深圳华润中心工程管理经验交流

华润中心工程管理经验交流华润中心工程管理经验交流华润（深圳）有限公司2010-12-28房地产智库华润中心工程管理经验交流华润中心工程管理经验交流•工程特点•工程策划•进度控制•技术探讨华润中心工程管理经验交流•都市综合体工程特点•功能复杂–华润中心一期：商业（零售、餐饮、娱乐）、办公–华润中心二期：酒店、住宅、商业项目华润中心一期华润中心二期占地面积（平方米）3600041000建筑面积（平方米）230000300000功能划分（平方米）商业154000酒店76000办公42000住宅110000商业17000地下70000地下97000建筑高度（米）139197总工期（月）2345华润中心工程管理经验交流•都市综合体工程特点•工程量大项目华润中心一期华润中心二期混凝土（立方米）140000177000钢筋（吨）2900034000钢结构（吨）600013000幕墙屋面（平方米）8300074000电梯扶梯（台）9259电气总容量（KVA）3100032000空调（RT）80005200华润中心工程管理经验交流•都市综合体工程特点项目华润中心一期华润中心二期砼折算厚度（米）0.600.59含钢量（钢筋）（Kg）126113含钢量（型钢）（Kg）2643含钢量（总体）（Kg）152156建筑类型幕墙外墙面积比万象城0.30华润大厦0.57君悦酒店0.75Outdoor商业1.00幸福里1.50华润中心工程管理经验交流•都市综合体工程特点•工程组织复杂项目华润中心一期华润中心二期工程顾问（个）34总承包（个）11指定分包（个）3644设备供应商（个）2668独立分包（个）7842合计144159华润中心工程管理经验交流•都市综合体工程策划•开发商管理团队•工程管理体系•总分包体系与合同架构华润中心工程管理经验交流•都市综合体工程策划•开发商管理团队»决策委员会»工程板块――设计部、工程部、合约部»市场板块――投资部、招商组、推广组»营运板块――运营部、财务部、物业公司决策委员会工程板块市场板块营运板块财务部运营部物业公司投资部招商组推广组设计部工程部合约部华润中心工程管理经验交流•都市综合体工程策划•开发商管理团队开发阶段工作内容公司市场板块工程板块运营板块工作成果决策层投资招商推广设计合约工程财务运营物业筹备阶段市场调研及可行性研究DPS/UUS/US/U可行性研究报告项目开发建议书DPS/US/US/U项目开发建议书土地获得DP土地合同总体规划设计DS/UP/UUU总体规划设计图方案设计DS/UP/UUU单体方案设计图商业辅助设计DP/UUU商业辅助设计方案项目财务计划书DP项目财务计划书图例P首责S参与U执行/使用D决策C检查监督华润中心工程管理经验交流开发阶段工作内容公司市场板块工程板块运营板块工作成果决策层投资招商推广设计合约工程财务运营物业设计阶段制订招商推广策略方案DPSS招商推广策略方案扩初设计CPS扩初设计图施工图设计CPS/U施工图确定工程管理体系DSP工程管理体系建议书确定招标模式DPP确定项目总控计划DUUUUPUU项目总控计划确定项目工程目标成本DS/UP/US/US项目工程目标成本计划工程建设阶段指定分包、设备供应商等招标DSPP分包合同工程施工管理CSSP工程成本及变更控制CSPPS•都市综合体工程策划•开发商管理团队图例P首责S参与U执行/使用D决策C检查监督华润中心工程管理经验交流开发阶段工作内容公司市场板块工程板块运营板块工作成果决策层投资招商推广设计合约工程财务运营物业招商推广阶段招商实施CPSSSSS租赁合同推广实施CSP制订营运管理方案DS/US/UUP/US/U营运管理方案开业筹备阶段租户装修工程协调管理CPSSP商场推广CPS工程竣工验收CSSPS竣工验收备案证明公司组织架构调整DS/US/US/UP/US