黄金花园策划方案

“黄金花园”项目开发策划方案第一部分项目分析第一章、黄洲区发展现状及趋势分析一、黄洲区现状分析黄洲区为石龙新开发区，相对于石龙镇的另两个分区（西湖区及老城区），规划整齐有序，道路设施建设完备，交通便利。镇各主要机关单位均选址于此，为石龙的政治，文化中心区。黄洲区地广人稀，自然风光优美，拥有石龙最好的居住环境。在房地产市场方面，为石龙的富人聚居区，石龙现有的几个成熟高尚社区（如聚龙湾，正龙豪园，金沙湾别墅小区）均位于本区。而且，房地产市场的开发热度呈上升趋势。在此时此地，介入黄洲区的房地产开发，既避免了新区先期开发的风险，在时机上更没有落于人后，实在是占尽天时地利。在本区云集了京瓷，方正，伟业制衣等知名大型企业，外来人员层次，收入相对较高，房地产市场潜在需求大，且有能力消费。二、黄洲区发展趋势分析第二章、项目地块分析项目地块临方正路面长93.82米，临永和路面长52.50米，总面积为4923.14平方米。项目地块位于黄洲区两大主要干道，方正路及永和路交汇处。距东岸大桥出口路程1.5公里，车程1分钟，交通极为方便快捷。对面为石龙第二中学，左靠正在新建的法院大楼，文化气息浓郁。右侧为黄家山集贸市场，生活设施配套齐全，所兴建物业宜商宜住，物业升值潜力巨大。第三章、项目周边房地产市场状况分析楼盘惠如新村永和新村黄家山市场龙升市场其他规模约2万平方米约1.3万平方米约5万平方米散乱规划多层多层裙楼多层商住区多层自建房户型一梯二、三一梯二、三一梯三、四一梯四无规模售价1300元/平方米1600元/平方米1500元/平方米1800/平方米均有绿化无差无无差入住情况全部住满全部住满全部住满销售良好——顾客来源黄洲原居民黄洲原居民黄洲外来人黄洲外来人——物业管理有有无有第四章、项目开发思路分析一、项目商业开发的可行性分析（一）、项目商业开发的条件分析黄洲区作为石龙镇新开发区，商业起步较晚，各类型商业配套设施欠缺。项目所处区域为石龙的政治，文化中心。周边政府机构，各大企业林立。相应的各政府机构公务员，各大企业中高层管理人员云集，购买力雄厚。项目地块临主要干道，交通便利；所处区域做为石龙新开发区尚处于开发前期，商业物业升值潜力巨大。（二）、项目商业开发的劣势分析黄洲做为新区，人口密度小，人气不够旺盛，相对于其他两个区而言，没有传统的商业氛围，不适合大规模商业行为。从商业地产角度考虑，本项目无法聚集足够人气，进而无法营造有规模的大型商业氛围。因此，本地块不可以做商业地产为主。而应采取但综合以上优势，采取临街商铺的现代精品商住小区的规划思想。二、项目住宅开发的优势性分析1、黄洲区项目周边缺少质量好、价格低廉的现代小区式住宅2、黄洲区整体住宅条件较差，房地产市场需求强劲3、黄洲区政府机构公务员与大型企业管理人员层次相对较高，购买力较佳4、石龙镇外来人口增多，对价廉物美的现代小区式住宅需求潜力大。项目住宅方面，有大量潜在市场，在购买人群定位方面，应以本地第一次置业者，各企业的外来管理人员，外来的生意人等中青年消费者为主，为他们提供中档次的产品。在产品设计方面，可适度前卫新潮，如艳丽明快的外墙色调，精巧别致的外立面突出物，欧陆风的整体设计等。。。。。以差异化来启动市场。在户型设计方面，以75平米-95平米的两房两厅，90平米-110平米的三房两厅，等偏小户型为主，尽量降低产品总价，适应市场。第二部分项目开发策划方案第一章、项目定位一、项目开发定位黄洲“精致型现代小区”二、项目命名四方·“黄金花园”三、项目产品定位（一）、项目产品类型定位沿街商铺和精致小区住宅。（二）、项目住宅类型定位一梯两户的多层精致小区住宅。（三）、项目住宅户型定位75平米-95平米的两房两厅，90平米-110平米的三房两厅的精品小户型。四、项目顾客定位黄洲和石龙地区，对价廉物美的住宅小区的大量需求者。第二章、项目开发策划、规划方案一、项目开发策划、规划方案一：纯商业定位方案：“全商铺方案”（一）、“全商铺方案”规划方案图示13米11.5米52.5米13米15米93.82米（二）、“全商铺方案”规划方案讲解本方案定位为纯商业，三排三层。