绿城集团开放式社区专题(34页).

一、理念缘起二、国内外成功案例实践三、开放式社区实践运用总结四、对本项目的启示开放式社区专题1991年秋天，美国记者费尔·朗顿（London）在《时代》（Times）杂志上发表了一篇题为《美国人的梦想》（TheAmericanDream）的文章。•文章中提出了三大观点：•1、当今的社会是人的社会还是汽车的社会；•2、我们究竟需要多大的城市•3、我们是否遗弃了我们居住地的过去民间团体委员会组成了名为“新城市者”的小组，开始对朗顿的观点予以实证出现了覆盖全国的新城市主义思潮第一部分新城市主义理念缘起二战后，美国城市中心区在城市化的过程中，出现“城市病”。在私人小汽车急剧增加的带动下，大量城市人口向郊区迁徙。美国大量郊区化带来了相应问题1、城市中心衰退2、传统的郊区生活模式存在的问题暴露出来1）过于依赖汽车（小孩、老人）（家庭分工模式的变化）2）缺少邻里观念3）过长的通勤距离3、郊区蔓延（郊区建设的低质量，景观、建筑千篇一律）城市中心化（Urbanism）城市郊区化（Suburbanism）新城市主义（NewUrbanism）第一部分新城市主义理念缘起1、重视区域规划，强调从区域整体的高度审视和解题2、以人为中心，强调建成环境的宜人性以及对步行生活的支持3、公共价值重于私有价值4、尊重历史于自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性现代主义的现行政策法规和规划条例奉行功能分离、汽车占主导、忽视公共领域、漠视人文精神和自然环境针对新城市主义规划设计主张的核心思想第一部分新城市主义理念缘起注重机会成本、时间成本与居住舒适的结合，避免奢侈布局对环境的破坏、对土地和能源的过度耗费。整合居家、工作、购物、休闲、市政等各种功能，重构一个紧凑、便利步行的邻里社区。建设多功能的新城镇，营造社区和城镇中心，让社区回归网格状道路系统，重建富有活力的城市街道。主张借鉴二战前美国小城镇规划优秀传统，塑造具有城镇生活氛围、紧凑的社区，取代郊区蔓延模式紧凑型发展亲密的邻里关系回归自然步行社区多功能整合街道活力三层规模大尺度——区域的发展中尺度——邻里、社区、交通走廊小尺度——街区、街道、建筑两种模式“传统邻里开发”模式（TraditionalNeighborhoodDevelopment，简称TND模式）提出者：安德雷斯·杜安尼（AndresDuany)和伊丽莎白·普拉特（ElizabethPlater－Zyberk）（DPZ）“交通导向开发”模式（Transit－orienteddevelopment，简称TOD模式）提出者：彼得·卡尔索普（PeterCalthorpe）在不同层面阐述新城市主义的思想从不同形式、不同层面阐述了新城市主义的思想第一部分新城市主义理念缘起两种模式（在新城市主义的规划实践中，两者是嵌套在一起运作的）TOD——偏重于整个大都市区域层面，强调邻里与轨道交通融合的区域发展（注重公交系统）PedestrianPockets是TOD模式在邻里范围的设想，重于步行街区设计，和TND模式一些原则类似TND——偏重于社区邻里层面的规划设计，同时强调历史感第一部分新城市主义理念缘起第二部分国内外成功案例案例1：佛罗里达州Seaside小镇——开放型社区首个应用始建于1980年，位于郊区的滨海居住度假小镇，被时代周刊列为美国近十年“十大设计成就之一”。规模:占地32.4万方，800米海岸线，约2000人，350个独立住宅，200套公寓单元和200间旅馆客房。