长沙现代华都概念性规划设计方案建议

思想高度决定服务深度第1页共17页建鸿达地产现代华都概念性规划设计方案建议友联伟业投资顾问有限公司2006年5月25日思想高度决定服务深度第2页共17页现代华都概念性规划设计方案建议通过对贵公司所提供规划设计方案进行深入细致的研究分析，我们认为，无论从规划理念、建筑排列、外观设计、园林景观还是其他方面，A方案（即北区建面8万平米，南区住宅建面10.8万平米的概念性规划设计方案）是适合本项目的设计方案。在认同该方案的前提下，我公司从规划、营销以及市场角度提出以下建议。一、项目整体规划方面从项目的整体规划看，该方案具备了以下优点：1.满足了项目对容积率的要求同时，合理调节了本项目南区和北区即住宅与综合用房的之间的需求。2.综合用房在建筑里面和单体形象等方面具备了成为东塘甚至长沙标志性建筑的气质。3.住宅规划中的蝶式布局虽然在重视南北朝向和板式结构的长沙存在一定的差异，但是其充分利用了地块的形状，形成了高档社区必须具备的大型中心景观。但是，从一些细节方面看，本方案还存在一些缺陷，具体建议如下：1、关于长沙的气候问题，特别是风向。设计者没有作充分的考虑，按照长沙的风向玫瑰图表示，长沙冬季西北风最常见。因此，按照此方案，在项目的西北角形成了一个风口，没有充分体现设计“以人为本”和“因地制宜”的原则。思想高度决定服务深度第3页共17页解决方案建议：将西南角的一栋向上移至西北角，借此堵住该风口的同时，解决该栋在西南角朝向向西的问题；将东南角那栋建筑中间部分楼层开口形成东南风的入口，引导东南风进入小区。2、关于中心水景景观的问题。居住小区内的水体一般为封闭水域，具有水域面积小、易污染、水环境容量小、水体自净能力低等特点，如果对居住小区内的水面及河道管理不好，对周围污染物的排放不严加控制，严重影响周围的自然环境和居民的生活环境质量。因此，如何保证小区内封闭水体的清洁、无污染已成为人们关心、开发商头痛的话题。目前小区的一般水景设计和治理主要采用物理方式、化学方法、微生物方法、水生动植物系统修复和生物浮岛方法，但无论哪种方法目前都难以解决水体的持续自治自净问题，特别是在水质的治理和保持上，投入和维护成本相当高。传统住宅小区中通常也采用一般的景观水体，大多是一个基本封闭的系统，水面的清洁也基本上靠人工打捞漂浮物来完成，并不能从根本上长期维持水体景观的清澈与洁净，加上水生植物栽培不合理、居住区生活垃圾掉落水中等弊端，最终使得水体变得浑浊，完全失去了自然水体美丽生动的景观，有的甚至只能靠定期换水维持水质，物业管理维护成本较高，楼盘交付当初漂亮的水景溪流可能成为小区里一个“昂贵的景观奢侈品”。如何使居住区内的水体景观保持清洁、美观、无污染，已经成为“水景住宅”必须解决的一个问题。建议：采用NARS自然水景系统思想高度决定服务深度第4页共17页浙江大学环境与发展研究所所长金元欢博士等主持开发的NARS自然水景系统已经在国内多个居住区水景中应用成功。如上海的“中凯·城市之光”、杭州的“野风·朝晖现代城”、“中江花园”、南昌科技园生态水景公园、宁波“青林湾”、长沙“西街花园”等项目，参观过这些项目的人无不被小区中清澈秀美的自然水景所打动。NARS自然水景系统正是针对传统水体而引入的一项有效的解决系统，该技术主要包括以下几个子系统：nars底质综合治理、nars水质综合治理、nars微生物菌群、nars水生动植物系统和其它措施（如突变事件而导致的水质变化等）。通过微生物净化、活鱼养殖、投加nars复合菌群、生物栅设置、向水中补充氧气等多种方法进行综合治理。它通过从“水清问题”、“水美问题”和“后续维护”三方面着手，力求从根本上杜绝小区中的水质受到破坏。首先，解决水体的清洁问题。“NARS自然水景系统”按照自然水景原理设计并综合治理水体，采用高性能nars复合菌群，能使水体持续自净，长时间保持清澈自然。其次，解决水景的美观问题。“NARS自然水景系统”比普通水景更注重“观赏性”，通过合理培养水生动植物，营造出与自然界类似的水岸、水中和水底景观。