第六章_屋建筑维修理

第六章屋建筑维修理学习目标1、了解房屋建筑维修管理的主要内容.2、掌握房屋建筑维修标准、操作规程、房屋完损等级的评价标准和方法，以及维修工程质量保障体系的组成.3、重点掌握房屋建筑维修施工管理的主要内容,尤其是维修施工技术和工程质量管理的主要内容及解决问题的有效方法。6.1房屋建筑维修管理概述6.1.1房屋建筑维修管理的基本知识6.1.1.1房屋建筑维修的概念是指房屋建筑自建成到报废的整个使用过程中,为了维护和改善房屋的使用功能，保证和延长房屋的使用年限，而进行的各种养护和修复的活动。（维修活动本身）6.1.1.2房屋建筑维修管理的概念对房屋建筑维修的各项活动进行的计划、组织、协调、管理等工作。目的是节省费用、缩短工期、取得良好的经济、社会和环境效益。（对维修活动的管理）6.1.2房屋维修的特点1.是一项日常性工作（房屋建筑使用周期长，由于各方原因较多，容易产生损毁或使其功能减弱，不及时维修会影响业主或使用人的正常生产或生活）2.具有经营和服务的双重性（由于改善或恢复功能关系到使用者的切身利益所以具有服务性，和物业管理一样也是一种有偿服务。）3.具有广泛性和分散性（广泛性是涉及千家万户，分散性是维修队伍具有流动分散性）4.技术要求高（保持原有风格和满足使用要求，依据不同等级标准的房屋采用不同的标准和维修工艺）6.1.3房屋维修管理的原则----指导思想是:实行“管养合一”（以小养护为主，实行综合有偿服务）1.经济、合理和适用的原则：（保质量的同时抓经济促高效）2.维修与养护相结合的原则：（合理及时的养护时减少维修的重要手段）3.区别对待原则：（对不同结构、不同等级标准的建筑采用不同的维修方法和不同的维修标准）6.2房屋建筑维修管理的内容房屋建筑维修管理的内容包括：对房屋建筑的维修计划、维修施工、维修技术和施工质量等的管理。6.2.1房屋维修计划管理1.房屋维修计划：是指在一定的时期内，对房屋建筑维修的目的、要求、内容和步骤以及所需经费等一系列问题作出安排，并以文字的形式形成对房屋建筑维修工作具有规范作用的指导性文件。（计划本身）2.房屋维修计划管理：对房屋建筑维修计划中确定的内容、步骤、以及人、财、物等方面，进行具体的组织、安排、落实和控制的一系列活动。（管理本身）3.房屋维修计划管理的目的•1.有计划的进行养护和维修，可以避免盲目性，确保房屋安全和正常使用。•2.保证维修资金的合理使用，使其发挥最大的经济效益和社会效益。•3.提高物业管理企业的维修管理水平，实现维修养护目的。4.房屋建筑维修计划的编制•从实际情况出发，依据法律法规和《物业服务合同》编制房屋建筑维修计划。•1.年度计划：与工程量、工期、成本、安全等有关。•2.季度计划：在年度基础之上按照均衡生产原则和季节特点编制，要确保年度计划的顺利完成。•3.月度计划：依据季度维修计划、区分房屋建筑损毁情况，按照轻重缓急原则编制。要确保季度计划顺利完成。•总之：逐步细化、层层明确、区分缓急、确保总目标顺利完成。5.房屋建筑维修计划的执行和控制•房屋建筑维修计划的执行和控制主要是指对维修工程的进度、数量、质量‘成本和安全等方面的控制管理。•在计划执行过程中要进行经常性的监督检查和考核工作，及时发现并解决执行中出现的问题。6.2.2房屋建筑维修施工管理所谓房屋建筑维修施工管理是对维修施工过程所进行的组织、协调、监督等各项活动。所谓房屋建筑维修施工工程是指从接受维修任务到维修工程竣工验收的全过程。（签合同、组织实施、工程监理、安全管理和竣工验收等）6.2.2.1房屋建筑维修施工管理的基本内容1.落实维修任务、签定维修工程专业分合同2.在开工前，解决住户迁移，安置临时住房及其他准备3.组织均衡流水作业和协调，对施工进度和质量监控4.加强现场管理，检查是否按施工程序、操作规范和技术要求进行以及安全管理6.2.2.2房屋建筑维修施工准备工作1.摸清施工现场情况及水、电、气、暖等地下管线及其走向2.绘制、备齐维修工程设计图纸3.编制施工组织设计、施工方案获批准并申领建筑施工许可证4.保证施工所需建材能及时进场,以确保施工的连续性5.安置好需暂时搬迁住户，切断（拆迁时）或接通（维修施工前）水、电等6.落实资金和劳动力计划等6.2.2.3房屋建筑维修工程施工组织设计1.