第二部分国内外成功案例街道和步行道可通向海滩和城镇中心风景和道路最有益于所有居民鼓励社区间相互关系，明确社区中心城镇格局遵循“五分钟”步行原则优先布置公共空间和文化教育机构社区服务半径为0.4-0.6公里规划设计原则第二部分国内外成功案例规划结构：以中央广场为核心，社区道路都通向海滩和城镇中心，公共服务设置在广场周边，供所有住户使用；城市界面以中高密度住宅为主，景观界面打造滨海低密度区规划布局：整体规划以城市道路分隔，形成城市界面和靠海边的景观界面两大部分；城市界面：人口密度较高，靠近城市和人流、交通较好的方向，排布以中高密度的住宅和大量公共服务配套为主，营造活力繁华的小镇生活；景观界面：保持海滩自然景观为主，布置少量低密度旅馆、凉亭等，不做过多开发，只设置少量景观节点，形成纯粹的景观低密区。第二部分国内外成功案例海滨布置少量渡假旅馆、凉亭，海滩无其他开发，保持自然状态，供人们享受。住宅产品包括：独栋别墅、双拼、连排别墅。购买者以自住和渡假型第二住所为主。公共服务设施环绕中央广场布置：市政厅、购物中心、俱乐部、社区中心、邮局等。利用原有生态资源，保护性开发为绿化公园。核心公园功能布局：第二部分国内外成功案例公共空间打造：以核心中央广场为标志，设置大量商业体外摆、住宅小节点、凉亭等公共开放空间，成为邻里间聚会交流的场所，从而营造强烈的社区氛围第二部分国内外成功案例道路：全人车混行，通过增加路网密度，降低道路等级，提高开放程度，提升商业价值道路体系：社区道路系统没有区分主干道和次干道，且全部人车混行，它通过增加路网整体密度，降低道路等级，提高了每户的通达性，又降低了机动车的行车速度可达性：每个邻里半径不超过400米，保证大部分家庭到邻里公园仅需步行3min左右，到社区中心广场或公共空间仅步行5min。第二部分国内外成功案例社区所在地为原铁路总站旧址，1988年协和公司以竞卖方式从政府处获得土地；项目定位：高密度条件下的新型城市滨海生活；地理位置：太平洋协和社区位于温哥华中心城区的滨水地带，毗邻温哥华中心商业区；项目规模：占地面积83万平方米，总建筑面积110万平方米。案例2：加拿大太平洋协和社区第二部分国内外成功案例规划结构：社区组团分散布局，以公园等开阔空间分割，由社区道路加以界定，商业位于社区中心，易形成核心区，社区与森林之间是城市公共休闲区，建立与城市的联系社区住宅组团分散布局，由公园等公共开阔空间分隔，并由社区道路加以界定；主要商业位于社区中心，易形成核心区；商业布置与公共开敞空间联系在一起，增加了商业的展示面；五大开放式公园和滨海长廊提供开放性和多元性的休闲空间，倡导一种新的生活方式；在社区与森林公园之间兴建城市公共休闲地带，形成区域标识，建立与城市的联系。温哥华商业中心住宅区商业公园城市公共休闲区第二部分国内外成功案例公共节点的打造：公共休闲区强调人与自然的融合，五大开发型公园和滨海长廊贯穿整个社区，将社区有机融合在一起公园公园公园公园公园城市公共休闲区滨海长廊开放式公园城市公共休闲区滨海长廊：3公里滨海长廊，成为协和社区最著名的标识，保护3公里长的海岸线自然资源，修建专供行人和自行车使用的滨水大道；五大开放式公园：提供儿童玩乐区、篮球场、曲棍球场、戏水池、休闲草坪、临海观景亭、自行车径等休闲娱乐空间；城市公共休闲区：在社区与森林公园之间兴建城市公共休闲地带，包括国家广场世界最大的气撑式圆顶体育馆、温哥华新中心图书馆、科学世界中心等，形成区域标识，建立与城市的联系；第二部分国内外成功案例商业中心：区域商业中心布置在核心区，建立与城市的联系，提升整体价值温哥华商业中心住宅区商业公园主要商业位于社区中心，易形成核心区，建立与城市的联系；商业布置与公共开敞空间联系在一起，增加了商业的展示面；部分商业与滨海绿化带结合，增强参与性的同时，最大化利用景观资源。第二部分国内外成功案例道路：滨海大道专人行人和自行车使用，其他道路人车混行，道路系统对居住组团的空间范围加以限定，并逐级收缩，建立了组团之间、社区与城市的联系社区内建有城市道路，成为连接社区各组的主要枢纽通道社区道路沟通社区与城市其他地区社区道路成为分隔各个社区组团的边界景观滨海大道在区域中部横贯一条城市道路，使之成为连接社区各组团的主要枢纽通道，并建立社区与城市的融合；社区的道路系统，成为连接与分隔各组团，和沟通社区与外部的枢纽。