浅析建筑物区分所有权纠纷司法解释文金茂律师事务所万波

1浅析建筑物区分所有权纠纷司法解释文文文文////金茂律师事务所金茂律师事务所金茂律师事务所金茂律师事务所万波万波万波万波最高人民法院于2009年5月14日发布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称为“司法解释”），该司法解释将于2009年10月1日正式施行。与该司法解释同时出台的，还有一个《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，这两个司法解释是《中华人民共和国物权法》施行后最高人民法院配套出台的第一批司法解释。此外，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也在积极酝酿之中。立法背景立法背景立法背景立法背景建筑物区分所有权，是随着现代城市兴起特别是高层建筑普及而出现的一种新型的不动产所有权形态，我国在物权法颁布之前的立法中从未使用过“建筑物区分所有权”这一概念，传统上是依据《民法通则》中的共有关系和相邻关系理论来解决实践中同一建筑物内不同所有权人之间的纠纷。《中华人民共和国最高人民法院公报》2001年第5期曾刊载了堪称我国司法实践领域运用建筑物区分所有权理论判决的第一案“南京市鼓楼区房地产经营公司、钟宝强等诉江苏盛名实业有限公司房屋侵权纠纷案”。至2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》，首次以成文法形式确定了“建筑物区分所有权”这一概念，为便于社会公众的认知理解，物权法专门以法律条文的形式给出了对“建筑物区分所有权”的定义。物权法实施之后，涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷案件数量不断增加，如上海南汇区法院受理的上海物权法第一案“开发商擅自销售地下自行车停车库和地面停车位无效案”、浙江丽水青田县法院受理的浙江物权法第一案“侵犯业主对房顶及房顶晒台共有权案”、北京房山区法院受理的北京物权法第一案“小2区公共区域停车拒交物业费案”等等。考虑到物权法等法律规定比较原则，而建筑物区分所有权又事关广大人民群众切身利益，有必要通过司法解释的形式统一裁判尺度，为此，2007年初，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》与《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》这两个解释正式立项，2008年6月16日，最高人民法院又通过《人民法院报》、《法制日报》和中国普法网、中国法院网向社会公布两个司法解释的征求意见稿，广泛听取社会各界意见。在此基础上，两个司法解释最终先后于2009年5月13日、5月14日获得通过并正式发布。两大突破两大突破两大突破两大突破1、物权法将不动产登记生效主义确立为我国不动产物权变动的基本原则，除法律另有规定外，不动产的变动，未经登记，不发生效力。法律另有规定的例外情形，主要局限于物权法第二十八条（法律文书或征收决定）、第二十九条（继承或受遗赠）、第三十条（建造、拆除等事实行为），及第一百二十七条、第一百二十九条（土地承包经营权）等的规定。司法解释突破了物权法的上述例外规定，对“事实业主”在法律上给予认同，规定基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。须注意的是，与征求意见稿不同，正式稿对事实业主的认定条件更趋严格①，表现为：（1）仅适用于买卖而不包括赠与等民事法律行为；且（2）必须是与建设单位之间的买卖；且（3）必须是商品房的买卖行为，这就将经济适用房、房改房、私房、公有住房等排除在外；（4）最后，正式稿将征求意见稿的“应当”修改为“可以”，一词之差，废除了征求意见稿中认定事实业主身份的一刀切做法，改为赋予了办案法官根据个案的不同情况自由裁量的权力。①《征求意见稿》第一条：依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。32、物权法规定了业主一般决议和特别决议的投票规则，其中一般决议应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意；特别决议应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。物权法中关于建筑物区分所有的面积计算和人数计算问题上，存在一定的缺陷，实践中分歧很大。例如，建筑总面积并非每一个业主所有的面积的总和，按照这样的计算方法，建筑总面积难以计算，且不利于业主决议的通过；又如，业主人数按照专有部分的数量计算，在一人（包括建设单位）拥有数个专有部分的情况中，复计人数将导致该人双重优势。司法解释突破了物权法的上述面积和人数计算方法，规定：建筑物总面积，按照专有面积的统计总和计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人②拥有一个以上专有部分的，按一人计算。某种程度上简化了计算的方法，实现了各方权利的衡平。四四四四大亮点大亮点大亮点大亮点1、司法解释确立了专有部分、共有部分的划分标准。