辛集市房地产市场调研报告

辛集市房地产市场调研报告及广告推广途径二00九年八月辛集市房地产市场调研报告辛集市概况辛集市位于河北省会石家庄东部，地处华北平原腹地，西距河北省会石家庄市65公里，北距京、津均为250公里左右。交通发达，通讯便捷，石德铁路、石黄高速、石太高速、307国道贯穿东西，连接京深高速公路和京广、京九、津浦三大铁路干线，距石家庄正定国际机场仅70公里，全市总面积960平方公里，总人口65万，其中，城区面积25.71平方公里，人口20余万。2008年，全市完成地区生产总值160余亿元，财政收入约8亿元，城乡居民储蓄余额超100亿元，城镇居民人均可支配收入达10000元，农民人均纯收入6000元。综合经济实力位居河北省“十强”县（市）之列，2007年被商务部评为全国最具投资价值城市第19位。辛集自古以来商贾云集，贸易繁荣，工业基础雄厚，形成了皮革化工钢铁机械农产品加工四大支柱产业。辛集已成为全国最大的羊皮服装生产基地和亚洲最大的羊皮制革基地。自1993年建设中国皮革城以来，极大的拉动了皮革业规模的快速扩张，形成了制衣制革工业区并驾齐驱，互相促进的发展格局，全市皮革企业达到1105家，从业人员10万余人。2006年，生产皮革3940万张，皮装665万件，皮具2605万件，实现销售收入91.2亿元，上缴税金2.046亿元占全部财政收入的30.97%。化工业现有企业105家，主要生产钡锶盐农药化肥橡胶制品塑料润滑油等产品，是原化工部确定的全国16个精细化工基地之一。钢铁机械业现有企业110家，主要生产线材农业机械汽车配件民用炊具等产品。龙头企业澳森钢铁公司拥有年产200万吨铁250万吨钢215万吨钢材的生产能力。农产品加工业现有企业157家，新希望集团国投中鲁果汁股份公司益海油脂集团等国家重点农业产业化企业，在我市建立了加工基地。辛集商贸流通繁荣。自明清以来就是华北的商重镇，河北一集久负盛名，现拥有中国皮革城河北一集市场机械配件市场禽蛋市场等大型专业市场18个，年成交额64.4亿元，其中，机械配件市场连续五年被国家评为‘全国十大农机交易市场’，是中国北方最大的农机配件集散地。辛集农业资源丰富，是国家命名的‘全国粮食生产先进市’，‘中国梨果之乡’。全市共有耕地104万亩，盛产优质专用麦优质棉无公害蔬菜玉米等。梨果业是我市一大富民产业，优新梨果面积达35万亩，全部通过无公害认证，在河北位居首位，产品畅销20多个国家和地区。辛集文化底蕴深厚，素有‘诗洋画海金束鹿’的美誉。连续被国家评为文化教育科技工作先进市。教育事业发达，高考成绩连续20多年位居河北省前列。文化事业繁荣，是国家命名的‘中国现代民间绘画画乡’，辛集农民画连续三年荣获全国农民画大赛金奖，被列为河北省非物质文化遗产。科技力量比较雄厚，拥有各类科研机构26所，各类技术人才4.97万人，占全市总人口的8.17%，为经济发展提供了充足的智力资源。石家庄市委、市政府提出把辛集打造成省会东部区域中心城市，为辛集经济社会跨越发展提供了战略机遇，河北辛集经济开发区于2006年经国家发改委审核，河北省政府批准设立，规划占地22平方公里，重点发展皮具制鞋机械制造医药化工信息电子等产业，打造创新度高辐射力强成长性好的综合性现代化产业基地。目前，各项基础设施建设正在加紧实施，年内实现‘五通一平’，新上项目可以随时进区建设。截止2007年底，本市已注册外商投资企业达80余家，其中外商有日本、韩国、美国、台湾、俄罗斯、香港和埃及等十多个国家和地区。基础设施完备投资环境良好辛集市基础设施完备，城市功能健全。拥有数字微波光缆传输网络，程控电话装机容量达12万门，变电总量达150万kva，市区环境优雅，绿化覆盖率达43%，人均绿地面积9.13平方米。在努力加强硬件建设的同时，还下大力搞好软环境建设。开展了社会公德、职业道德教育，讲文明、讲礼貌、尊重人才在辛集蔚然成风；成立了外来企业合法权益保护委员会，出台了一系列优惠政策及保护外来企业合法权益的规定和实施办法。