第二部分国内外成功案例案例3：深圳万科城——表面的开放型社区主打西班牙风情社区，为“深圳首创大型TOWNHOUSE亲地社区”规模:项目占地约46万平方米，建筑面积约53万平方米，其中住宅：398050平方米，商业30000平方米整体规划布局：用水轴线和绿轴线将湖面两边的住宅、市政文化广场、风情街区、会所等有机串联，只在商业街区做开放，并不向住宅内部延伸，开放程度非常有限开放式的社区规划，以街区为单元，社区内部的住宅也具有良好的围合感，同时兼顾小区与片区共同成长的必要性，让片区、社会的发展在小区得到反映，小区向片区扩散，整个小区则呈现开放式预留出了小区与片区的开放式接触空间、顾全大局的同时为自己的产品创造了可持续发展、与片区共成长的未来开放式的规划，还能够使城区的基础设施和各项服务配套与住区互相呼应，外部对内渗透、内部对外开放，形成与城区的共存共荣。这种部分之间及部分与整体的融合，真正体现了城市的有机统一性住宅组团住宅组团住宅组团学校商业街区风情商业街：以文化广场为中心，沿街道向周边辐射商业，形成核心公共空间，区分商业内街与外街，结合水景排布沿河商业，向住宅组团有所延伸，做了表面的开放万科城商业街以文化广场为中心，排布美食坊与百货购物，形成消费者的集聚场所商业内街区集中设置特色、艺术主题商业，营造出充满个性、体验、情趣的商业氛围商业街区区外围布局社区及周边配套型设施沿河排布风情娱乐商业，并与水景结合，形成独特风格特色的西班牙商业街区意向生活场景营造：以纯正的西班牙、地中海风情立意，通过各具特色的大小广场与景观小品、精致的街景与水景，情景展现欧洲风情小镇风貌风情商业街二层商业街沿河景观灯塔景观小品内部道路整体道路体系设置结合了开放式的社区规划，以街区为单元，干道与支路相连，小区内组团间通过干道发生有机联系，组团内部通过支路也具有良好的内部通达性道路体系：主要考虑地下全开挖成本较高，全人车混行，车流全部走地面，只设置部分地下车库环线干道环绕整个小区，并将风情商业街区以及各个住宅组团连接起来，并通过多个小区出入口与外部市政道路相连；环线干道为人车分行，道路两侧为步行道，之间为双向单车道在各个组团内部通过人车混行车道，以支路形式实现环线干道人与车的分流，向各个组团内部辐射，是干道的有效补充风情商业街区外街为人车分行车道，沿街布置商业，并在内部节点以及沿河路段进行景观绿化处理内街为步行街道，禁止车辆进入，吸引人流聚集环线干道商业内街商业外街营销特点：定位于服务一个区域的购物中心，创新模式激活真实消费，形成一个区域性的潜力商圈销售模式体验式营销业态组合招商模式不返租的带租约销售多点体验来引导客户对于亲地社区以及异域风情的深切感受充分考虑未来的经营，采取带租约销售方式，租约一般为5年业态布局中餐饮业态比重最大，形成集聚效应以餐饮为主的业态布局主力店先行的招商策略主力店招商先行的策略很成功，招商在几个主力店的带动下招商工作在计划的时间内圆满完成第二部分国内外成功案例案例4：宜宾莱茵河畔——开放型社区运用较好的项目占地面积:约485亩总建面:约80万平方米其中住宅建筑面积64万平方米商业建筑面积约16万平方米整体规划：着重由多向的街道交汇成多个广场节点并形成由街道围合的组团，从而整合成一个开放与封闭组合的动静相宜的社区格局设计理念：项目借鉴中世纪德国南部莱茵河畔众多欧洲镇的风貌与格局，营造一个全新的开放式的新型居住社区。整体结构：着重由多向的街道交汇成多个广场节点并形成由街道围合的封闭组团，从而整合成一个开放与封闭组合的动静相宜的城市格局。功能布局：集住宅、商业、公共配套于一体的大型欧式复合项目、宜宾市区一流的高尚生活社区，同时也是宜宾地区地标性建筑群落。入口广场节点(公共配套）市政道路集中商业商业裙楼社区商业街商业居住区主入口商业街区规划：通过贯穿整个项目的商业主轴与景观商业、街坊式商业联通，形成“H”型商业布局，结合各个公共空间节点将整个社区打开集中商业公共节点商业街区街坊式商业入口餐饮商业氛围由广场式道路深入社区内部并相互衔接，项目北侧