企业发展战略背景材料分析绿城

-1-中国房地产企业发展战略分析-绿城房地产集团-2-绿城房地产集团•一家在区域市场上具有领先优势，并卓有成就的进行了跨地域拓展的企业成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市企业——绿城中国控股有限公司的全资子公司。目前，绿城是浙江省内综合实力最强的房地产开发商，中国最大的民营房地产集团企业之一截至2005年，公司总资产125.8亿元。根据06年中期业绩显示，预期2006及2007年纯利分别将达到15.4亿元及18.8亿元专注开发系列城市优质房地产产品，以开发、销售优质公寓和别墅为主，产品形态涵盖别墅、多层公寓、高层公寓、酒店式服务公寓等系列-3-绿城房地产集团•企业发展历程成立浙江绿城房地产开发有限责任公司1995年2002年开始进行对外扩张发展2003年在北京、上海、合肥等城市进行开发2004年进行产业重组，形成绿城房地产和绿城控股两大集团进入长沙、郑州、乌鲁木齐等城市2006年引进国际战略投资者，通过配售可转换债券和股本，募集1.5亿美元资金7月完成香港联交所上市，募集资金26.63亿港元通过海外设立公司，采取一系列并购注资运作，使得绿城房地产集团转变为外商独资企业2005年-4-绿城房地产集团•企业领导人——宋卫平充满人文主义理想对企业文化、产品开发等方面产生重要影响作风低调，亲力亲为性格学历背景，尤其是基层成长锻炼的经历，决定了宋的做事风格关注甚至直接参与项目及产品品质的管理之中热心公益事业对品牌建设、企业影响力产生积极作用教育、文体、医疗为主的多产业结构个人经历宋卫平，浙江省绍兴人1982年，毕业于杭州大学历史系1982年至1987年，在某党校任教1987年，在珠海一家电脑公司工作，从文员一直干到老总1994年，宋从珠海回杭州，以15万元起家，进入房地产行业，并通过房地产开发迅速积累起巨额财富1998年，着手组建浙江绿城足球俱乐部。2002年，一场足球的“扫黑行动”，让宋的大名一夜传遍大江南北2002年以来，积极参与浙江省大学生助学计划，设立了“浙江省大学生助学基金•绿城大学生专项助学基金”-5-绿城房地产集团•管理团队管理层结构稳定一种内部集中控制的管理体制绿城中国控股高层管理人员姓名年龄职务入职时间主要职责寿柏年52岁常务副总裁、行政总裁1998年负责本公司整体业务运作及财务管理陈顺华44岁执行董事、运营总裁2002年负责管理公司日常运作：人力资源、销售、及客户关系；负责华东区房地产开发郭佳峰41岁执行董事、执行总经理1999年负责北京及华中地区的房地产开发；湖南绿城投资置业有限公司主席；桃花源房地产公司副主席赵锦标58岁执行总经理1999年负责浙江省房地产开发管理；杭州绿城房地产公司总经理马力48岁执行总经理2000年负责监督项目建造、采购原材料及成本控制；杭州翡翠成房地产公司总经理陈维40岁执行总经理2002年负责监督项目规划及室内设计工程；杭州中山房地产公司总经理钱晓华42岁执行总经理2005年负责公司商用物业开发管理；上海静宇置业有限公司总经理宋主管外部事务和具体项目，寿主管财务等内部事务，搭档多年-6-绿城房地产集团•股权结构企业大股东掌握绝对控制权企业改组上市前后，宋、寿始终处于大股东地位上市后，宋（连同其夫人）的股份仍高达42%企业经营权与所有权高度统一，利于形成高效率的决策机制宋卫平寿柏年夏一波绿城控股集团远东里程（香港）绿城房地产上海绿宇杭州九溪54%39%7%7%39%7%54%54%39%50%25%25%公司改组未上市前股权结构图-7-宋卫平寿柏年夏一波DeltaHouse（BVI）公众股东绿城房地产上海绿宇杭州九溪0.74%100%100%37.23%Profitwise（BVI）100%Wisearn（BVI）100%StarkJPMorganSecurities28.47%5.11%0.74%27.71%绿城中国控股（英属开曼群岛