成都市天府广场中心城商业规划评估及装修建议-47PPT

目录装修建议方案第一节、物业现状分析第二节、整体装修风格建议第三节、商户装修标准物业装修建议第一节、物业现状分析整体空间组织以A区下沉式广场为中心，结合通道系统规划布局，组成不同类型、性质的空间层次，着力为商户提供一个人流汇聚的的商业环境。在广场的几个主要入口处，靠近西御饭店的自动扶梯让地面的人群进入到广场后第一时间下到购物区，起引导人流，突出入口，展现中心购物区识别性的作用，形成购物区域到的过渡性空间。进入卖场后，首先展现的是10米超宽的公共性通道，该通道将区内的公共性空间与商业空间作出限定和划分：之后通过通道进入各个相对独立的商业空间。空间组织及环境设计地铁站内商业与沿线商业的开发属于地下商业空间开发范畴，相对于地上商业空间的开发经营，有其自身的特点和约束条件。地铁作为一种快捷、准时的城市交通工具，能够聚集巨大的客流，而客流在乘坐地铁时对某些类别的消费潜力巨大。因此地铁相关资源的开发旨在有效利用客流带来的巨大市场机会，就具有明显的交通优势。地铁相关资源的开发具有明显的交通优势地铁地下商业可以说是地铁建设运营的衍生和商业化的产物，受空间、环境等因素的限制，地铁商业的竞争，因而可以说在特定时空条件下，地铁站内商业对于巨大的客流资源具有市场独占性。处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势地面各商圈具有聚集人气的磁场效应，而地铁的运营犹如动脉，能加速客流，二者相互支持。因此地铁内商业与地面商业发展密切相关，地上地下各商业设施之间相互补充，能更大的方便和满足顾客需求。地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关从属于地铁建设和运营的地铁地下商业的运营要受到地铁运营法规、地下空间建设技术和消费习惯等方面的限制。地铁内商业和地铁商城运营的局限性地铁在通风、防火、排水以及紧急情况时的乘客疏散等方面都有严格要求。地铁地下商业要求客流滞留则与地铁交通本身要求的客流疏散功能背离，因此需要地铁地下商业开发经营要兼顾客流疏散和滞留要求，经营业态的选择也要以此为出发点。乘客安全是地铁建设和运营考虑的首要因素地铁建设和与地铁相关的商业空间均属地下构筑物，其结构和技术条件一旦形成就很难进行改造，即使改造也存在工程难度大、投资成本高的问题，具有较大的不可逆性，因此该类项目的前期规划尤为重要。乘客安全是地铁建设和运营考虑的首要因素地铁地下商业环境会不太符合于地面上生活的消费者长期形成的消费习惯、消费心理：低可视性使消费者产生压抑感；封闭环境影响消费者在时间等方面的判断；地下空间的封闭性与商业空间要求的开放性的矛盾等。这就客观上要求地铁商业经营创新，突破习惯障碍，强化地下消费引力，把消费力引入和留在地下。商业运营要奉行消费者导向观念第二节、整体装修风格建议商业项目的装修依照先后次序，包括一次装修，二次装修以及美陈导购布置。首先是一次装修。包括天花、地板、柱、墙的装修；然后是二次装修，又叫二次商装，针对的是较细致的项目，包括货架、壁柜、灯光、道具等。最后是美陈导购布置，包括指示牌、导购牌、盆景、吊旗、橱窗、广告等。装修的整个过程中，一次装修是基础，它的档次的设定、材质的选择、动线的设计都很重要，对后面两个步骤起着决定性的作用。装修设计二次装修中灯具的选择是最值得重点探讨的问题之一，照度和颜色对一个商场非常重要，灯光的照度与经营品类要协调。首先，我们提倡使用高度节能灯，虽然这种灯相比之下较为昂贵，但它的照度比其他照明设备高很多，而且节能，质量也很好。其次，不同品类商品对照度的要求也不一样。水晶材质工艺品要求照度最高，皮具、服装次之，其它百货商品再次之；单就服装来说，女装和男装也有差异，女装的灯光要求暖色调，可能还带一点颜色，因为女装的颜色比较丰富，男装的颜色会比较深沉，灯光最好是冷色。这些差异决定了在电量、灯具、光源的配置上我们也要相应区别对待。