经纪人培训手册

武汉恒业盛泰不动产１第一部分：基础篇一、商品住宅常用术语在买房过程中，大家会碰到各式各样的建筑业内的名词与概念。现在，我们根据国家相关的技术规范，将其中法定的专业术语摘录如下：住宅按层数划分如下：1．低层住宅为一层至三层；2．多层住宅为四层至六层；3．中高层住宅为七层至九层4．高层住宅为十层及以上。住宅（residentialbuildings）供家庭居住使用的建筑。套型（dwellingsize）按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。其中卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间为套型内的基本空间。居住空间（habitablespace）系指卧室、起居室、厅的使用空间。使用面积（usablearea）房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。标准层（typicalfloor）平面布置相同的住宅楼层。层高（storeyheight）上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，普通住宅不宜高于2．80米。室内净高（interiornetstoreyheight）楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2．40米，局部净高不应低于2．10米，且其面积不应大于室内使用面积的1／3，厨房、卫生间室内净高不应低于2．20米。跃层住宅（duplexapartment）套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。自然层数（naturalstoreys）按楼板、地板结构分层的楼层数。中间层（middle－floor）底层和最高住户入口层之间的中间楼层。单元式高层住宅（talIbuildingofapartment）由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。塔式高层住宅（apartmentoftowerbuilding）以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通廊式高层住宅（gallerytallbuildingofapartment）由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。二、房地产价格术语(一)关于商品房价格武汉恒业盛泰不动产２房产销售时，各个物业都会采取一种或几种价格术语进行营销宣传。消费者（特别是初次买房者）以前可能从未接触过房地产，对这些价格术语要么轻易相信，产生误解；要么心存疑虑，不敢问津。其实，商品房基本价格由商品房开发成本、利润、税费、代收费用组成，所有的价格术语都是由此衍生出来的。1．均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。2．基价：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。3．起步价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，广告中常表为×××元／平方米起售。较低的起步价容易引起消费者的注意。4．一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。5．预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。(2)二手房价格1、可议:指所售房价可以商量2、净价:指甲方净得价,房产交易过程中出现的一切费用都由乙方承担.3、一次性付款:指甲方要求对方在一定的期限内一次性支付房屋全部价款.不同意对方通过贷款等方式给予;4、分期付款:指在一定的时间内甲方同意乙方将房屋价款分几次付清,包括贷款或筹借等方式;三、关于面积建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应武汉恒业盛泰不动产３计算建筑面积。（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。（8）独立柱雨篷，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨篷，按外围水平面积计算建筑面积。（9）突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。（10）两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。（11）突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。（12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。什么是计价面积?计价面积是我市公有住房出售中计算售房面积特定的计量单位。它等于计租面积乘以1．2。什么是套内建筑面积?武汉恒业盛泰不动产４成套房屋建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有共用建筑面积两部分组成。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成，套内房屋使用面积为套内使用空间的面积。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承玻墙体或其它承重支撑体所占的面积。套内阳台建筑面积为阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积什么是使用面积?是指住宅平面中供生活使用的净面积的总和。它包括卧室、起居室、客厅、走廊、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱、阳台等面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。什么是居住面积?是指居室净面积之和。一般作为衡量居住水平的面积指标。什么是计租面积?计租面积通常都是指使用面积，但92年我市房改规定计算公有住房租金时，阳台不作为使用面积。因此，我市所称计租面积实际是指不包括阳台在内的使用面积。什么是分摊共有共用面积?共有公用面积是指为多个产权人共同拥有共同使用的楼梯、过道、公共门厅等以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以及套房与公共建筑之间的分隔墙，外墙（包括删强）水平投影面积一半的建筑面积。什么是房屋的公用部位及设施房屋的共有部位及设施是指：房屋内的承重结构、屋盖、梁柱、楼板、墙体、基础等，外墙面、楼梯间、公用的厨房、厕所、水池、走廊通道、垃圾道、烟囱、层顶水箱、上下水管道、供电线路（至分户表前）等等。什么是房屋公用部位及设施维修基金房屋公用部位及设施维修基金是根据国家有关规定，由售房单位从售房款中按一定比例提留和个人另付部分购房款组成的专项基金。我市共用部位及设施的维修基金是由售房单位从售房款中提取10％，个人另付购房款的2‰两部分组成。共用部位及设施维修基金主要是用利息支付房屋共用部位及设施的维修费用，不足部分，由共同使用的产权人按各自所占的建筑面积比例分摊。第二部分：二手房实用篇武汉恒业盛泰不动产５一、关于房源登记（1）店面登记登记的基本内容有：1、物业具体地址，2、户型，3、楼层，4、朝向，5、面积（建筑面积和室内详细面积），6、建筑年代，7、配套设施[是否双气（集中供暖和天然气）和装修程度]，8、最后是价格。☆如果业主登记出售一般需要登记的还有：1、是否具有房地产权证（简称房产证）。2、什么时间办理的房产证（办理房产证时交纳契税的时间或房产证的填发/发放日期）。注：和是否需要交纳营业税有关。3、登记2002年以前出售房屋的，需问清是否是家庭唯一住房（同一产权人名下，是否还有第二套住所）。注：和是否需要交纳个人所得税有关。4、询问方便看房时间，做到心中有数。☆如果业主登记出租，上述可以省略，但要重点询问出租房屋的装修程度，室内具体的留有设施（家具家电等）。附注：登记房源（特别是业主电话登记时）为节省时间，同行业中大都使用以下文字的缩写：1、F（楼），2、5/6F（5楼共6层），3、6/6F（6楼顶），4、2/网（网点上2楼），5、1/车（车库上一楼），6、T一，T二，T三T（套一，套二，套三厅）。（2）电话登记电话登记大概内容同上，但须注意的是，电话登记时一定要熟、准、快的登记信息，避免给客户浪费不必要的通信费用。二、关于房源的勘察1、在房产登记24小时内,与房主取得联系,定下时间和地点实地勘察房源。2、约见尽量提醒屋主携带产权证(无产权证的要其他有效证明)和身份证明,我们验证一下房产的真实性。3、准时赴约。4、现场勘察房源，建议业主定一个合理的价格。5、如业主定价具有市场竞争力，我们则要尽量与房主签下独家委托或者收收购。评估房屋价格是否具有竞争力可参照以下四条因素:A、该房屋的委托价格是否明显低与市场价；武汉恒业盛泰不动产６B、业主是否有明确的出售动机;C、业主是否能够积极配合;D、房屋的面积是否在大多购房者的需求范围之内。E、物业是否在你的有效服务区域内。F、是否为空房。实地勘察房源可以参照以下37点，（记住是以以下37点为参照，来为业主掩饰不足，为客户解决问题和疑虑，且不可以一个客户的态度针对所显现的问题与房主砍价）。◆关于门1．门的开启关闭是否顺畅？2．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）3．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？◆关于窗5．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。6．开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？7．窗户玻璃是否完好？8．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。◆关于地板9．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？10．地板间隙是否太大？11．柚木地板有无大片黑色水渍？12．地脚线接口是否妥当，有无松动？13．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？◆关于顶棚武汉恒业盛泰不动产７14．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。15．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。16．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。17．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。18．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？19．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？20.墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？21．内墙墙面上有否石灰爆点？◆关于厨厕22．厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。23．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？24．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防◆水是否妥当25．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，