装订第4部分(长沙爱晚工程(已改)

世纪爱晚工程---湖南爱晚工程示范区项目规划书总策划：尤林南监制：韩志军世纪爱晚工程—湖南爱晚工程示范区湖南爱晚工程示范区整体构想公寓楼、别墅及四合院商业中心综合楼及康复中心培训会展、金融理财中心农业生态科技园休闲、娱乐、健身中心前言第一章长株潭整体概况第二章市场分析第三章项目规划设计3.1项目总体概述3.2项目选址概况3.3项目整体设想第四章项目背景与国家政策支持第五章投资方背景第六章湖南爱晚工程示范区建设优势目录第七章中心经营设想7.1经营宗旨7.2社会效益7.3人力资源需求说明7.4项目营销模式第八章项目财务评估8.1项目资金筹措8.2项目成本分析8.3项目收益分析第9章地方政府收益世纪爱晚工程—湖南爱晚工程示范区新中国成立前由于战争的原因导致人口急剧下降，新中国成立后，社会安定，经济发展，人民的生活水平及医疗卫生条件不断得到改善，中国人口出现一次大幅度的增长。因此20世纪70年代，特别是70年代后期，国家领导人高瞻远孰地将计划生育作为中国国策，使人口高出生、高增长的势头得到迅速控制。但是中国经历了30多年的改革开放，经济也在高速发展，40年代到60年代出生的人，曾经是经济建设主力军的他们目前已经到了晚年时代。加之70年代末期和80年代基本上是独生子女，到了目前社会呈现出两个人必须供养4个老人和一个小孩的倒金字塔形式，“啃老”、“空巢老人”等诸多老人问题已成为目前新生的一个社会问题。在中国5000年的文化历史长河中又有百行孝为先的美德，所以爱晚工程是社会效益和中国文化效益的双重体现。从人口年龄分布来讲：60岁以上在2010年就达到13.26%，比10年前上升了3.6%，也就是说中国在未来十年，60岁老人将突破人口比例的18-20%。目前中国步入了老龄化社会的初期阶段，但薄弱的经济基础尚不具备供养老年人口的能力，因此由于老人引发的社会问题也越来越多，故此爱晚工程不单是解决老人生活照料、精神慰藉等个人的养老问题，同时也是建立社会完善的养老服务体系，降低社会总体负担，解决社会诸多矛盾，确保老年人口安度晚年的重大社会问题。前言世纪爱晚工程—湖南爱晚工程示范区世纪爱晚工程—湖南爱晚工程示范区第一章长株第潭概况1.1长株潭总体介绍湖南省位于华中五省的中心，是南北经济的交汇。目前湖南省正规化将长沙、株洲、湘潭三市连体运作，它不但连接了省内岳阳、益阳、娄底、郴州、永州、邵阳等地的经济和文化，成为整个湖南省政治、经济、文化的“金三角洲”地带；同时也是湖北、江西、广西、福建、广州、贵州等几大城市的大连接，成为东西两部经济、交通的“咽喉重地”。长沙市自被中央批准一体化城市的示范基地后，在全国城市综合实力一下子位居前十位，目前湖南已规化出株洲、湘潭、长沙三市的轻轨列车，预计在2015年全面通车，这就将三大城市由目前1个小时的车程缩短到只有20分钟的距离，必将加快三市连体后各方面的快速增长。从周朝开始到春秋战国时期，湘楚文化由于楚国的兴起而达到了鼎盛，比起中原文化过之而不及，商鞅、孟子、屈原、荀子、李斯等都是湘楚文化的杰出人物。目前来讲，全国文化宣传和媒体工作长沙在全国也是位居首位。长沙的消费，以文化为趋导，逐渐形成一个以消费性为主的城市，忠贞、爱国、孝义等成为湘楚文化的主要特色，世纪爱晚可以利用爱晚文化重新整合湘楚文化，同时也会为湖南的湘楚文化提升到一个新的平台。从长沙到长株潭一体化，到2020年三市人均GDP将力争达到8万元，三市核心群人口将达到1000万。据长沙市统计局2010年公布的相关信息，长株潭加上益阳城市人口达到900万以上，也就是老龄人口超过100万以上，四市人口总数2000万以上，老龄人口超过250万以上。目前长株潭和益阳的养老机构从管理和护理等水平上不能满足现状。