灯具的选择灯具的选择灯具的选择共享空间的造型与美化共享空间是用来做广告，还是做绿化？广告如做在哪儿？绿化摆在哪儿？诸如此类关于共享空间的用途问题，我们需要在一次装修时候确定。共享空间的装修风格还要与业态、功能相统一。共享空间与经营成本之间的关系，也是一个事先需要重点考虑的问题，切忌只顾空间好看，不计经营成本。要提前考虑今后耗费的水电费由谁负担，电费怎样分摊等问题。本项目运用川西民居建筑元素，融入现代购物中心。在原有通道的基础上，规划出富有层次的街巷空间。在街巷和小院中增设茶座、咖啡座等休闲功能设施。青砖建筑的简约风格与时尚的服装类卖场相结合，现代与传统融为一体。街巷两侧小空间营造出地方情调和地域风格。通过景观设计，实现了由商业空间---过渡性空间---公共性空间空间的演变。而在这一系统的空间演变之中，则精心结合现有地形、地貌，设计环境小品，布置绿化景观，达到步移景换的效果。而步行系统的空间组织及环境设计则将区内半公共空间与区内的公共空间穿插在整个步行的过程之中，与空间演变的系列相结合，展现了更为丰富的景观变化。景观设计天府广场·中心城主通道景观设计天府广场·中心城主通道景观设计天府广场·中心城主通道景观设计天府广场·中心城主通道景观设计天府广场·中心城主通道景观设计天府广场·中心城主通道景观设计共享空间的造型与美化二次商装要着重把握柜台装修的标准就柜台装修标准而言，不同品类的商品，不同档次的品牌，装修标准都不一样。实际中，一些正规品牌厂家有其自己的装修标准，而要想引进该品牌，就要按照品牌厂家的标准装修，它的材质要求、工艺要求、主形象面、LOGO招牌、壁柜、柜台、货架的尺寸等，都有固定的标准。二次商装要着重把握柜台装修的标准二次商装要着重把握柜台装修的标准外立面和下沉式广场的要求首先是主入口。由于出入地面的入口较多，建议重点规划靠西御街自动扶梯口为主入口，便于引导人流直接进入B区商场中心地带；而A区因为有下沉广场，本身关注度就较高。本项目因在地下，没有可以使用的建筑外立面，因此主入口建议树立大型醒目招牌，可以作为一个广场的景观点考虑来制作。外立面和下沉式广场的要求（参考）第三节、商户装修标准天府广场普通商铺商铺交付使用条件土建装修天花、铝合金格栅吊顶，地面玻化地砖地面。楼板荷重为350kg/m²。间隔墙业主负责间隔，商铺间隔采用轻质墙体，商铺与中庭回廊采用落地钢化玻璃分隔。门面落地钢化玻璃门，由业主统一设计。门楣与招牌租户在业主规定的规格和用材的范围内自行设计制作，费用由租户负责。卫生间商城内设公共卫生间。机电设备中央空调按商场标准设计。租户装修设计方案如要求改动，经审批后由业主指定的施工单位设计、施工，相关的工程费由租户承担。供电按商场规范要求设计，各商铺设独立电表和开关。租户如需要增加用电容量，须报经业主审批同意后方可增容，由此产生的电力增容费及相关的工程费用由租户负责。消防1、喷淋头：铺内上喷淋头由业主负责安装。2、烟（温）感、消防广播喇叭：由业主统一安装，如租户需要重新定位或改动，由业主指定的施工单位设计、施工，相关的工程费用由租户负责。3、保安系统：提供铺位外围公共区域的闭路电视监控、巡更、防盗等保安设施。通讯系统提供外线电话接点一个，由租户向电信局报装开通。互联网系统提供互联网宽带接点一个，租户需要可向电信公司报装开通。普通商铺（购物区、工艺品区、数码体验区、体育用品区）天府广场餐饮、清吧、茶坊区商铺交付使用条件土建装修天花、地面业主完成至结构面，无吊顶，无地砖，租户结合经营需要进行装修，但必须经业主审批同意。楼板荷重为350kg/m²。间隔墙业主负责间隔，商铺间隔采用轻质墙体，商铺与中庭回廊采用落地钢化防火玻璃分隔。门面租户提供设计方案给业主审批，经审批同意后由租户自行施工。门楣与招牌内容样式租户自定，方案报业主审批同意后由租户自行承担。卫生间商城内设有公共卫生间。机电设备中央空调预留空调冷冻水管接口在租户铺内1米内，租户铺内空调风管由租户负责安装，设计方案经业主审批同意。供电各商铺提供独立配电箱，铺内布线由商户负责。