陈现培精装系统化设计管理

精装修的系统化设计管理主讲人陈现培SPEECHMAKER|XIANPEICHEN房地产第一部分：房地产产业化精装修的市场定位与原则（一）：精装修设计的市场定位---提升对精装价值的认知能力（二）：精装修的项目定位分析----提升市场研究的能力（三）、精装户型优化设计的原则----提升把握客户需求的能力第二部分：产业化住宅精装项目的设计与管理（一）：精装优化设计的操作技巧---提升精准产品定位的能力（二）：精装项目系统化设计管理---提升精装设计管理的能力（三）、精装项目设计的成本管理---提升精装成本控制管理的能力（四）：总结与回顾目录前奏设计分析顺天通地产四居室精装设计地产风云、起伏新政、可谓变幻莫测。户型优化、人文住宅、何为宜居空间？龙湖烟台优化汇报房地第一部分精装住宅优化设计的市场定位与原则第一天上午一、市场、项目定位（一）：精装住宅优化设计的市场定位---提升对精装价值的认知能力（1）、住宅精装的发展方向、思考基础、方法及设计价值基本结论1、住宅的发展演变行业现状房地产经历了20年的发展，取得了辉煌的成就，2008年的金融危机,2009年的房价暴涨，2010年的政府调控政策的来临，金融政策的变化，2011年的15条限购新政，正在影响着我国房地产市场的发展走向。使整个房地产行业在短短的几年过去，市场变化一波三折，由于中国特殊的经济政策，城市化进程的加速发展，使更多的人口进城，对住宅的需求也在急剧增加。预计：在2011年整个房地产住宅开发市场在短时间内，又将是一场新的房地产洗牌和建筑设计的技术变革。目前，全国开发商的数量约有75000家，已经开始从事精装修交房的房地产商5%，在精装修领域有深入研究的，并在产品设计方面有所建树的不足0.01%。精装市场的发展将在近两年（特别是2010年，我们认为是精装元年）住宅精装修楼盘呈现出市场井喷状态。住宅行业的竞争，促使精装修工业化住宅产品时代的来临，也在促使着新一轮的住宅设计的技术革新，全面住宅精细化设计已成为发展的方向。——精装修已成为高档住宅开发主要趋势随着房地产行业从粗放型经营模式逐步朝精细化、专业化的方向发展，品牌开发商（如：万科、龙湖等）都推出系列产品，争取全面家居解决方案，做到施工拼装化，家具集成化以及家居智能化的总包和装修一体化。对于目前市场已经从前几年的整体价位较高，逐渐演变为标准的精细化，产品以及其品牌的对应采用，市场的接受度逐渐提高的同时，精装住宅会日趋成为高档住宅开发的主要趋势。地产高档精装修产品打造市场研究分析报告（10.09.06)研究发现，随着对客户需求的日趋关注，各项目的装修配置和应用也已呈现出明显的细分市场趋势，不同档次的项目其装修的差异化较为明显，因此我们对其进行分级，以便于研究不同级别的产品装修所具有的共性。项目装修档次定位表项目分级装修报价（元/m2）客户类型，豪华项目4500以上为富贵型，高档项目3000～4500为豪华型、中档项目1500～3000为富裕型、中产型低端项目1500以下经济型风格导向逐渐弱化标准化系列为未来研究趋势奔驰----S级----E级----C级宝马----7系----5系----3系----1系mini奥迪----A6----A4Q7----Q5TT大众----辉腾----迈腾----速腾甲壳虫研究（03版）室内空间设计是建筑的灵魂园林景观、规划设计是住宅设计的舞台，建筑立面形态设计是住宅形象设计的主题，而室内空间的优化设计、人文关怀的精细化设计，以及生活方式的引导设计则是住宅空间本体的灵魂。创新的功能合理化人性化空间设计，是开发商与建筑师、室内设计师共同的社会责任。精装修住宅项目的流程设计，要求户型室内优化设计在建筑概念及初步规划设计阶段就要介入，专业的全装修室内精细化设计显得至关重要。利用丰富的精装设计经验和精细化产品技术，提供专业的精装设计支持。华伟地产--西苑花园洋房1随着城市化进程目标的加快，目前，一些政府部门在制定的住宅开发政策时，明确规定，根据不同资质的开发企业要求有一定比例（例：鄂尔多斯30%）的精装修住宅推向市场。将更多的推广绿色节能、低碳减排、控制污染和建筑浪费，积极引领和推动工业化精装修住宅的快速发展，使房地产市场开发迈入一个健康有序的工业化精装修时代。住宅产品时代的来临，必须强调住宅建筑设计、室内设计、部品设计形成一个完整的设计系统。要求在设计各个阶段进行全面配合，真正实现住宅设计的精细化管理，以达到住宅设计基本而现实的居住要求。东方纽蓝地高档住宅户型优化（1）室内空间设计是建筑的灵魂住宅设计的核心与灵魂园林景观、规划设计是住宅设计的舞台，建筑立面形态设计是住宅形象设计的主题，而室内空间的优化设计、人文关怀的精细化设计，以及生活方式的引导设计则是住宅空间本体的灵魂。住宅空间整体设计的优劣不单纯是的外部立面造型和环境景观。内部空间的人性化、功能主义、生活动线精细化、室内空间有效交流是住宅设计的核心，也是一个值得特别关注的重要问题。住宅设计逻辑的理性思考提倡人文空间设计，注重精装修住宅产品室内户型优化设计、设备专业合理化设计、收纳及功能空间精细化设计。追求套型结构的合理配置，功能空间的灵活可变，厨卫空间的人性化设计，以及利用压缩户内多余交通面积等手段在节地的同时保证居住空间的舒适性。推广精装修住宅存在的问题：传统装修的社会反映1；多数人的装修经历疲劳症。2；人力物力的资源浪费。3；材料成本不透明，装修预算成本无法控制。4；工业化程度不高，技术标准不统一，质量无法保证。5；部品工艺不规范，效率底品质感较差。6；施工管理不规范，缺乏产业工人的系统培训。7；施工现场环境污染严重，长期噪音扰民现象的困扰。8；环保质量难以控制。9；时间成本的不可控。1、城市化进程的经济环境；一线二线三线高端中端普通发达发展中2、细分区域市场环境判断；地域文化经济历史风俗3、住宅精装产品高效低碳节能基于全面家居解决方案的品质体系长沙精装市场调研演示文稿2(1)关于成品住宅产业化精装住宅产品的设计定位成品住宅产业化精装设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供二~三个装修方案供客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。