目前湖南养老产业混乱，管理能力低下、护理水平地下，我们将建立高档养老机构，让老人老有所养、老有所乐、老有所学，这正是世纪爱晚工程的核心定位爱晚中心的成立将会成为构建和谐大长沙的基础，功在千秋！世纪爱晚工程—湖南爱晚工程示范区世纪爱晚工程—湖南爱晚工程示范区规划中的”3+5“城市群长株潭城区规模偏小，综合实力也不够强。湖南现有6800多万人口，城市化率偏低，大城市也不多，中心城市的辐射带动作用有限，因此，长株潭的整体规模宜大一些。到2020年，除中信城区进一步做大做强之外，将长沙县、望城县、株洲县、湘潭县作为新城区拓展的范围。长株潭中心城区外围的8个城镇，即湘阴、汨罗、浏阳、醴陵、湘乡、韶山、益阳赫山、宁乡，可作为长株潭的卫星城镇。世纪爱晚工程—湖南爱晚工程示范区长株潭一体化建设，绝不是现有基础的低水平组合，而必须是高水平的整合和大规模的提升。长株潭必须统一规划，统筹建设，扬长避短，各有侧重，努力发挥三市各自的比较优势，三市融合的过程又是城市群改造提升的过程。长株潭一体化的核心，在于城市群的综合开发效益要大于三市各自开发的效益之和，并形成高水平的可持续发展的城乡复合区域。在“省统筹、市自主、市场化”的总体框架下，三市应共同建设交通网络、物流网络、电力系统、信息系统、环保系统、城市预警应急系统。株洲长沙湘潭世纪爱晚工程—湖南爱晚工程示范区衡阳常德娄底岳阳益阳长株潭长株潭城市群要与岳阳、益阳、常德、娄底、衡阳5市联动发展，共同形成现代化和高效益的城市网络体系。唯楚有才，于斯惟盛中国最大的商代铜铙和最早的金属称量货币出自长沙宁乡县,最早的钢制品出自长沙杨家山65号春秋晚期墓葬,最早的绢画作品出自长沙陈家大山楚墓中发现的《人物龙风帛画》,最早的中医学著作出自马王堆汉墓出土的14种医书，长沙太守张仲景是中国最早最早的坐堂医生,……。迄今为止，我国第一把钢剑，第一支毛笔，第一张地图，最大、最早、最完美的青铜乐器，最完整的古棺、古尸，最精美的漆木器、丝绸织物、玻璃制品等都出自长沙，展示了远古时期，长沙独具特色的文明。世界创办最早的高等学府——长沙岳麓学院曾有张木式、朱熹在此讲学，是湖湘学派的发祥地。从明末起，岳麓书院造就了王夫之、魏源、曾国藩、左宗棠等一大批旷世奇才，其师生为正史立传者达26人之多。长沙人杰地灵，在文化、政治、科教领域里先继诞生了影响中国乃至世界的历史著名人物：古代有蔡伦、欧阳询、周敦颐、王夫之、曾国藩、左宗棠、彭玉麟等；湖湘学人魏源、郭嵩焘、王闿运、何绍基、黄自元、王先谦等；维新人物谭嗣同、唐才常、熊希龄、沈荩、黄兴、蔡锷；辛亥志士陈天华、杨毓麟、焦达峰、陈作新、禹之谟、谭人凤、宋教仁、蒋翊武；民国政要谭延闿、何键、唐生智、贺耀祖、黄杰、宋希濂、马英九、宋楚瑜；教育家杨昌济、徐特立等；文学艺术家沈从文、丁玲、田汉、张天翼、周立波、齐白石等；两院院士袁隆平等；党和国家领导人毛泽东、刘少奇、胡耀邦、任弼时、谢觉哉、林伯渠、李维汉、李立三、李富春、蔡畅、王首道、朱熔基等世纪爱晚工程—湖南爱晚工程示范区第二章市场分析2.1中国目前养老现况2008年末，我国60岁以上老年人口有1.6亿，占世界老年人口的五分之一，并且继续以年均3.2%的速度递增。80岁以上高龄老人已达到1805万，并以年均100万以上的速度增加，城市老年人失能和半失能的达到14.6%，农村已超过20%。2009年，中国已进入人中年龄化社会10年，这十年老年人口以每年311万的速度增长。未来十年，80岁以上高龄老人将以5%的速度迅速增加，病残老人和独居老人的比例也将迅速增加，老年人群对社会管理和公共服务管理和公共服务的需求迅速增大。2009年末，我国60岁以上老年人口有1.67亿，占世界老年人口的五分之一。分大中城市核心区和分地市老龄化程度也相继超过20%。2010年，中国已进入人中老龄化社会11年。未来的十年，我国的人口老龄化速度将进一步快速发展，每年新增老龄人口将达到800万，到2020年老年人口将达到2.48亿。