综合开发项目财务预算报告

上海外高桥楔形绿地综合开发项目财务预算报告2006年8月7日提纲•报告结构思路•项目简介•项目开发组合参数•项目开发成本参数•项目租售价格参数•项目发展分期方案•财务指标综合比较•土地处置建议报告结构思路报告结构思路项目简介项目规划/发展组合确定财务预算参数2个项目发展分期方案最佳发展分期方案根据最佳分期发展方案进行土地处置安排建议财务指标综合比较各用地类型转让价格转让面积及进度安排项目简介项目简介•本项目位于浦东新区东北部，东沟楔形城市公共绿地（以下简称东沟楔形绿地）的综合开发项目；•本地块周边主要为住宅区域及外高桥保税区，因而在地块中部打造区域商业中心存在着商机；地块北部为动迁基地；地块南部规划为中高档居住区；•项目占地面积约5.74平方公里，建筑面积约210万平方米，其中可经营性建筑约为1430050平方米，用地面积4730120平方米。综合商业区动迁基地中高档居住区外高桥保税区荷兰新城中环线翔殷路隧道的建成以及在建的轨道交通6号线、崇明越江工程，将进一步改善本项目的交通条件；从上海市区角度来看，本案项目成为连接浦西→浦东→崇明的枢纽；从东部沿海区域来看，本案项目将成为东部沿海大通道的重要组成部分。翔殷路隧道轨道交通六号线沪崇苏跃江工程东沟楔形绿地项目简介根据周边规划，至2010年前，距本项目1-1.5Km范围内281,600人距本项目3-4Km范围内50万人给本案地块发展住宅、大型商业带来商机。本项目生活区本项目1-1.5Km范围本项目3-4Km范围同时，外高桥保税区的存在，形成了强大的潜在居住、商务、商业需求。截止2003年末，保税区累计批准投资项目7054个，吸引投资总额86.81亿美元，企业数量约超过7000家。企业类型企业数量百分比贸易类企业4,20060%加工生产类企业1,12016%仓储、物流类企业1,40020%软件及其他类型企业2804%总计7,000100%项目简介项目开发组合参数项目开发组合布局住宅社区商业公建配套高尔夫球场公共绿地公共绿地RC-1C-2OAOSSU编号物业类型C-1奥特莱斯C-2商场A单身公寓R预留开发地O写字楼S服务式公寓U配套设施项目开发组合布局高尔夫球场公共绿地公共绿地高尔夫球场公共绿地公共绿地杨高北路公寓叠加别墅联排别墅项目开发组合布局项目开发组合面积参数*以上所指建筑面积为地上建筑面积物业占地面积平方米建筑面积*平方米动迁基地动迁基地-公寓6000000动迁基地-商业3125025000动迁基地-其他配套1087500综合商业区综合商业区-写字楼（裙房占20%）3434085850综合商业区-服务式公寓4244284884综合商业区-奥特莱斯7921280000综合商业区-商场3316553064综合商业区-单身公寓2326641879综合商业区-预留开发1919847996综合商业区-其他配套35973597现代居住区现代居住区-公寓(不带装修）529341909460现代居住区-叠加别墅25619154320现代居住区-联排别墅26316844000北区绿化北地块绿化4000000中区绿化中地块18洞高尔夫球场13411000南区绿化南地块绿化9651000总计47301201430050项目开发成本参数项目开发成本参数-土地成本•从业主收支平衡角度考虑，项目整体的土地开发成本将包括直接发生的土地成本及非盈利性的物业（如动迁房）及公共配套（如公共绿地）的开发成本，预计为RMB6,212,873,653•项目整体的土地开发费用将摊进可盈利（租/售）的物业的开发成本当中•将按照可盈利（租/售）的物业建筑面积进行土地成本的分摊•由于非盈利性物业（如动迁房）及公共配套（如公共绿地）的开发成本已经转入土地成本，并由盈利性物业分摊，因此非盈利性物业及公共配套将不做现金流分析，以下非盈利性物业及公共配套的建安成本及其他成本、发展进度等参数仅作示意物业土地成本分配比例动迁基地-公寓00.0%动迁基地-商