租户如需增加用电容量，须报经业主审批同意后方可增容，由此产生的电力增容费用由租户承担。给排水预留给排水接口在租户厨房内，设独立水表及总阀。如需要改位，费用由租户负责。给水管径DN50mm，排水管径DN100mm。餐饮、清吧、茶坊区商铺天府广场餐饮、清吧、茶坊区商铺交付使用条件消防1喷淋头：铺内喷淋头由业主负责安装。2烟（温）感：由业主统一安装，如租户需要重新定位或改动，由业主指定的施工单位设计、施工，相关的工程费用由租户负责。3煤气（仅限部分商铺）：预留煤气管接口至租户厨房1米内，煤气表（包括总阀）及内部管线由租户负责。4排油烟：预留排油烟管接口在租户厨房1米内。5排风：提供排风管道接口至铺内1米内。6保安系统：提供铺位外围公共区域的闭路电视监控、巡更、防盗等保安设施。通讯系统提供外线电话接点两个，由租户向电信局报装开通。互联网系统提供互联网宽带接点一个，租户需要可电信公司报装开通。有线电视租户需要可向业主申请设置线路接驳点到铺内，并向有线电视公司报装开通。餐饮、清吧、茶坊区商铺1、消防1)、根据天府广场-1层原来的消防设计，消防分区采用防火材料隔墙，这将严重影响天府广场地下商业的整体性，并影响区域内店面的布置，降低商业区域的商业纷围，并且会直接影响商铺的租金价格，为此，建议主通道应采用防火卷帘。2)、根据原来的消防审批方案，明确不能做餐饮，因此，建议先咨询消防部门，明确是否可以做酒吧、西餐、特色餐饮等项目。如果经消防部门认可，下沉式广场周围区域可以做酒吧、西餐、特色休闲餐饮等项目，则该区域内局部楼板需要改造，因为有的商家局部荷载可能超过450kg/平方米.2、新风及排烟1、关于新风设计：考虑到是地下商业，又是人流集中的地方，根据相同条件项目的数据，建议空调新风量标准应调整到30立方米/人/h。2、物业改造设计中应考虑餐饮排烟需求。建议一：在地面广场边沿修建标志性物体，兼做烟囱；建议二：烟管穿越道路，在广场四周道路外沿修建标志性物体，兼做烟囱。建议三：借鉴机场肯德基的做法，采用水过滤，在地面排放。相关参数1、噪音各种噪音控制标准建议：公共区/电梯间≤55dB(A)餐厅/咖啡厅≤50dB(A)零售店铺/商场/娱乐≤55dB(A)办公室/管理用房≤45dB(A)2、照明要求及预留用电标准建议1)光源：有装修要求的场所按装修要求确定，一般场所为荧光灯，金属卤化物灯或节能型灯具，光源显色指数Ra≥80,色温应在2500～5000K之间；2)照度要求：部位功能照度标准值相关色温(K)确保照明占一般照明%办公室300L商场,餐厅300L3300～5300100%文化博览300L100%冷冻机房泵房100L5300100%通信机房200L走道,库房100L5300100%公共场所300L3300～5300100%柜台货架400L3300陈列展台500L33003、空调1)室外:(选用地区:成都)由发展商选定2)室内:干球温度℃相对湿度%新风量立方米/h人允许噪音标准dB(A)夏季夏季公共区,电梯间25～2750～6530≤55餐厅,咖啡厅23～2650～6530≤50零售店铺24～2650～6530≤55商场24～2650～6530≤55娱乐23～2650～6530≤55办公管理用房23～2550～6530≤454、通风系统1)地下一，二层汽车站库及设备房设置机械排风系统（换气次数见下表），进风则由机械送风补进房间功能换气次数（次/时）汽车库≥6水泵房6制冷机房7配电房15变压器室28发电机房82）电梯机房：换气次数20次/时，公共卫生间；换气次数20次/时，隔油池污水池：换气次数20次/时，垃圾房：换气次数20次/时，报警阀间：换气次数6次/时，餐厅厨房排烟：换气次数40次/时，5、给排水建筑物使用人数：商店按楼层净使用面积除以每人平均占用面积1.5㎡计算,参厅区为每人1.3㎡生活用水储存:储存能力基于餐饮日用水量的40%用水量:商店每顾客每日8升,餐饮每顾客每日30升,用餐次数按3次计4)餐饮区：排水管径：200mm进水管径：50mm