中国老龄问题面临的形势更为复杂，老龄工作面临的挑战更为艰巨。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来还有可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“候鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。世纪爱晚工程—湖南爱晚工程示范区2.2长株潭目前市场现状长株潭一体化虽然加速了三个城市的快速发展，但从人口角度上来讲也增加了城市的负荷。长沙、株洲、湘潭、益阳三市总人口为2000万人,其中城镇人口为950万，老龄人口比例占总人口的16%，超出国际上10%的标准。长沙人口老龄化增速较快，老年人口的增速明显超过总人口的增速，目前全市有200多万老人，60岁以上的老人已经超过16%，但长沙目前的养老机构为120多家，已经无法满足市场的需求。此外，长沙还没有一家养老机构能真正达到国家规定的标准，养老机构服务单一，从业人员文化程度普遍偏低，通常以下岗、失业人员为主，没有专业的医疗护理知识和技能，不具备处置老年人心理障碍和突发疾病的能力。无论是在建筑户型、居住面积、楼梯和无障碍设计、照明等方面，还是在娱乐、休闲、卫生洗浴等服务设施方面，都难以适应老年人起居的基本需求。加之中国人传统思想的制约：养儿防老，许多老人都不愿住进养老院，因为养老院目前就是囚笼政策。环境较好的交通不方便，交通方便的在闹市区，医疗设施齐全的价格又太高，价格适中的没床位，这就是长沙地区养老机构的窘相。在长沙地区目前养老费用最低已达到了1600元/月，此费用中只包括住宿、饮食和日常生活照顾，若是环境稍微好一点价格就是2000元～3000元/月，由此可以看到长沙养老费用在全国范畴已属于很高的行列了。另一方面，目前70岁以上的老人尤其是农村老人没有足够的养老基金负担自己的养老费用，就需要子女来承担，而长沙的人均收入在全国来讲并不算高，大概不足1500元/月。这种收支失调的情形无疑加重了社会矛盾，破坏和谐社会的大环境。依据官方机构的统计数字：湖南全省老年人消费已到达了860多亿，其中不算老年人购房、购车的大宗性商品。世纪爱晚工程—湖南爱晚工程示范区2.3老年公寓需求分析目前，中国各大城市的“住宅产业”早已是风起云涌，“商业地产”、“工业地产”、“高教地产”不再是人们关注的焦点，但惟独作为夕阳产业的“老年公寓”却还是人们遗忘的角落。然而在中国逐步进入老年社会时期，中国的老年公寓市场需求将会怎样，老年公寓该怎样建设呢？中国自1999年以来就已进入了老年型国家，新世纪开始的“银发浪潮”也滚滚而来，而且中国的老年人口基数大、发展速度快、来势异常凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主，主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。所谓“老年公寓”（老年社区）就是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连、杭州等城市近几年也相继建成老年公寓，老人可依据不同的组群选择不同的养老方式，文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。世纪爱晚工程—湖南爱晚工程示范区第三章项目规划设计3.1项目总体概述3.1.1项目名称：湖南省爱晚中心3.1.2项目选址：湖南省长沙市望城区格塘镇3.1.3项目建设单位：世纪爱晚投资有限公司3.1.4项目用地面积：300万平方米3.1.5总建筑面积：90万建筑平方米3.1.6主体建筑面积：80万建筑平方米3.1.7配套建筑面积：10