目（标准办公+购物中心+公寓+星级酒店+风情商业街），办公产品做了产品转换（类办公、居住概念）17名称绿地联盛国际规模建面约35万平米，由2栋写字楼、4栋LOHO公寓、1栋酒店、1