【房地产】园林景观工程构成及其成本分析

1园林景观工程及其成本分析成本管理部2008.122随着人们生活水平的提高,生活环境完善,对小区的园林景观逐步有更高的要求，从楼盘无景观到有绿化，再到有综合园林，再到现在有风格园林，层次不断提高，这样更需要加强园林景观管理。在搞好园林的同时,又离不开园林工程成本的管理。我们作为开发企业，园林景观管理尤其重要。当前室外环境在楼盘销售中是个很大的卖点，景观设计方案、施工质量的好坏，档次的高底直接影响到整个楼盘的档次及价位，影响销售过程中的人气。像深圳福田区的中海华庭、碧海云天、南山的蔚蓝海岸、中心区的黄埔雅苑、星河国际和成都的仁和春天大道等都是很好的范例。设计精美，施工工艺细腻，有即时的景观效果，直接为售楼服务。苗木品种多、规格严，有良好的形态及丰满度。开发企业增大园林景观的投入客观上迎合了消费者的需求，作为回报，其提升市场售价的效率也十分高，也提升了楼盘的品质和档次。本月初我们对成都园林进行了市场调研，成都房地产市场竞争激烈，楼盘品质不断提高，园林景观成本投入也在不断增加,不少开发商将景观成本作为宣传口号在售楼中展示。各开发商之间为了提升楼盘品质和吸引消费者，也在园林景观建设上大做文章，设计邀请境内外知名设计院主创，品质逐渐攀升，成本越相应有所增加。3成都各楼盘在绿化上非常重视，选用苗木规格普遍较大，而且对树型有较高要求，都要求全冠苗（不修剪或尽量少修剪），导致绿化部分的成本相应较高，在整个园林成本中比重较大。60cm-100cm胸径的大树古树在很多楼盘都可以见到，也成了成都市区内独特的一道风景。开发企业的园林工程管理，实际上是寻找一个平衡点，既要保证景观效果，满足营销定位的需求，又要控制投入成本。为了集团的园林工程管理和学习积累，我们就居住区的园林景观工程，进行分解并探讨其成本。首先我们从整体上来了解一下居住区园林景观的概貌：快速浏览一个小区的景观方案和效果图，全面了解景观元素及构成。45678910111213根据上面这个小区景观，我们可以看到，居住区的园林景观组成部分主要有绿化、广场、道路、运动场、儿童游乐场地、景观水体、廊架及花架、树池及花池、围墙及栏杆、雕塑、景墙、休闲座凳等景观小品。在景观成本中，广场、道路及绿化占了较大的比重，也是小区景观必有的组成部分，这部分的造价控制主要从材料选择上加以把握，根据不同的档次、不同的材料，合理的控制价格。水景、廊架、景墙、景观小品等往往根据楼盘定位及景观投资，适当布局，合理点縀，这部分的成本需要在前期和规划设计部门同事一起给设计院合理化建议，重点区域重点表现，普通区域或次要区域合理控制这些项目。在设计阶段，这部分的造价要得到合理控制和合理分配。下面以成都××花园为例，简要介绍一下景观工程的整体造价构成：（这是设计院编制的工程投资估算）14××花园景观专业投资估算（设计院编制）序号分项工程项目工程量单位单价（元）合价（万元）备注一土方工程18000m325.0045.00二广场及商业街1花岗岩铺地5100.00m2350.00178.502植草砖880.00m2120.0010.56三内庭院及架空层1花岗岩铺地5750.00m2380.00218.502木板铺地350.00m2420.0014.703卵石160.00m2130.002.081铺地4瑞士产EPDM胶垫165.00m2320.005.281景墙1项50000.005.002景亭及岗亭5个65000.0032.503景桥1座50000.005.004木栈桥1个80000.008.005花架1个40000.004.006喷水雕塑4个50000.0020.002构筑物7地下车库构筑物1个80000.008.003水景779.84m2360.0028.074铁艺围墙及大门283.00m280.007.92四景观水专业1项140000.0014.00五景观电专业1项180000.0018.00六植物9284.05m2180.00167.11七标识系统1项230000.0023.00八室外家具1项320000.0032.00九体育设施1项250000.0025.00十雕塑小品1项600000.0060.00十一合计一+……十932.23十二预算不可预见费十一*5%46.61十三投资估算总额十一+十二978.84十四均价十三÷景观占地面积*10000元/m2435.4915为了成本管理，我们常将园林景观工程分为以下十个部分：一、硬质铺装（场地铺装、道路铺装）1、石材铺装2、地砖铺装（烧结砖、水泥砖及广场砖）3、其他铺装（卵石、洗米石路面）二、园区道路（非铺装面层）及停车场1、混凝土道路2、沥青道路（多用于别墅，如上海中环墅）3、地面停车场（植草砖面层）4、道路配套的路缘、车挡等三、渗水路面四、园林绿化1、乔木、单株灌木2、片植灌木（花坛、绿篱、花境等）3、地被及草坪五、景观水体1、泳池水景2、观赏水景3、常与水体共存的景观：驳岸、景观桥、木栈道、喷泉、喷水雕塑等六、景观小建筑（亭子、廊架、花架等）七、园林土建小品（树池、花池、景墙、挡土墙、台阶、假山、假石等等）八、围墙及栏杆九、景观小品及其他（景观花钵、休息座椅、景观标识牌、雕塑及垃圾桶等）十、照明景观（灯光照明在景观中也很重要，对景观有烘托和画龙点睛的左右）下面我们就这些景观组成部分，分类就造价问题做个介绍：16一、硬质铺装（场地铺装、道路铺装）1、石材铺装17A.规则花岗岩铺装18B.不规则花岗岩碎拼关于碎拼花岗岩，一般来说块径小于250-300mm的，价格比规则花岗岩的价格低，可以选用废料、边角料等。对于块径大于300mm的不规则花岗岩，它的价格要高出规则花岗岩的价格，一般给出1.15-1.2的系数，因为要拿整块来切割。材料浪费较大。19C.