/U公司组织架构调整方案确定开业时间及预备方案DPSPPS物业管理开业筹备CSP•都市综合体工程策划•开发商管理团队图例P首责S参与U执行/使用D决策C检查监督华润中心工程管理经验交流•工程管理体系的内容–确定业主各部门、各顾问单位在工程管理中的分工与责任–选定工料测量师、监理、总包等工程管理顾问公司–确定工程合约管理模式、变更管理模式、进度款管理模式•确定工程管理体系的分工–主责部门：工程部–参与部门：合约部、设计部•都市综合体工程策划•工程管理体系华润中心工程管理经验交流决策委员会设计部工程部合约部设计院工料测量师监理单位总包独立分包业主指定分包总包自有分包专业设计顾问•都市综合体工程策划•工程管理体系华润中心工程管理经验交流•工程部的职责–工程管理–设计配合–招标配合–租户配合•工程部的专业配置–土建，钢结构–幕墙，屋面–装修，园林–机电（空、水、强、弱，燃气）–报建，外围，文档–建筑•都市综合体工程策划•工程管理体系华润中心工程管理经验交流•业主工程师的“角色”–设计管理工程师»设计管理，成本控制的70％所在»设计管理，进度控制的50％所在»保证质量前提下，省力省钱»省力，稍微多花钱–合约管理工程师»按工程需要配置承包商»拟定合约的技术要求»按合约管理承包商–组织协调人–进度管理工程师–质量管理工程师–安全管理工程师•都市综合体工程策划•工程管理体系华润中心工程管理经验交流•一句话概括工程部的特点–专业–团队–敬业精益求精工作细致–给总包当总包比总包还总包–沟通协调齐心协力目标统一互相补台–踏实肯干实实在在傻大黑粗老实–独当一面–工作有序分工明确–服务无边界–天天睡不醒天天想睡觉–把图纸变为现实现实做得比图纸还好–顾全大局从公司角度考虑问题•都市综合体工程策划•工程管理体系华润中心工程管理经验交流•都市综合体工程策划•总分包体系与合同架构–华润中心一期项目的分包体系模式»独立分包：地铁通道、溜冰场、燃气、市政道路改造、标识»业主指定分包：精装修、幕墙、屋面、装饰性钢结构、园林、绿化、水景、桩基础、土方开挖支护、消防、电梯、空调、弱电、灯光、防火卷帘、遮阳卷帘、发电机、擦窗机、变压器等»总包自有分包：土建、钢结构、机电安装、防水、粗装修等–总分包界面划分原则»按难易有机结合»明确划分租户区域和公共区域»尽早明确分包界面，如幕墙与屋面之间的檐口界面、幕墙与室内室外楼地面的交接界面、精装修与粗装修的界面、»要求工料测量师提供分包界面划分建议–确定总包管理规划和管理细则»施工总平面、大临、主要设备»主要施工方案»样板管理华润中心工程管理经验交流序号样板备注1万象城二楼1B样板房设计样板2住宅1栋40楼施工样板3住宅1栋、2栋一楼外墙样板设计/施工样板4住宅1栋39层内墙腻子样板施工样板5住宅1栋1层石材高分子益胶泥粘贴施工样板、拉拔试验6住宅1.2.3栋46楼施工样板施工样板7住宅1栋地下一层电梯大堂/电梯轿厢样板设计/施工样板8优高雅临时办公室二楼酒店客房样板房设计样板9优高雅临时办公室二楼酒店电梯轿厢样板设计/施工样板10酒店6、7、8层隔墙噪音测试样板设计样板11酒店6、11、19楼共5间客房样板设计/施工样板12酒店1层墙柱、3层SPA样板设计/施工样板13地下一层精装修材料样板陈列室设计/施工材料样板华润中心二期精装修工程样板一览表•都市综合体工程策划•总分包体系与合同架构华润中心工程管理经验交流序号样板备注1酒店6、19、20、26层对应每个房型客房机电管线及设施样板2酒店6、10、18、26层走廊走廊机电管线及设施样板3酒店6层ST房型管道井管道涂色样板4住宅1栋10、17层对应每个户型户型内机电管线及设施样板5住宅1栋17层电梯厅电梯厅机电样板6地下室负1层2、7区和负2层8、9区综合机电管线样板7地下室负1层坡道入口和负3层3区照明样板8地下室每个设备房选一台设