强烈建议：高档公寓住宅进行标准化精装修对于别墅类的高档楼盘，开发商可先制作几套全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。别墅可以采取菜单式精装修或大批量精装修城市豪宅精装修标准研究二：成品住宅产业化精装修的项目定位分析----提升市场研究的能力（1）、客户细分原则、方法及基本结论1、项目基本定位多纬度纵横比较2、环境对比定位区域位置交通人文3、客户群体定位分层调研定量定型4、市场价值定位品质卖点竞争项目比较案例：万科广州样板房业主深度调查分析万达大湖盛宴样板间方案展示01.205、户型类别定位户型与客群户型与面积例：青年群体全装修工业化产品企划书6、建筑形态定位风格、品味、档次景观7、空间组合定位功能空间公共空间私密空间收纳空间人文空间例:两房+多功能房--压缩版8、成本控制定位风格与预算售价与9、风格趋向定位亿城户型优化及精细化汇报及精装修设计说明书杭州积。家项目户型优化分析精装修住宅产业化市场环境研究和设计定位1.区域环境比较（交通，品质，景观，空间）2.消费群体调研分析（客户研究指标）3.青年群体公寓产品需求研究报告4.精装空间品质分析（空间行为功能的精细化设计）5.光大--学院派东方纽蓝地二期精装样板房设计提案深圳万科第五园公寓样板房测试（2）、精装项目与客户的对应：精装项目属性评价（3）、客户与精装产品的对应：1、细分客户判断；2、识别竞争环境；3、精装产品初步方案成本测算丁克概念住宅深圳区域精装修标准化产品设计说明书【成全-苏南】亿城胥口项目精装建议(最终版（三）、成品住宅产业化户型优化设计的原则----提升把握客户需求的能力设计范围的界定：成品住宅产业化精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准部分的设计内容：主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。成品住宅产业化的精装设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基础上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调。与住宅部品制造商共同完善产品设计与室内装修设计紧密相关的住宅部品：1、厨房橱柜、厨房电器、厨房器具2、住宅其他收纳系统：鞋柜、卫生间橱柜、衣柜、壁柜、储藏柜等。3、卫生洁具（多件套布置、干湿分开）。4、家用电器：电视、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、电脑、音响等。5、室内家具（完善合理布置）。6、室内门窗及配件。7、地面装修材料：地砖、石材、地板、地毯等。8、电器配件：开关、插座、安防系统、灯具等。解决成品住宅产业化实施的3个要点1：设计问题2；标准问题3；成本问题（三）、成品住宅产业化户型优化设计的原则----提升把握客户需求的能力万科精装住宅产品设计的U5系统；U5，即UnitIntegration，是单元一体化的英文解释。“U5精装”并非简单的「毛坯＋装修」，而是通过对人日常生活的洞悉，针对性“量身定做”人性化的合理家居空间，并以系统全面的解决方案来应对家庭居住中的各种问题。全面家居解决方案除了对户型的调整和改革以外，更多的时间花在系统的集成上，复杂性和设计要求的技术性更高。万科精装住宅产品设计的U5系统模型（三）、成品住宅产业化户型优化设计的原则----提升把握客户需求的能力“IDU”精装住宅产品设计的U9系统：“U9精装系统”是我们长期的设计过程中，而是通过对人日常生活的进一步研究和发掘，针对性住宅的精细化的设计，而进行的“量身定做”人性化的合理室内空间，并以更加完善的系统全面的解决方案来应对家庭生活中的各种问题。住宅精装的全面家居解决方案，除了对户型空间的优化调整、设备专业优化定位及建筑设计技术的改革以外，用更多的精力和时间在系统标准化的集成上进行全面的探索和研究，复杂性和设计要求的技术性更高。“IDU”精装住宅产品设计的U9系统亿城软件园项目课件（1）、空间细分原则、方法及基本结论1、公共空间系统2、玄关空间系统例：玄关柜模块设计演示文稿3、卫浴空间系统4、收纳空间系统例：三房户型—户型测试研究报告5、家政空间系统6、厅房空间系统7、厨房空间系统例：120平米三房ppt方案8、家居智能化系统9、人文空间系统亿城户型优化及精细化汇报熙旺中心111、公共共空间系统从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。公共空间主要由入户大堂、走道、电梯厅、电梯轿厢组成。底层的入户大堂的设计要与住户的身份相匹配，设计参照是高级酒店大堂，这种设计标准让主人备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。2、玄关系统玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说，玄关空间既要便于换鞋。放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间，还要考虑到长靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类，让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。收纳柜玄关柜从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一步，也是彰显主人生活品味的地方。玄关的设计在考虑实用的前提下，还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造一个美的开端。3、厅房空间系统厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。在厅