栽下梧桐树，引来金凤凰。目前，全市“三资”企业已达100多家、内联企业500多家。辛集市自然条件良好，农业基地扎实。全市主要以平原为主，地形条件优越，水利条件较好，粮食、肉奶、蔬菜产量丰富，是省会和京津地区的重要副食品供应基地辛集市房地产市场概括（一）物业状况1、价格：市场价格相对较为集中，产品差异化不明显。从销售价格水平上来看，辛集市房地产价格幅度在2800---3400元每平米左右，相对较为集中。繁华路段上的住宅项目，价格2800—3400元每平米左右。位置较偏的价格为2200—2500元每平米左右。但随着人们收入水平的提高，人们对社区规模、档次及物业管理更加注意。2、户型：两室和小三室在市场上占有较大份额。据最新统计辛集市的住宅需求两室和小三室占有较大比例，面积分布也较广，以80—140平方米为主，结构及功能布局上，两室的要比小三室更为实用，在市场消费中更受欢迎。平面布局大多两个阳面卧室、一个阳面客厅、一个阴面卧室、两个卫生间。无论从功能布局上还是从结构设计上都更加能体现人性化设计，而相对工薪阶层由于经济能力、家庭人口数量，总价相对较低的两室成为他们的需求重点。3、目标客户群：部分进城富裕农民和个体私营老板及政府官员和机关企事业单位的高层领导成为当前房地产市场的主力客户群。（1）大型机关和企事业单位集资建房或定向开发依然在辛集市住宅市场中占有一部分份额，因为这部分购房群体较为固定。（2）进城富裕农民，包括个体经商户，包括一些区县具有一定经济实力的居民，据调查30%左右个体户为周边县城和南方私企老板（如江苏、河南、香港及深圳；晋州市、宁晋县和深泽县等）这部分人在该市做生意时间较长，具有一定的经济实力，习惯了城市生活，促使其购买房屋，实现“安居乐业”。此外部分购房者还能解决孩子的就学问题。由教育带来的住房消费在辛集市场中已悄然兴起。（如河北省重点中学：辛集中学和辛集一中）（3）工薪阶层由于安家需要，购房也成为头等大事，特别是该市的传统观念尚未破除，结婚时有一个“安定”的家。这也迫使男方家庭尽最大能力掏钱买房。对于那些经济较困难的工薪阶层，面积较小的两室成为他们必然的选择。过渡型房型应这种市场需求而生。可以预见的是，这部分消费群体在目前市场占有较大的市场份额。4、交房标准：多以简装修房为普遍。简约的建筑风格，外墙多以涂料和外墙面砖为主，色彩也多以灰色和深咖色及红色交叉为主。高层地下一层为小房式地下室和车库，多层为5+1和6+1结构，一层为车库及部分储藏室。（二）营销水平：产品观念已经被认知，目标市场营销已日渐成熟。辛集的房地产发展已经较为成熟，基本上集中在辛集市区、教育大道和朝阳路的两侧三大块。辛集市区的物业则以普通多层住宅和高层及小高层为主，消费群体主要面对当地居民及附近的村民还有外来企业和当地企业的老板和员工。而教育大道两侧的房地产项目营销手段具有一定的多样性和针对性：1辛集市当地的客户2、部分市里客户3、在市里已经购房的客户（物业、环境绿化和户型的优势取胜）。一方面能引起客户的注意，激发兴趣促进购买，另一方面在缩减销售周期的同时，形成良好的物业形象和人际传播，从而塑造物业的品牌形象。购房者的居住观念随着经济水平的不断提高以及消费需求的日益增长，客户对于住房的要求已不仅仅停留在满足基本居住的需求。同时通过调查我们发现有50%的受访者购买住房的原因是改善居住条件。可见，这个结果是符合这种居住观念的发展趋势。另外，目前辛集市购房人群中为子女购房的人群占了15%。从购房者看重的因素来看，地理位置、价格、环境配套、交通是客户最关心的四大因素，其中价格因素占了绝大优势，占有总数的60%。其次客户在购房是已考虑到环境配套、交通等方面给生活带来的便利。城市规划建设开发动向一、辛集市大力实施城市化战略，在加快辛集市建设上要有新跨越。建设辛集市，按照“创新理念抓规划，完善功能抓建设，提升形象抓管理”的思路，全面加快辛集市建设步伐。今后几年，城市建设突出路网、绿化、标志性建筑三大重点。