业108,612,8751.7%动迁基地-其他配套00.0%综合商业区-写字楼（裙房占20%）372,975,7906.0%综合商业区-服务式公寓368,779,8135.9%综合商业区-奥特莱斯347,561,1995.6%综合商业区-商场230,537,4983.7%综合商业区-单身公寓181,945,0532.9%综合商业区-预留开发208,519,5863.4%综合商业区-其他配套15,626,5230.3%现代居住区-公寓(不带装修）3,951,162,60363.6%现代居住区-叠加别墅235,994,0543.8%现代居住区-联排别墅191,158,6603.1%北地块绿化00.0%中地块18洞高尔夫球场00.0%南地块马术练习场（绿化）00.0%总计6,212,873,653100%项目开发成本参数-工程建设直／间接成本及其他成本•地上建筑物单位建安成本中已经考虑了地下车位的建安成本•动迁基地的平均造价（公寓、商业、其他配套）约为2602元/平米•前期工程费：提建安成本的7%•基础设施费：320元／建筑平米•开发间接费及管理费：提建安成本的7%•不可预见费：提建安成本的5%其他成本比例/费用销售销售费用5%营业税及附加5.55%租赁租赁费用5%营业税及附加5.55%房产税12%财务费用一年期贷款利率5.85%土地增值税超额累进制所得税（浦东新区）15%•建安成本物业单位面积建筑安装费元/平方米建筑面积平方米建筑安装费元动迁基地-公寓2,10000动迁基地-商业2,00025,00050,000,000动迁基地-其他配套1,05000综合商业区-写字楼（裙房占20%）4,11085,850352,842,723综合商业区-服务式公寓4,61084,884391,315,242综合商业区-奥特莱斯2,31080,000184,800,000综合商业区-商场2,91053,064154,416,344综合商业区-单身公寓41,8790综合商业区-预留开发47,9960综合商业区-其他配套1,1603,5974,172,334现代居住区-公寓(不带装修）909,4600现代居住区-叠加别墅54,3200现代居住区-联排别墅44,0000北地块绿化20000中地块18洞高尔夫球场00南地块绿化20000总计~1,430,0501,137,546,643项目租售价格参数序号项目名称2005价格2006价格1东方城市华庭720073002证大家园（利津路区域）840086003绿地威廉公寓780081004幸福小镇750078004幸福小镇（联体别墅）12000－1300012000－130005春江花悦园（装修）800082006贝越高行馨苑6600售完公寓销售价格水平随着证大家园、幸福小镇等大盘的开发带动，该区域正处于逐步成熟的过程中；公寓价格从2003年的5500-6000元/平方米升至目前普遍的8000-8600元/平方米左右，鉴于本案项目的档次定位相对较高，而且在地理位置上有明显优势，预计本案项目的售价目前可以达到9500元/平米；区域内别墅产品数量稀少，仅有幸福小镇有联体及独幢别墅的价格可做比较，但是由于幸福小镇整体定位水平较低，相比之下，保守预计本案项目的叠加别墅价格平均可以达到12000元/平米的水平,联排别墅可达到15000元/平米的水平。在2005－2006受调控影响较大时期，依然逆市向上，价格保持稳中有升的态势随着6号线的开通，该区域价值得到进一步发掘，升值趋势将持续按照保守估计，目前本地块住宅物业每年房价增长在5%左右。商业物业租金/售价水平根据CBRE在青浦Outlet的运作经验，郊区Outlet的租金报价达到6-8元/平方米，高于区域平均水平；经过权重打分，本案项目如采用相应Outlet形式，租金报价可达到6.7元/平方米,但是根据大型商业物业运作的一般经验，物业运营初期的租金水平不可能达到理想的水平，因此，保守估计本案项目奥特莱斯的初始平均租金水平大约为5.5元/建筑平米/天；商场物业的租金水平一般会低于同区域奥特莱斯类型的租金水平，建议商场物业的初始租金水平为3.5元/建筑平米/天，而动迁基地的社区商业的租金应比商场更低，建议为3元/建筑平米/天。