）Richwise才智（BVI）GreenSeaInternationalLimitedBVI)HuaYickInvestmentsLimited(BVI)100%100%100%95%100%5%29间附属公司杭州绿城东部建设有限公司青岛绿城百通置业有限公司公司重组上市后股权结构图-8-绿城房地产集团•组织结构集团公司+项目公司高度集权的股权结构，决定了内部集中控制的管理体制为企业进取性的扩张策略提供组织架构支持在企业处于发展期、组织规模尚小的阶段，利于形成快速高效的投资决策及开发运营-9-绿城房地产集团•企业文化注重人文气质，充满理想主义情怀企业logo：一弯明月和一朵桂花，始终紧紧连在一起开发理念：以人为本核心价值观：真诚、善意、精质、完美无形文化落实于有形产品产品系列在案名、规划、园林景观等多方面体现着人文理想主义“桂花是一种有形的东西，但它的香味是无形的。在房产品的开发过程中，不仅要进行有形的界定，对无形的境界也应该有所理想和追求，这也许就是绿城的追求。我们是理想主义者，同时是有行为和能力的现实主义者，但我们的导向是理想主义的。”——宋卫平文化意境桂花园系列的桂花情结、桃花源的人文理想、春江花月的文化语境山水文园九溪玫瑰园的山、春江花月的江、桃花源的湖、桂花园的桂人性家园科技人性化的园区配套、富有人情味的物业管理、文明优雅的居家氛围-10-绿城房地产集团•企业文化以人为本，坚持对社会的责任与义务讲正义、走正道、得正果品牌口号、产品开发主导思想：创造城市的美丽企业使命：为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创造美丽，为社会创造财富肩负社会使命感的多产业发展格局教育、体育、医疗等热心公益事业，回报社会2002年以来，积极参与浙江省大学生助学计划，设立了“浙江省大学生助学基金•绿城大学生专项助学基金-11-绿城房地产集团•绿城会一种由产品竞争，向客户资源竞争的战略调整2005年8月，绿城会正式成立，分为普通会员和星级会员两种主旨：为客户置业理想提供全程支持，与客户携手共创丰富精彩的生活空间以客户服务为导向，积累和培育优质客户的忠诚度，利于降低销售成本，提高重复购买塑造、传播企业品牌，推进绿城品牌的全国化扩张支持体系七千余户的客户积累，是创立绿城会的基础教育、医疗、健康保健等产业可以作为重要的支持资源-12-绿城房地产集团•业务结构以核心业务为导向，多产业发展格局形成了较为完整的房地产开发链条物管、建筑设计、景观园林、装饰装潢由房地产业衍生而向相关产业延伸房地产投资、教育、酒店会所、医疗健康围绕公益事业展开的产业，有利于品牌建设、企业影响力的提升足球、教育、医疗健康•物业管理•设计、景观园林、装饰装潢•足球•房地产投资•教育•酒店会所•医疗健康•文化传媒房地产开发-13-绿城房地产集团•业务结构以核心业务为导向，多产业发展格局产业类型成立时间代表企业备注物业管理1995年3月浙江绿城物业管理有限公司国家一级资质；介入咨询和接管物业总建面逾3000万平米建筑设计1996年12月浙江绿城建筑设计有限公司拥有建筑行业建筑工程甲级资质1996年8月浙江绿城装饰设计有限公司从事室内外装饰工程设计——浙江绿城景观工程有限公司集景观设计、工程施工和绿化养护为一体的专业工程公司2004年9月浙江绿城东方建筑设计有限公司国家建设部批准的建筑工程甲级资质的设计单位体育1998年1月浙江绿城足球俱乐部有限公司绿城集团、浙江大学和浙江足协发起成立，浙江省唯一职业足球俱乐部教育2001年3月浙江绿城教育投资有限公司目前已投资5亿元建成学校6所，形成学前教育至高中教育一体化的办学格局房产投资2001年5月浙江中青旅绿城房地产投资有限公司中青旅控股和绿城控股出资组建，下辖4家房地产开发企业酒店2003年5月杭州绿城酒店管理公司金沙港酒店、舟山绿城大酒店项目、九溪玫瑰园度假村项目；上海绿宇会所、杭州玫瑰园会所、杭州桃花源会所、杭州深蓝广场等医疗2004年1月浙江绿城医院投资有限公司已设立文新诊所、春江花月诊所。