其中一层为商铺，二、三层为等量大小的仓库或住宅，作为商铺的附送，二层三层不考虑收益。（三）、“全商铺方案”规划方案效益分析1、本方案销售额即收入分析排列长（米）进深（米）面积（平米）单方售价（元）每排合计售额（万元）A93.82151407.3120001688.76B93.82131219．66100001219．66C93.82131219．668000975．73总计3846．623884．15本方案二三层住宅为附送，附送二三层住宅面积计：11539。86-3884。15=7655。71平米。2、本方案投入即成本分析序号项目名称金额（元）比例备注1土地成本1200000050.59﹪﹪2建安工程费807790235.71﹪以每平米700元计3园林绿化费用500000.21﹪以每平米50元计4不可预见费7000002.95﹪5管理费4000001.69﹪6销售费用6000002.53﹪7财务费用7200003.79﹪8其他费用6000002.53﹪9合计23147902100﹪3、本方案静态效益表项目总额（万元）单方（元/平方米）项目收入3884．153365．86开发投入2314．82005．9所得税(33%)517．88B排商铺A排商铺通道C排商铺项目利润1035．77897．56二、项目开发策划规划方案二：精致型小区定位方案：“商住方案”A（一）、“商住方案”A规划方案图示1、首层商铺规划图示52.5米15米93.82米2、二至八层住宅规划图示（二）、“商住方案”A规划方案讲解本方案定位为现代精致型住宅小区，规划以方正路、永和路为临街商铺，以使商业价值最大化和具备街铺销售的快速无风险性，在此财务收入基础上，再建住宅，两项结合以使本案市场最佳化和效益最大化。规划为：商铺：项目沿方正路面为共宽93.82米，进深15米的商铺，共计建筑面积1407.3平米，。沿永和路面共宽37.5米，为进深15米的商铺，共计建筑面积562.5平米。住宅：项目南北两边规划为两栋高8层的精品小户行现代小区住宅。（三）、“商住方案”A规划方案效益分析1、本方案销售额即收入分析（1）、街铺街铺长（米）进深（米）面积（平米）单方售价（元）每排合计售额（万元）方正路93.82151407.3120001688.76永和路37.515562.510000562．5总计1969．82251．26（2）、住宅住宅面积（平米）单方售价（元）每栋合计售额（万元）住宅首层园林绿化及车道沿方正路街铺沿永和路街铺A栋住宅B栋住宅园林绿化及车道A栋7880.881800元1418．56B栋8718.721800元1569．37总计16599.62987．93（3）、总计销售收入本方案街铺及住宅总建筑面积为18569.4平米，合计总销售收入街铺2251．26万元+住宅2987．93万元，总计为5239。19万元。2、本方案投入即成本分析序号项目名称金额比例备注1土地成本1200000042.66﹪2建安工程费1299860046.21﹪以每平米700元计3园林绿化费用1196200.36﹪以每平米50元计4不可预见费6800002.42﹪5管理费4000001.42﹪6销售费用6500002.31﹪7财务费用7200002.84﹪8其他费用5000001.78﹪9合计28068220100﹪3、本方案静态效益表项目总额（万元）单方（元/平方米）项目收入5239。192821．41开发投入2806．821511．52所得税(33%)802．68项目利润1605．36864．5两方案之综合比较一商业开发方面：方案一最大化的开发利用了该地块的潜在商业价值，填补了黄洲区目前无此类中档商业组团物业的市场空白。但就于该区地广人稀，商业格局凌乱的现状，该方案属地域先期开发，可能无法短期内聚集大量人气，开发风险较大。