；根据我们对商铺的经验，每年租金增长预测为5%。青浦Outlet本案项目地段0.40.5品质0.60.6交通0.50.7景观0.50.6配套0.60.8市场氛围0.80.6得分3.43.8租金66.7根据CBRE的研究，目前外高桥居民集中区域的商业售价普遍在20,000元/平方米由于本区域处于不断成熟过程中，商业环境将不断加强预计本项目商铺售价为20000元，售价增长每年在5%左右序号项目名称2006价格（元/平方米）1春晖路商铺200002瑞禾眀苑商铺20000服务式公寓租金水平•根据世邦魏理仕上海服务式公寓租金指数，2000-2005年，上海服务式公寓市场的租金保持2.66%的年均增长速度，随着外籍人士的逐年增多导致的需求上升，预计这个趋势会在中短期内持续下去；•根据对个案的调查，我们估计2006年上半年期间，金桥-外高桥区域服务式公寓市场的租金水平上升了约2%左右•综合上海整体市场情况及区域市场情况，预计随着外高桥区域居住配套功能的逐步开发成熟，园区工作的大量外籍人士将形成对服务式公寓物业强大的需求，推动区域租金水平的增长，预计中短期内年均增长速度在2%左右；外高桥酒店公寓房价20062005标房398398经济型二房一厅488488商务型二房一厅788880商务型三房一厅888980豪华型一房一厅1288980豪华型二房一厅15881480平均房价10631030平均房价增长水平3.2%碧云钻石酒店式公寓房价20062005豪华单人套房979968豪华双人套房10621050行政单人套房10621050豪华三人套房11451132平均房价10621050平均房价增长水平1.1%•高桥酒店公寓、碧云钻石酒店公寓标房的实际成交价格约为7.4元/天/平米、7.1元/天/平米，根据本案项目与其的主要因素比较，预计本案项目的服务式公寓平均租金水平可以达到6.7元/天/平米。外高桥公寓酒店钻石酒店公寓本案项目地段0.70.80.5品质0.80.50.8交通0.70.80.6景观0.50.50.8配套0.80.80.5得分3.53.43.2租金7.47.16.7•根据世邦魏理仕上海写字楼价格指数，2000-2005年，上海甲级写字楼物业售价保持了高达11.5%的年均增长速度，随着中国入世以来对外资的逐步解禁，越来越多的外资企业进入上海，导致对甲级写字楼物业的需求上升，从而推动了价格上升，预计这个趋势会在中短期内持续下去；•根据对个案的调查，我们估计2006年上半年期间，金桥-外高桥区域写字楼市场的价格水平上升了约3.4-5.5%左右；•综合上海整体市场情况及区域市场情况，预计随着外高桥区域配套功能的逐步开发成熟，园区众多企业及与之相关的企业将产生对于写字楼的强大需求，区域写字楼物业的价格在中短期内将保持上升的趋势，预计可以保持约5%左右的增长水平；•汤臣国际大厦、方正大厦的实际成交价格约为7075元/天/平米、10022元/天/平米，根据本案项目与其的主要因素比较，预计本案项目的写字楼物业的办公区平均售价水平可以达到10135元/天/平米；•由于本案项目的写字楼物业包括办公区（面积比例约80%）与裙房（面积比例约20%），结合办公区的平均售价、商业物业的平均售价及面积比例，可以得出写字楼物业整体的平均价格水平约为13600元/平米。写字楼售价水平2006年售价2005年售价价格增长银桥大厦9,04587503.4%方正大厦10,02295005.5%汤臣国际贸易大厦方正大厦本案项目地段0.50.70.5品质0.40.60.8交通0.60.80.7景观0.40.40.8配套0.60.70.6得分2.53.23.4租金70751002210135酒店房价/售价水平•根据上海2