备设备安装样板9酒店A栋和商业D栋之间室外管线样板华润中心二期机电工程样板一览表•都市综合体工程策划•总分包体系与合同架构华润中心工程管理经验交流•都市综合体工程进度控制•项目进度总计划1000总体进度纲要2100设计报建进度计划2200招标采购进度计划2300施工进度计划2400竣工验收进度计划2500租户移交进度计划3310主体工程进度计划3320外围工程进度计划4321道路管线进度计划4323园林绿化进度计划4324室外灯光进度计划4311砼工程进度计划4312钢结构进度计划4313幕墙工程进度计划4314机电安装进度计划4315精装修进度计划2600开业计划华润中心工程管理经验交流•编制项目总控计划的步骤–公司决策开工、开业时间范围–顺排工期及倒排工期–确定设计、招标、招商、移交等工期结点，相关部门讨论–编制项目总控计划–项目总控计划汇报，报公司决策层批准–将项目总控计划发至各部门，参照执行–每半年调整项目总控计划一次•编制项目总控计划的要点–内容要点设计及报批进度计划、招标进度计划、施工进度计划、验收计划、大租户进场计划、移交计划–要有里程碑和相应奖惩措施•编制项目总控计划的分工–主责部门：工程部–参与部门：•招商组：租户落实进度•设计部：设计出图进度，报建进度•合约部：招投标进度•运营组：租户进场进度–执行部门：设计部、合约部、招商组、运营部•都市综合体工程进度控制•项目进度总计划华润中心工程管理经验交流•里程碑–土方与支护开始–桩基础完成–地下室封顶–结构封顶–外维护完成–竣工验收–开业•都市综合体工程进度控制•项目进度总计划华润中心一期里程碑计划完成时间实际完成时间支护完成2003-4-52003-4-5地下室封顶2003-10-152003-10-15商场主体完工2004-3-22004-1-18塔楼封顶2004-4-182004-4-18消防验收2004-12-192004-9-30竣工验收2005-1-212004-11-20万象城开业2005-1-222004-12-9华润中心工程管理经验交流工程项目建筑面积开工日期竣工日期工期(天)华为科研中心29.792000.6.202003.9.301197地王大厦26.681993.4.11996.12.101349华润中心（一期）22.982002.11.102004.12.9761•都市综合体工程进度控制•项目进度比较华润中心工程管理经验交流•设计与施工的穿插–方案设计-地下室范围、标高-支护设计-土方开挖–初步设计-轴网定位-详勘-桩基选型-桩基设计-桩基施工–施工图设计»地下室施工图设计-幕墙、钢结构、机电深化-地下室施工»地上施工图设计-装修、园林深化-地上结构施工•施工中的穿插–地下室分区域流水，局部区域提前进入地上结构施工–地上结构工程与幕墙工程的穿插–外围护工程与精装修工程的穿插•都市综合体工程进度控制•项目进度总计划华润中心工程管理经验交流2008-04华润中心工程管理经验交流2008-05华润中心工程管理经验交流•技术探讨•地下室工程•钢结构工程•防火卷帘工程•屋面工程•幕墙工程华润中心工程管理经验交流•地下室工程•标高控制•混凝土裂缝控制–膨胀剂–预应力•底板结构型式–大板式，梁板式（正梁、反梁）–设防水位•地下室防水–底板–侧墙–顶板•工程界面划分（总包进场）–二次开挖–接桩，截桩–基坑排水–工作面移交标高测量–水电费分摊比例•技术探讨华润中心工程管理经验交流•钢结构工程•大跨度空间、中庭、出入口、地上停车场•制作、安装，分不分？•推荐承包商–安装：中建钢构、精工、沪宁、宝冶–制作：沪宁、冠达尔、精工•钢-混凝土组合结构•过街天桥、中庭天桥•Lantern的柱子布置•天桥的主次梁布置•技术探讨华润中心工程管理经验交流•防火卷帘工程•中庭防火分区•中庭防火卷帘•店面防火卷帘•防火卷帘调试•技