美国房地产金融模式

本科生论文（设计）美国房地产金融运作模式的特征姓名第六小组班级130407专业物业管理I摘要美国的住宅金融机制是在政府干预和市场调节下发展成熟起来的,其成功的运作模式在弱化和规避住房金融风险等方面发挥了重要作用。因此,借鉴美国的经验,对促进我国房地产金融业的发展,启动我国的住房消费有着重要意义。美国以投资银行为主体的市场主导型金融体系，具有天然的资本运营能力，实现了资本的市场化流动及有效配置，支撑美国经济结构调整和产业升级。投资银行与生俱来的“金融创新”品质，通过融资证券化和资产证券化提供了经济快速增长所需要的更高流动性和信用催化，并借此主导五次并购浪潮，淘汰落后产能，推动经济结构优化。同时，投资银行体系顺利化解高新技术和中小企业的融资困难，通过风险投资支撑技术创新和产业升级，培育其迅速成长为美国经济的新支柱。因此，投资银行体系及其创新对于美国的崛起具有巨大的引领和推动作用。关键词：房地产金融；运作模式；融资证券化IIAbstractTheU.S.housingfinancesystemisthegovernmentinterventionandmarketregulationunderthedevelopmentofmature,thesuccessfulmodeofoperationhasplayedanimportantroleinweakeninghousingandavoidfinancialrisksetc..Therefore,learnfromtheexperienceoftheUnitedStates,topromotethedevelopmentofChina'srealestatefinancialindustry,hasimportantsignificancetoourhousingconsumption.TheUnitedStatesasthemainmarketdominatedfinancialsystem,withanaturalcapitaloperatingcapacity,therealizationofthecapitalmarketandtheeffectiveallocationofcapital,tosupporttheU.S.economicrestructuringandindustrialupgrading.Investmentbankisbornwithfinancialinnovationquality,throughthesecuritizationfinancingandassetsecuritizationprovidesrapideconomicgrowthneedsmorehighflowandthecatalysisofcredit,andtaketheleadingfifthwaveofmergersandacquisitions,eliminatebackwardproductioncapacity,promotetheoptimizationofeconomicstructure.Atthesametime,theinvestmentbankingsystemtosmooththefinancingdifficultiesofhigh-techandsmallandmediumenterprises,throughtheriskofinvestmenttosupporttechnologicalinnovationandindustrialupgrading,nurturingitsrapidgrowthasthenewpillaroftheU.S.economy.Therefore,investmentbankingsystemanditsinnovationhasgreatguidingandpromotingrolefortheriseoftheUnitedstateKeywords:realestatefinance;modeofoperation;financingSecuritizationIII引言..............................................................1一、房地产金融的内涵................................................1二、美国房地产金融运作模式的特征....................................1（一）证券融资型化................................................2（二）美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高....................21.丰富的资金来源(一级市场)......................................22.完备的二级市场................................................2（三）健全的保险市场..............................................3（四）房地产金融市场的竞争性与开放性..............................3（五）房地产融资工具多样化........................................4（六）抵押贷款证券化程度很高......................................4三．美国住房金融机制的具体运作......................................51引言美国房地产市场的发展，始终受到两个因素的推动：一是金融体系的发展，尤其是大萧条后确立的房地产金融体系框架以及80年代以后的金融自由化；二是政府的作用，“居者有其屋的理念一直贯穿美国战后。在这种模式作用下，房地产市场更容易与现代金融体系相结合，并反过来产生重大的影响。2011年四季度以后美国金融市场和房地产市场将回升并逐步回归正常增长状态。财政支出增速提高会刺激M2名义增速大幅度提高,显著降低住房销售增速和住房平均售价涨幅。财政支出紧缩会大幅度降低M2名义增速、提高住房销售增速和住房平均售价涨幅。