如何划分建筑物区分所有权的专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题，司法解释确立了认定专有部分的三个标准，即（1）构造上的独立性；（2）利用上的独立性；（3）可登记性。同时，司法解释明确了共有部分的含义，因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，司法解释除采用列举方法外，还采用排除加兜底的方法，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，规定满足下列两个条件的应当认定为共有部分：（1）不属于业主专有部分；（2）不属于市政公用部分或者其他权利人所有，以利于解决审判实践中的问题。2、司法解释明确了“居改非”利害关系人及利害关系人同意的标准。②司法解释关于“同一买受人”未作定义，也是一个缺陷，恐怕将来也须要进一步明确，因为实践中尤其是自然人购房中登记的所有权人往往不是一个人，在买受人部分相同、部分不同，或实际购房人与登记权利人不一致的情况，该如何认定是否属于“同一买受人”呢？4按照物权法第七十七条规定，“居改非”未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。实践中，有做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见，易诱发“多数人的暴政”。针对这种情况，司法解释特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。同时，司法解释综合考虑“居改非”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内的业主，为审判实务提供了一个易于识别和掌握的标准。此外，考虑到有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“居改非”行为存在利害关系的情况，为防止利害关系人范围的无限制泛化，司法解释规定，非本栋建筑物的业主应举证证明利害关系的存在。3、司法解释明确了当业主大会或业委会程序违法时，业主也可行使撤销权。物权法第七十八条规定，业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。司法解释将物权法第七十八条规定的“业主合法权益”解释为：不仅包括侵害业主的实体权利，也包括作出决定的程序违反法律规定。同时，业主撤销权作为一种形成权，应当受到除斥期间的限制，司法解释参照合同法有关债权人撤销权的规定，将业主从撤销权确定为自知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年之内。4、司法解释赋予了个别业主对共有部分的诉权。建筑物区分所有中的共有部分收到侵害的，个别业主有无以自己名义提起诉讼的权利，物权法未作规定。司法解释第十四条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。该条款实际上赋予了个别业主就共有部分提起公益诉讼的权利，为业主公益诉讼扫清了法律障碍。两点遗憾两点遗憾两点遗憾两点遗憾1、车库、车位“首先满足业主需要”的含义依然未明5车位、车库争议是建筑物区分所有权纠纷案件的热点问题，为着重解决如何认定建设单位已经履行法律有关“首先满足业主的需要”的常发争议，《征求意见稿》规定了一个极富争议的条款，要求开发商在每一户业主在办理入住手续后4年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，取得或使用一个停车位或车库，方符合首先满足业主的需要③。虽然《征求意见稿》的规定对开发商而言未免失之过苛，可能造成“逆向选择”弊端，但依然不乏合理因素，可惜正式稿颁布时，该条款被完全删除，改为一个原则性但无法操作的“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的”即符合“应当首先满足业主的需要”的规定。依笔者所见，正式稿的上述规定，不免有鸡肋之嫌。2、业主大会和业主委员会的诉讼主体资格依然悬而未决。物权法起草过程中，关于是否应赋予业主大会和业主委员会诉讼主体资格，就一度引发热议。物权法草案第四稿曾规定：对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。有人担心业主大会或业主委员会没有独立的财产，难以承担败诉后的民事责任，到草案第五稿该条款被删除，直至物权法颁布该条款都未能恢复。物权法的回避规定，在实践中存在很严重的后果，这就是，当全体业主的利益受到侵害，或者全体业主共有的建筑物共有部分受到侵害后，业主大会或者业主委员会无法向法院起诉，而由全体业主共同起诉在现实中又是很难实现的，导致了业主维权的举步维艰。司法解释制定过程中，这一问题旧事重提，《征求意见稿》规定：“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：（一）已经选出业主委员会的，为业主委员会；（二）没有选出业主委员会的，③《征求意见稿》第四条：建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。6或者业主委员会怠于行使权力的，为业主大会或者业主”，这样的规定可以说是基本正确的，但正式稿出来后，该条款同样被删除了，也就是说，业主大会和业主委员会诉讼法律地位依然尴尬。