高房价的成因分析

1高房价的成因分析一个人，接受着良好的教育，有着一份有技术含量的工作，拿着一份还说得过去的薪水，和全家人享有一套产权房，生病的时候能够享受到良好的公共医疗服务，退休后能有稳定的、能维持一定生活水准的退休金。这就是我的中国梦，其实是一个普通中国公民最为基本的追求。在这个体的追求里面，就有着需要我们的人民政府来提供的诸多公共服务：构建覆盖全民的医疗、养老体系，提供公平、高水平的公共教育产品、提供人民能够承受的住房产品和提供高水平、公平的就业机会。从历年的两会热点问题中，我们不难看出这些公共产品所处的状态及其解决程度。下面就住房问题进行一些分析：一、房价高涨的现实及成因分析从2002年至2010年的两会关注十大问题中，我们不难发现从2005年开始，住房问题就开始成为两会热点，也就是说住房问题从2005年开始成为人民不能承受之重。而我国住房制度的全面改革始于1998年，为何从98年----04年住房问题没有带给人民沉重的压力，从而成为两会热点，而2005年后每年都成热点，甚至在今年两会有近半数提案与住房相关呢？无他，是房价的过快增长导致这种情况的出现。所谓过快，是指房价增长速度大于居民收入增长速度。下面就来看一下北京地区2000年----2007年的商品房均价：2同时，北京地区居民人均年收入在2000年为10350元，2007年达到21989元，收入增长2.12倍。而同期北京的商品房价格是，2000年均价为4771元/㎡，2007年均价为14411元/㎡，增长3.02倍。也就是说，在北京从2000年至2007年，商品房的价格增速较居民收入增速快1.42倍。对于北京人民来说，从2000年至2007年，收入增长了，但对于商品房的购买力却下降了29.6%。也就是说，买相同面积的商品房，2007年较2000年需要更多的年均收入。打个比方，在2000年北京的一对夫妻，买一套100㎡的商品房，需要23年当年的工资，而在2007年，却需要近33年当年的工资。最近这两年，房价增长速度更加的迅猛，买房所需工资年数也就更加长久。难怪现今世界“房奴”成堆。不难得出我们的结论：住房问题是由于房价增长过快造成。那么接下来，我们就来看一下这房价过快增长背后的推手都有谁？推手一：地方政府。由于土地出让金的诱惑力实在是巨大，3地方政府绝对有动力来拉高地价而从中受益，从不断爆出的地王我们就可以看出地方政府所获得的巨大受益。在有些城市，地方财政收入的半壁江山都是有赖于土地出让金。地方财政收入渠道单一、财政支出压力增大也是地方政府不断拉高地价的动因。推手二：房地产开发商。我国近几年的富豪榜前十大都出自房地产行业，地产行业能在短短的十几年内积累巨额财富，说明这个行业获得了很多的超额利润。地产商的这种行径之所以能够得逞，就在于他们契合了地方政府的需要：高房价下的高地价，高地价下的高地方财政收入。推手三：房地产投机商。投机商的逐利本性决定着他们具有很强的推动房价上涨的动力，而地产的投机获利渠道也唯有通过拉动房价来获利。投机商从房地产行业中获利几何，只需要看看全国各地风风火火的炒房团就可见一般，毕竟无利不起早嘛。推手四：住房的刚性需求。随着我国社会逐步由农业社会向工业社会的转型，随着城市化进程的不断加快，城市规模的不断扩张，人民对住房的需求越发呈现出不断增长的刚性特征。这种住房的需求刚性无疑更进一步增强开发商和投机商抬高房价的热情。下面就来分析一下这四大房价推手是如何一步一步推动房价快速上涨的：下图是一般情况下的住房供需曲线4住房的刚性需求：由于对购房者对住房的需求呈现越来越明显的刚性特征，从而在根本上改变了供需曲线中需求曲线斜率，为房价炒作提供了稳定的需求，在客观上间接推动了房价的上涨。（如下图）地方政府：地方财政收入增长的压力在主观上为房价的快速上涨提供了空间，而土地出让的总量控制和土地拍卖的出让制度PSDQ5在客观上不断助推地价的上涨，不断提高房地产开发的门槛、增加开发成本，推动供给曲线向上移动，导致房价上涨。(如下图)房地产开发商：开发商的逐利性主观上使得拉高房价存在巨大的诱因，另外开发商的囤地行为、开发户型的选择、捂盘销售行为等都推动供给曲线向左移动，直接导致房价上涨。另外，开发商卖楼花行为给地产投机商留下了极大的炒作空间，间接推动房价的过快增长。（如下图）PSDS1116房地产投机商：投机商通过投机买房，放大了真实的购房需求量，导致需求曲线向右移动，直接推动房价上涨。考察地产行业的投机程度，可以通过空置率这个指标进行直接的观察。空置率过高就意味着房地产泡沫的大量存在。（如下图）在上述四大房价推手的作用下，我国房地产价格是节节高涨，一路高升。使得住房逐步变成压在老百姓身上的一座大山。PSDD1PSDS1117二、高房价下的对策面对快速上涨的房价，我们的各级政府都在做些什么呢？平时忙于数钱，当遇到2007年末的房地产拐点，08年房价下行的时候，各级政府马上站出来进行救市、托市。这无疑向开发商、投机商释放出非常明显的信号：你们放心的拉高房价，炒房吧。有我政府做后盾，房价是不会下跌的，你们是肯定能赚大钱的。于是乎就出现了这样一种现象：在美国由于地产的二次信贷问题而出现次贷危机，进而导致全球金融危机的2009年，中国的房地产市场风景这边独好，房价不仅没有下跌，而且加速放量上涨，广大的房地产开发商和投机商赚的是盆满钵满。对于2009年的中国房地产市场，可以这样总结：2009年，在各级政府的直接推动、支持和鼓励下，广大的地产开发商和投机商经过对房价的不懈推动，不仅快速扭转了08年的房价下行趋势，更是实现房价创纪录的快速上涨。通过大幅拉高房价，不仅克服金融危机来的需求不足的不利影响，而且很好的弥补了08年房价上涨不够所导致的利润不足部分，还实现利润的巨幅增长，更为重要的是将房价拉入到使广大购房者“被高消费”的快速上涨轨道上来，有力的维护了房价的增长秩序，为拉动内需做出了巨大贡献。于是，我不再相信各级政府调控房价的决心；于是，我不再相信广大地产商房价增速不快的鬼话；于是，我不再相信广大投机商拉动内需的真实动机。但唯有相信政府，期待、希望政府能够有所行动，拉低房价。8之所以要拉低，实在是仅仅抑制房价上涨并不能使得购房者的负担减少分毫。希望政府能够：1、加大对保障性住房的土地供给，并制定刚性的规模下限和比例下限；2、调整现行的土地出让制度，从制定上抑制政府的卖地圈钱冲动；3、严厉打击开发商的囤地行为；4、严格监控开发商的开发户型，保障商品房供给在开发规模一定的情况下实现总量最大化；5、严格实行楼盘现房销售政策，严厉打击炒楼花的行为；6、严厉打击开发商捂盘销售行为；7、继续提高个人购买二套房的首付比例和贷款利率；8、加大个人二套房出售的征收税率；9、严格监管国有大型企业、金融机构的投资监管，尤其对进入商品房流通环节的企业资金进行严格审核；10、收起与民争利的念头，树立以人为本的执政理念，严厉打击地产腐败。9２００７年北京市城镇居民人均可支配收入达到２１９８９元，农村居民人均纯收入达到９５５９元200010350元