第三，解决水体的维护问题。“NARS自然水景系统”科学地配比了水体系统的各种元素的比例，同时运用国际先进技术提高了水体的自我洁净能力，使整个系统内的水质得到根本改变，从而长期维持最初的美感。人们在追求生活新空间、建设大量住宅区的同时，也在不断改变原有的生态环境。如何创造一个人与自然和谐的生活空间，建议引入NARS自然水景，做出思想高度决定服务深度第5页共17页遵循自然法则的有益尝试。既是科技提高生活品质、科技降低居住成本的积极实践，也符合可持续发展的要求，无疑为本项目的景观设计提供了一种值得借鉴的经验模式，也为本项目景观设计师创造了更广阔的自由发挥空间。3、关于项目人、车流动线的问题现有设计中车行入口及出口相对集中，对于本项目高尚住宅区的定位及酒店、写字楼、酒店式公寓的需求，车流量势必非常大，相对集中的出入口设计，导致交通压力非常大。建议：车库出口前引，延伸到东北侧商业部分，从而使交通形成环流。二、项目定位方面1、商业部分定位建议本项目由于地块临街面比较窄，但是从其商业价值以及开发利润和后期住宅价格压力转移方面看，如何最大挖掘其商业价值同时不影响到项目整体，应该考虑如下几点：做什么？本项目商业业态定位应当考虑一下几个方面的因素：项目所在的东塘商圈；项目的临界面宽度；项目综合用房使用分区；项目大华宾馆；内部住宅档次定位；整个项目人车流的方便程度；思想高度决定服务深度第6页共17页综合以上各因素，建议：商业部分定位为名品中心。做多大？商业开发面积，根据其临街面的宽度结合商业对进深方面的要求，以及对大华宾馆的影响，单层商业面积大约为40*40=1600平米。怎么做？具体的做法以下两种，一种是先建后售，这是普通商业开发方式。虽然本项目由于地段关系，销售根本不成问题，但是，在资金回笼的速度看相对有点慢；另一种是先售后建，该方式的优点十分明显：确保资金回笼同时保证商业业态对建筑的要求。但同时也要牺牲部分利润。2、北区综合用房设计建议由于长沙经济结构——第二产业即工业的发展相对滞后，是导致现在长沙市写字楼开发市场低迷的主要原因。但是长沙的办公也具有自己的特点：最求比较实惠的、交通条件较好的临街综合用房。鉴于长沙的特殊情况，我们先了解目前出现的一类新产品：Openoffice:新生代商务公寓毫无疑问，Openoffice是一个崭新的说法，更是一个崭新的概念，问题是，它是否仅仅只是一个说法、一个概念？凭什么说Openoffice是一种具有革命性的新生代商务公寓？是不是又是炒作？不妨让我们走近Openoffice，一起来揭开Openoffice何以成为新生代商务公寓的真相。Openoffice＝Soho＋Studio。思想高度决定服务深度第7页共17页关于Soho（SmallofficeHomeoffice）曾有这样的描述：“它是指在网络时代，越来越多的个人化工作可以在家里完成，工作者主要通过网络与外界联系，从而省去办公空间，避免写字楼的生硬氛围”。在国外，Soho指艺术家用的仓库，可以按照自己的生活品位来设计。而如今，Soho泛指在家办公或小型创业者，特色是自己掌握，调配工作时间，又特指善于利用通讯器材、电脑、互联网、由三五个同好者共同组成的自由工作室。作为楼宇概念，Soho将任意开间、智能化网络系统等写字楼概念引入了居住领域，利用位置优势及居家办公室的潮流塑造出了兼具两种功能的楼宇。Studio的原意是艺术工作室，英文直译就是“个性商务空间”，严格上说它在中国还是个新兴的产物，它是针对“发展中公司”而定位的，它追求生活品质，强调投资性，可以说是知识经济时代强调个性定制和体验服务的特定产物！Studio最初源于北京，它代表的是成熟的商务环境、条件完善的办公室、温馨舒适的小家三位一体，可以说是一个年轻人的“小型CBD”。Studio的主要客户群一般为中小型公司或工作室，从其行业看，多是从事于创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、软件业等所谓“卖脑”行业。