方案二所提供总量不多的街铺充分利用了地块的地理优势，易被市场吸收，有效的将开发风险减小。二住宅开发方面：方案一没有考虑。方案二针对现有的住宅市场需求，配备了一定数量的小型精品住宅。在户型，建筑风格或是园林等各个方面，都力争优于周边几个小区，吸引目标消费群体。三资金回收方面：方案一总体单位较少，单价较高，如果市场反映良好，在销售周期和资金回收方面就可以做到短，平，快。但对于B，C两栋商铺的市场反映，本报告持怀疑态度。方案二所提供的街铺参照周边的商铺情况，完全可以在短期内迅速被市场消化。住宅的定价与周边小区保持一致的话，性价比将大于周边的住宅小区，在资金回收周期方面比商铺要略长，但在投资风险方面却较商铺小。四投资回报比：方案一：（总收益4053.02万—总成本2372.2万）÷总成本2372.2万=0.71方案二：（总收益4907.2万—总成本2812.86万）÷总成本2812.86万=0.75结论：方案一开发风险大于方案二，回报低于方案二。方案一：首层商铺平面图：52.5米住宅首层园林绿化及车道沿方正路商铺沿永和路商铺15米93.82米二至六层平面图：本方案定位为商住楼商铺部分：项目沿方正路面为共宽93.82米，进深15米的商铺，共计建筑面积1407平米，定价12000元/平米。沿永和路面共宽37.5米，为进深15米的商铺，共计建筑面积563平米，定价10000元/平米。住宅部分：分A，B两栋高6层的住宅。以进深12米计，A栋建筑面积为5629平米（已减除做为商铺的首层面积）。B栋建筑面积6755平米。两栋合计总建筑面积12384平米，定价1800元/平米。商铺及住宅总建筑面积为14353平米。项目成本与收益概算如下项目收益商铺收益（方正路沿线商铺面积）1407平米×（A栋商铺每平米定价）12000元=1688.4万元（永和路沿线商铺面积）563平米×（B栋商铺每平米定价）10000元=563万元住宅收益（住宅总面积）12384平米×（住宅每平米定价）1800元=2229.1万元项目总收益（A栋商铺收益）1688.4万元+（B栋商铺收益）563万元+（住宅收益）2229.1万元=4480.5万元项目成本：如图序号项目名称金额比例备注1土地成本1200000047.66﹪2建安工程费1004710039.91﹪以每平米700元计3园林绿化费用1000000.4﹪以每平米50元计4不可预见费6800002.7﹪5管理费4000001.59﹪6销售费用6500002.58﹪7财务费用8000003.18﹪8其他费用5000001.98﹪A栋住宅B栋住宅园林绿化及车道9合计25177100100﹪方案二：本方案首层为裙楼。二至六层平面图：本方案定位为商住楼首层裙楼中沿方正路面为进深15米共宽93.82米商铺，共计建筑面积1407平米，定价12000元/平米。沿永和路面为进深15米共宽37.5米商铺，共计建筑面积562平米，定价10000/平米。裙楼中间部分做为地下车库，共计建筑面积2957平米，定价1800元/平米。裙楼顶做空中花园，体现园林效果。住宅部分：分A，B两栋高6层的住宅。以进深12米宽93.82米计，两栋合计总建筑面积13510平米，定价1800元/平米。裙楼及住宅总建筑面积为18436平米。项目成本与收益概算如下项目收益商铺收益（方正路沿线商铺面积）1407平米×（A栋商铺每平米定价）12000元=1688.4万元（永和路沿线商铺面积）563平米×（B栋商铺每平米定价）10000元=563万元车库收益（车库总建筑面积）2957平米×（车库每平米定价）1800元=53.2万元住宅收益（住宅总面积）13510平米×（住宅每平米定价）1800元=2431.8万元项目总收益（A栋商铺收益）1688.4万元+（B栋商铺收益）563万元+（住宅收益）2431.8万元+（车库收益）53.2万元=4736.4万元项目总成本：如图序号项目名称金额比例备注1土地成本1200000042.8﹪2建安工程费12