美元汇率坚挺会小幅度降低M2名义增速,较大幅度提高住房销售增速和住房平均售价涨幅,大幅度降低商业银行贷款实际增速。各情景下货币供给增速、商业银行信贷增速、住房销售增速、住房平均售价涨幅、房价收入比等重要指标仍与危机之前的平均水平存在较大差距。一、房地产金融的内涵房地产金融是房地产业与金融业密切结合的产物。作为经济学的一个分支，主要研究房地产经济领域内信贷资金运动及其规律性。具体来讲，房地产金融是指围绕房地产业的开发、经营、消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动以及相关金融机构、市场与金融工具的总称。包括房地产信贷资金的筹集与运用、房地产股票与债券、房地产信托投资基金、房地产保险、房地产租赁、房地产典当、房地产金融机构等。其中住房金融是房地产金融的重要组成部分。住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房债券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。二、美国房地产金融运作模式的特征不同国家由于不同的历史特点和经济发展程度而采取不同的房地产金融制度，形成了不同的房地产金融模式，归纳起来，国际上具有代表性的主要有四种模式：以美国为代表的证券融资型、以新加坡为代表的基金型、以德国为代表的储蓄型和以日本为代表的混合型。2（一）证券融资型化20世纪60年代以来,美国居民的住房自有率大幅提高,跟它高度发达的住房抵押贷款机制是密切相关的。住房抵押贷款是购房人以所购住房为抵押,向金融机构申请贷款来支付该住房的购房款的一种住房金融类型,主要包括三个主体:放款人、购买人以及从事抵押贷款交易的机构。在这种机制下,相应地形成了美国住宅金融的一级市尝二级市场和住房抵押保险市常自1965年美国家庭住房自有率就达到63.0%,至2001年达到67.8%(资料来源:美国国家统计局)。美国是国际上房地产金融市场最发达、制度体系最健全、品种最丰富的国家。20世纪70年代以来，几乎所有的房地产业金融创新工具都起源于美国。到目前房地产金融在美国金融业务中所占份额越来越高。美国房地产金融模式概括起来，主要有以下四方面特征：（二）美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高力的间接干美国的房地产金融市场，分为一级市场和二级市场。在一级市场和二级市场，有的专门从事住宅金融业务，有的专门从事商业房地产和写字楼房地产金融业务。总体上讲，一级市场以商业性金融为主导，二级市场以政策性金融为主导，同时政府通过提供相关保险担保服务对住房金融体系实施了有预。1.丰富的资金来源(一级市场)一级市场：由储蓄机构、商业银行、抵押银行、人寿保险公司和其他商业金融机构构成，直接为家庭或企业提供抵押贷款业务。储蓄机构包括储蓄与贷款协会、储蓄银行和信用合作社，它们是美国金融体系的创立者。其中抵押银行是美国最具特色的房地产金融机构，其本身不吸收存款，主要通过商业票据和商业银行短期抵押，银行将发起的抵押贷款处理和交割后就将其在房地产金融二级市场上出售，一般情况下，只保留贷款运作权，而不持有自己发起的贷款。储贷协会大多是地方所有的私营机构,吸收个人存款,然后发放长期贷款,主要用于房屋建造、购买、修缮。商业银行除了直接向消费者发放住房信贷外,还向有关的经销商购买抵押贷款票据。人寿保险公司中向房地产公司提供贷款,把它作为一种投资形式,以适应经济条件的变化,而更好地调节所持有的有价证券的价值。政府支持机构的贷款主要满足消费信贷短缺的农村和小城市的退伍军人的要求。抵押银行通过向商业银行借款来发放贷款,其借贷的利息差为仓储利润,用来维持其放贷服务。2.完备的二级市场二级市场：美国房地产金融二级市场主要是从事买卖抵押贷款的市场。在抵押贷款发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给联邦国民抵押协会3(FNMA，房利美)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA，即房地美)等专门从事房地产金融二级市场业务的机构。这些机构通过发行债券或其他类型的债务工具筹集其购买贷款所需资金。二级市场的参与者主要是政府支持的两大企业房利美和房地美，此外还有私营金融企业，主要是金融控股集团(如AIG)和投资银行(如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒闭的雷曼等)。联邦全国抵押协会(FNMA),它主要是依严格条件购买FHA和VA提供的贷款,也担负为传递证券按期支付本息提供担保的职责。政府全国抵押协会(GNMA):它不购买抵押贷款,而是发行以抵押贷款为担保的长期证券,提供担保的机构主要是FHA和VA。联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA),它主要从储贷协会、储蓄银行、抵押银行等购买抵押贷款,然后将贷款通过抵押参与证的办法再次转让出售,联邦住宅贷款抵押公司负责及时向投资者转付收到的抵押贷款的利息和本金。（三）健全的保险市场保险市场为一级市场和二级市场提供安全保证。在一级市场上,当贷款数额占所购房价的80%以上时,金融机构就必定要求借款人投保。保险不仅转移了金融机构的风险,也有利于抵押证券在二市场上的发行。在一级市场上,联邦住房管理局(FHA)、退伍军人管理局(VA)等这样的政府担保机构,它们为住房抵押贷款提供保证保险。FHA的保险对象主要是购房债务支出占家庭收入29%~41%的中低收入居民的住房贷款。FHA为抵押贷款提供100%的担保,但其担保对象必须经过严格的审核。VA只对住房抵押贷款的部分实行担保,担保的比率视抵押贷款金额的大小而定。在二级市场上,政府全国抵押协会(GNMA)、联邦全国抵押协会(FNMA)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMC)等提供担保,目的是加强FHA、VA保险的抵押贷款在二级市场的流动。此外,还有一些私营保险机构,成为保险市场的有力补充。私营保险不只是局限于中低收入者,可以是任何具有支付能力的购房