上海石材常用种类及价格20芝麻白花岗岩芝麻灰花岗岩锈石青石板板岩砂岩21影响石材价格的几大因素：产地、品名、厚度、面层类型等22上海××花园项目常用石材石材颜色产地厚度市场报价（材料单价）同品种（产地福建）中国黑山东2公分120-150元/m2山东5公分260-280元/m2板岩2公分70-90元/m25公分120-140元/m2芝麻灰山东2公分90-100元/m260-70元/m2山东5公分170-180元/m2135-150元/m2芝麻白山东2公分120-130元/m260-70元/m2山东5公分220-230元/m2135-150元/m2锈石山东2公分80-90元/m250-70元/m2山东5公分140-150元/m2120-140元/m2不同的面，如自然面、烧毛面、荔枝面等，价格相差在5-10元左右，总体来说相差不大。当时上海公司为了楼盘档次，选用产地山东的石材，按山东石材给定控制价。23D、成都园林石材及其他铺装材料的价格状况成都常用石材品种如下：本地石材：灌县黑、大邑黑、西昌黑常用石材：芝麻白、芝麻灰、芝麻黑、锈石灌县黑大邑黑西昌黑与中国黑对比24芝麻黑芝麻白芝麻灰.砂岩.锈石25××花园选用石材表石材颜色产地规格（mm）市场报价（材料单价）灌县黑本地300×150×3060-65元/m2大邑黑本地300×150×3065元/m2西昌黑本地300×150×3090-100元/m2中国黑30mm厚度180-220元/m2芝麻黑福建20mm85-90元/m230mm120元/m2芝麻白福建20mm80-85元/m230mm110-115元/m2芝麻灰福建20mm80-85元/m230mm110-115元/m2砂岩国产30mm150左右锈石30mm120-130元/m220mm90-95元/m2在目前正在施工的××花园景观工程中，大量选用了本地石材，大面积铺装石材选用灌县黑和大邑黑，兜边选择西昌黑替代中国黑，西昌黑单方价格仅为中国黑的一半。硬质铺装方面，价格合理。对于已经完成招标的××花园地块园林景观，回顾我们的控制价审核，总体成本控制是较为严格的，根据中标价和市场调研的情况看，园林土建和石材方面给定控制价较为合适，大量采用本地石材，降低了成本。26××花园地块石材控制价（中标总价与招标控制价接近）序号材料编码规格、型号等特殊要求计量单位数量单价合价110000390厚20mmm218.360110.080.02019.6021000039002300*150*20烧面麻石厚20mmm25.386110.090.0592.4631000039004500*200*50芝麻黑光面压顶m237.026280.0250.010367.2841000039005400*200*20砂岩黄木纹立面错缝m228.724125.03590.5051000039009600*200*20芝麻灰烧面立面m261.261110.080.06738.7161000039010厚20mm500*200*20芝麻灰烧面立面m23.366110.080.0370.2671000039013厚20mm400*500*20芝麻灰烧面立面m23.029110.080.0333.1981000039014厚20mm300*150*20芝麻灰光面立面m20.673110.080.074.0391000039017厚20mm800*400*20芝麻灰m212.071110.080.01327.81101000039018厚20mm300*150*20芝麻灰m230.743110.080.03381.73111000039019厚40mm300*150*40芝麻白m219.176185.03547.56121000039020厚20mm300*500*20芝麻灰m218.854110.080.02073.94131000039021厚20mm500*500*20芝麻灰m223.970110.080.02636.70141000039022厚20mm600*300*20芝麻灰m234.078110.080.03748.58151000039023厚20mm600*600*20芝麻灰m217.238110.080.01896.18161000039030厚20mm300*600*20踏面加厚倒角拉槽m271.953125.08994.13171000039035厚20mm50*300*20芝麻灰加厚倒角拉槽m230.254125.03781.75181000039041厚20mm600*250*20芝麻灰m250.286110.080.05531.46191000039044厚20mm500*300*20芝麻灰m2183.039110.080.020134.29201000039046厚20mm500*250*20锈黄m28.976125.0110.01122.00211000039047厚20mm400*400*20盲道砖m240.290150.06043.50221000039048厚20mm300*300*20锈黄m2218.892125.0110.027361.50231000039148100*100*50芝麻灰光面压顶m20.113255.028.8227241000039162300*150*20芝麻黑花岗石m253.754110.05912.94251000039163厚20mm500*200*50芝麻灰烧面m210.547255.02689.49261000039164厚20mm600*300*20光面芝麻灰m229.580110.080.03253.80271000039165500*300*20芝麻灰哑光面m243.146110.080.04746.06281000039166厚20mm300*50*20芝麻白荔枝面m210.751120.01290.12291000039167厚20mm300*100*40烧面芝麻白m28.007185.01481.30301000039169600*300*50烧面芝麻白压顶m22.693255.0686.72311000039170烧面倒角15*15300*600*20厚芝麻灰m212.903125.