大型维修施工工程组织设计内容2.一般维修工程施工方案内容3.小型维修工程施工说明的内容6.2.2.4房屋建筑维修工程施工阶段管理1.施工调度：以施工进度计划为依据，在整个施工过程中不断求得劳动力、材料、机械等与施工进度和施工任务要求之间的平衡过程。2.施工现场管理：以施工组织设计、施工方案为依据，在施工现场进行的管理工作。包括：修建临时设施、安排好施工衔接、排除障碍物和清运渣土等。目的是优质低耗、均衡快速完成维修任务3.施工安全管理：建立、健全安全生产管理制度，严格执行安全操作规程确保施工安全。6.2.3房屋维修技术管理房屋维修技术管理是对房屋建筑的查勘、鉴定、维修、使用等各技术环节和技术工作的各种要素进行科学管理的总称。6.2.3.1房屋建筑维修技术管理任务1.防止房屋建筑，设备过多过早损坏、维护完整性、提高完好率2.对房屋勘察鉴定后，确定维修项目3.建立技术档案，掌握完损状况4.贯彻技术责任制，明确技术职责6.2.3.2房屋建筑维修技术管理的基本职能•1.参与制定房屋建筑维修设计方案•2.负责房屋鉴定和接管工作•3.掌握房屋结构完损情况•4.制定和监督执行房屋建筑维修范围、维修原则和技术标准等。•5.监督检查维修工程并负责维修工程验收和技术鉴定•6.审核住户申请增搭建工程和改造工程•7.建立和管理房屋建筑技术档案•8.积极参与维修工作的政策、制度研究，负责制定各类房屋建筑技术管理规定。6.2.3.3房屋建筑维修技术管理内容1.房屋建筑的查勘鉴定2.房屋建筑维护3.维修设计和维修方案的制定4.维修工程的监督5.维修工程的验收6.房屋建筑技术档案的建立和管理7.技术责任制的制定、执行和检查6.2.4房屋建筑维修质量管理6.2.4.1房屋建筑维修质量管理的主要内容•1.建立、健全质量监督机构，配备人员。•2.规范质量检查机构和质检人员的工作•3.实行单位内部自检、互检和交接检查制度•4.施工准备阶段充分做好准备工作•5.施工阶段加强质量检查与技术复核•6.做好施工质量的检查验收工作•7.加强现场建筑构配件和成品等的质量检查•8.对建筑材料的品种、规格和质量进行检查•9.如有质量事故发生，及时处理并查清事故原因•10.对已交付使用的维修工程要进行质量跟踪和回访6.2.4.2房屋建筑维修工程质量保障体系其组成包括三个方面的内容1.思想教育、宣传和培训体系2.质量控制体系3.组织保障体系•补充：•房屋日常维修项目：•1.急修项目：•房屋结构性损坏而发生危险的排险解危•因室内线路故障而引起的停电和漏电•因水箱水泵故障和进水表以内的水管爆裂造成的停水和水龙头严重漏水•水泥楼板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏•其他属于急修的项目•2.一般维修项目•各类钢、木门窗损坏•水、电设备零件损坏•屋面渗漏水•污水管、落水管堵塞•其他属于小修的项目•房屋维修的基本操作•1.房屋维修项目的收集•2.房屋维修任务的落实•3.房屋维修管理的实施•1）.自用部位和自用设备的损坏，由业主自行报修；共用部位和共用设备设施的损坏，由业主或业主委员会成员报修•2）.业主报修可以采用电话报修和直接报修的方式•3）.物业管理企业接待人员对业主的保修应予登记，报修接待应为一年全天接待•4）.节假日和夜间实行水电急修值班制度•5）.物业管理单位接到报修后，应在规定时间内派人上门查勘或修理•6）.报修项目修理完工后，由报修人验收，并在保修单上签字•7）.维修工作结束后，物业管理公司应及时做好回访工作，查验修理质量和效果•8）.业主报修项目分为急修项目和一般项目，对于急修项目，在接到报修后24小时内修理，一般项目，在接到报修后72小时之内修理。•房屋维修责任的划分•1）.自用部位、自用设备修缮、更新责任由单元房屋住户承担，费用由单元房屋住户自理•2）.房屋承重结构、共用部位及共用设备的修缮、更新责任由整幢房屋住户按各单元房屋建筑面积比例共同承担，费用在公共维修资金中列支•3）.公共设施的修缮、更新费用在公共维修资金中列支•4）.社区服务配套设施的修缮、更新、改造责任由该设施的所有人承担，费用在经营管理收入中列支•5）.