随着社会的发展，新经济、Internet对人们叛逆性思维的刺激，以及人们对于工作与生活的界限的逐渐“模糊”，一些人便开始在居所之上寻求居所空间的“多功能化”，Openoffice正是诞生于这一市场背景，当然，需要强调的是，Openoffice的出现决不是Soho和Studio的简单叠加，而是在此基础上进一思想高度决定服务深度第8页共17页步的于环境、空间、配套等方面的完美结合并全新演绎的新产品，是一种完善的升华，可以说，Openoffice是商务公寓的“升级版”、“新生代”，甚至是未来商务公寓的“终极版”。Openoffice＝新经济＋WTO一体化经济新经济的作用力功不可没，近几年来，居家办公一体化正被一些人推崇为时尚，新经济下的新型公司为商务公寓的存在及兴起奠定了基础，由于目前大多数新经济催生的公司规模都较小，他们希望能在市中心发展，但城内的高档物业租金又是他们不愿承受的，因此多数在办公区及商业区周边选择适合办公的物业。因为这些区域的周边物业不仅价格低，且又不失公司档次，因而高档住宅商务化已经成为一种趋势，而Openoffice正是这种趋势下的结果。随着中国加入WTO、世界经济距离日益微小、且随着信息化时代生活方式的改变，越来越多的境内外中小型公司、城市高度发达地区高级白领等将趋向于Openoffice。另一方面，我国经济正处在发展时期，城市的经济形态也在不断地变化、组合之中，创业型、发展型小公司相应较多，Openoffice的出现，可以说是正当其时。可以预测，未来Openoffice的市场开发空间和投资空间将很大。Openoffice＝成熟商住＋酒店管理地段是顶级重要的，Openoffice正是处于成熟商圈或者CBD区域，周边有着众多的成长型公司聚集，Openoffice还要求处于交通便捷之处，周边最好有立体式的交通支撑，周边有浓郁的商业、文化氛围。Openoffice的智能化配置思想高度决定服务深度第9页共17页到位，软件手段一个也不能少。Openoffice拒绝安装普通型民用电梯，这既关系到公司的形象，也关系到楼内纵向交通是否快捷高效。如果把Openoffice与其他同类物业对比，我们发现一个普遍的现象，就是其他同类物业大都缺乏良好的环境景观和生活配套，而Openoffice却不一样，不仅有商务中心等配套，甚至还为商务办公和区内员工提供办公用品租赁和采购、小型超市、24小时员工餐厅、快递公司以及打字、复印、传真、票务订购和酒店咨询等业务。最重要的是Openoffice还设有中心花园、生活会所等设施，而这些都是成长型公司所看重的。Openoffice不仅有开放性的空间，如豪华高挑的大堂，适合交流、环境幽雅的厅堂等，还能够向年轻家庭或中小公司带来“在最小的个人空间享受最大的公共空间”的酒店式管理与服务。Openoffice的酒店式管理服务一方面满足信息化时代日益加快的生活节奏，另一方面也满足人们对时间的需求与支配，尤其在日益喧闹的繁华都市，日益拥挤的交通环境，更加剧了相当一部分人对时间的重视，人们理想中的Openoffice应具备金融、邮政、票务、翻译、信息查询等商务功能及生活服务，通过这些专业服务，让生活和工作能轻松起来。Openoffice除了提供星级的酒店配套和服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。Openoffice＝创业平台＋投资升值＋弹性未来思想高度决定服务深度第10页共17页由于独特的市场定位及有针对性的设计，使得Openoffice的特征之一就是以满足成长型企业的需求，并且在CBD及商业发达地区有着非常广阔的市场前景。作为办公空间，居住部分的功能可任意变得模糊，标准层可以分隔出任意单位，可大可小；如果是住的话，同样的空间既可以布置成一居到四居室，厨房、工人房都可以随意分隔和组合；如果作为办公空间，可以根据自己公司的要求进行调整。通常选择Openoffice作办公场所的多数是创业初期的