在建1.65万平方米，可容纳200余张病床，总投资1.8亿元其他2006年3月浙江绿城健康促进管理有限公司“绿城园区健康促进系统”简称“天使计划”，是一项开展社区医疗卫生服务的产业-14-绿城房地产集团•业务结构以房地产开发为核心业务产品特征中高档住宅物业地域特征杭浙市场为主-15-绿城房地产集团•以房地产开发为核心业务中高档住宅为主的产品特征住宅物业为主，涵盖写字楼、商业、酒店等多种物业类型住宅物业以中高档见长，涵盖多层、高层、别墅等多种产品形态杭州市场典型项目一览物业类型产品形态典型项目说明住宅多层产品桂花城总建筑面积19万平方米，容积率1.11，绿化率68%高层产品春江花月总建筑面积约48万平米，容积率2.11，绿化率37%别墅产品九溪玫瑰园总占地面积约302亩，容积率0.32，绿化率58%桃花源总占地2700亩，容积率0.08精装修丁香公寓1幢精装修单身公寓，３３０套精装修小户型，容积率4.08，绿化率25%深蓝广场酒店式服务公寓、写字楼和商业街组成，总建面13.4万，容积率6.7，绿化率25%写字楼黄龙世纪广场总建筑面积8.07万平米，建筑密度34.9%，绿化率40%金桂大厦建筑面积3.4万平米，容积率3.5，地上18层，地下两层酒店金沙港酒店超五星级标准度假村九溪玫瑰园度假村项目准五星标准-16-绿城房地产集团•以房地产开发为核心业务中高档住宅为主的产品特征强调低层、低容积率、低密度、高绿化率、高配套的产品品质特点住宅开发优势–在开发理念上，对产品具有深入认识–在规划设计上，规划设计阶段可以将开发理念良好的在产品上表现并实现–在开发团队上，拥有集开发、设计、景观、园林、装饰、物业等为一体的自有团队产品系列中，对建筑与景观的处理原则容积率1.0以下建筑必须完全服从景观容积率1.0—1.2建筑可以与景观相互融合容积率1.2以上景观要完全服从建筑-17-绿城房地产集团•杭州桃花源项目介绍位置：杭州城西近郊凤凰山南麓的丘陵地带建设单位：杭州余杭绿城房地产开发有限公司占地面积：2700亩容积率：0.08核心理念真山真水的自然环境建筑与自然环境的共生共长，互为映衬依山就势、鳞次栉比的整体布局-18-绿城房地产集团建筑与自然环境的共生共长，互为映衬别墅单体与山地浑然一体，拥有多层次的空间结构-19-绿城房地产集团•以房地产开发为核心业务地域特征区域市场占有绝对领先优势–浙江省内综合实力最强的房地产开发企业–自1996年以来，年销售额连续9年位居浙江省房地产界前列–省内开发包括杭州、德清、宁波、舟山、海宁、上虞、淳安七个城市-20-绿城房地产集团-21-绿城房地产集团•以房地产开发为核心业务地域特征继续强化本地区域市场–目前正在或计划开发的项目有83个，总建面865万平米，其中24个位于杭州，总面积达340万平米，27个位于浙江其他城市，总建筑面积260万平方米截至2006年6月30日新开工情况表新开工建筑面积比重公司权益新开工建筑面积比重杭州125,94218.41%58,30113.28%浙江其他区域470,28768.75%315,34571.81%上海11,5561.69%11,5562.63%北京42,2946.18%33,8357.70%全国其他城市34,0104.97%20,1214.58%-22-绿城房地产集团•跨区域拓展战略2003年绿城在浙江省外销售实现零突破2005年以来，全国近40个项目同时运作城市/区域项目总数总建筑面积（万平米）杭州市24项340浙江省其他城市27项260上海市10项78.6北京市7项52.8合肥、长沙及乌鲁木齐市15项130资料来源：绿城招股说明书-23-绿城房地产集团•跨区域拓展战略财务表现——2006年中期财务业绩主要财务指标情况（百万元）06年中期05年中期增幅说明销售收入121099122%主要由房价上升带来股东应占溢利2572388%其他业务、联营投资