共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由行为人负责修复或赔偿，费用由行为人承担6.3房屋建筑维修的分类与考核6.3.1房屋建筑类型6.3.1.1按房屋建筑使用性质分类•工业建筑（厂房、仓库等）•民用建筑：居住性：住宅小区、别墅公共建筑：宾馆、商场、学校、车站6.3.1.2按房屋的层数分类①住宅建筑中：低层为1～3层；多层为4～６层；中高层为７～９层；高层为10层及以上；超高层建筑：为40层以上，高于100m。1972年国际高层建筑会议将高层建筑分为4类：低高层建筑：为9~15层，最高50m中高层建筑：为17~25层，最高75m高高层建筑：为26~40层，最高100m超高层建筑：为40层以上，高于100m②公共建筑及综合性建筑：建筑物总高度大于24m者为高层建筑（不包括高度超过24m的单层主体建筑）。③建筑物高度超过100m时，不论住宅或公共建筑均为超高层建筑。④工业建筑（厂房）：单层厂房、多层厂房、混合层数的厂房。6.3.2房屋建筑日常养护的考核指标1.定额指标(定额是在合理的劳动组织和合理地使用材料和机械的条件下，预先规定完成单位合格产品消耗的资源数量之标准，它反映一定时期的社会生产力水平的高低。)（1）小修养护工人的劳动效率要达到100%或超过定额（2）材料消耗不低于材料消耗定额劳动效率（efficiencyoflabour）单位劳动投入的产出水平。它反映一定量劳动投入所得的有效成果数量。劳动效率=产出成果数量/活劳动投入数量•公式中的活劳动投入数量，可以分别以劳动者人数（生产人员或全部人员），劳动时间为单位。•公式中的产出成果数量根据不同的计算目的可以采用价值指标（总生产值或净产值指标）也可以采用数量指标（订单数量或产品数量）。2.经费指标（实行包干为好）3.服务指标(1)走访查房率:按月(或季)走访查房(≥50％)(2)养护计划率:当月完成计划内项目户次数与当月养护计划安排的户次数之比(≥80％)(3)养护及时率:是指当月完成的小修养护次数与当月全部报修中应修的户次数之比(≥99％)4.安全指标:年内职工负伤事故率必须小于(≤3‰)6.3.3房屋建筑维修分类与标准6.3.3.1房屋结构的分类（混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构）6.3.3.2房屋完损等级的分类（完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房）6.3.3.3房屋建筑维修标准修缮标准:1.主体工程2.楼地面工程3.屋面工程4.抹灰工程5.油漆粉饰工程6.木门窗及装修工程7.水、电、卫、暖等设备工程8.金属构9.其他等.6.3.3.4房屋完损等级评定方法房屋完损标准的项目划分：房屋的结构组成部分分为五个分项：基础、承构件、非承重构件、屋面和楼地面；房屋的装修组成部分分为五个分项：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；房屋的设备组成部分分为四个分项：水卫、电照、暖气及特种设备（消防栓、避雷针、电梯等）1.钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构等2.其他结构房屋完损等级评定方法6.3.3.5房屋维修工程的分类包括:小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程、综合维修工程五大类。•小修工程的范围主要包括：•1.房屋筑漏(补漏)、修补屋面、屋脊等•2.钢、木门窗的整修，拆换五金件，配玻璃，换纱窗，刷油漆等•3.修补楼地面面层，抽换个别楞木等•4.修补内外墙、窗台、腰线和抹灰等•5.拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等•6.抽换个别檩条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯等•7.水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等•8.下水管道的疏