搞好一条迎宾路提升改造，把兴华路作为迎宾大道，进行整体包装，打造成一条形象路、样板路。在市府大街、雷锋广场、教育大道和朝阳路等重点街道两侧游园等休闲场所立地栽植，增加绿化面积，提高绿化档次。，窗口地段建设10个提升城市整体形象的标志性建筑。在抓好上述重点工程的基础上，还要加快实施小街、小巷综合治理工作，稳步推进城中村改造，三个组团区和回舍区，要加快城市公用设施建设，加强城市管理，力争每年一大步，三年大变样。住宅的需求情况欲购房户型比例与购房者面积比例承受房屋总价比例一室一厅10%70㎡以下10%10-18万10%两室两厅30%80-100㎡38%18-25万45%三室两厅50%100-130㎡47%25-30w万42%四室两厅10%130㎡以上5%30万以上3%通过我们调查发现，另外在需求户型上有50%左右的人表示要购买三室两厅住房，其次两室两厅的占30%左右，需求面积集中在80-130㎡之间，97%的受访者能接受30万以下的住房。、深度访谈调研情况一、概述为全面把握辛集房地产市场，就房地产的宏观情况、消费者需求以及对本项目的看法等内容对行政机关人员、楼盘销售经理、楼盘销售人员以及消费者进行了深入访谈，使我们了解到较有深度的一手资料。我们掌握了一些辛集购房者的消费心理，对于我们迅速以辛集消费者及地产商的眼光感受楼市，把握宏观走势，起到了非常重要的作用。本次辛集市场及各楼盘的调查结果，对以后项目的定位提供了客观依据。二、综合分析1、目前辛集的土地大部分取得是以旧村改造和旧城改建获得，同时单位集资建楼现象还有一定的存在。2、绝大多数人已经接受了房产商品化，同时当前市场有一定需求，地产投资具有一定的机会点。3、购房者消费特征●喜欢小三室、两室户型，希望一步到位；●房间要求方正，有良好的采光和通风；●大多靠亲朋好友介绍获取房产信息；●物业管理的承受水平有限（但客户心理已接受物业公司的管理及希望有较好的物业公司为其服务）。主要楼盘情况如下：尚都东明城市花园开发商：河北新东方房地产开发有限公司项目地址：市府大街与教育大道交叉口（辛集一中对过）接待中心：市府大街与教育大道交叉口南行200米全案推广：惹目地产顾问机构销售热线：8329666683296888规模：55栋楼（多层、高层、小高层、别墅、花园洋房）户型面积：面积从98.96平方米----350平方米，一室一厅一卫（顶层含平台）为86平方米，两室两厅一卫为98.68平方米，三室两厅两卫分别为138平方米、128平方米、四室两厅两卫175平方米、叠拼别墅76套350平方米户型分析：布局相对合理、实用室内空间紧凑，无浪费面积顶层赠送露天花园平台周边配套：1、购物：便宜坊超市、皮都购物中心、尚都商街2、学校：辛集市第一幼儿园、辛集市实验小学、辛集中学、辛集市一中、建华中学3、政治中心：市政府、国税局、教育局、法院、广播局、土地局、交通局、卫生局4、交通：辛集1路、4路、5路优劣势分析：1、优势：地理位置优越，交通十分便利，周边配套齐全，户型多，可供选择面比较广，纯板式框剪结构，南北通透，别墅挑空设计，花园洋房情景设计，抗震性强，品牌电梯，可视楼宇对讲门2、劣势：外地开发商，一期交房口碑不好（极个别车库小），价格高，毛坯房价格：多层均价2880元每平方米，高层17层最高达3600元（跃层赠送超大露台）每平方米，层差为20—50元左右工程进度：一期于2007年12月全部交付使用，二期已全部竣工正在验收，预计2009年9月30日交房。交房标准：毛坯房1、内墙：白灰找平2、顶棚：腻子找平3、门窗：塑钢窗，中空玻璃，入户防盗门4、厨卫：墙面、地面为水泥砂浆毛面，预留洁具位5、市政天然气入;地板采暖，分户控制6、品牌电梯（高层、花园洋房）7、楼宇可视对讲系统付款方式及优惠政策：一次性付款：总房款优惠2%银行按揭：没有优惠别墅：活动期间购房者均赠送10万元装修基金证件：五证已经齐全，购房即可签订商品房买卖合同和办理银行按揭等相关手续（贷款银行为建设银行辛集市支行