美好服装批发城招商策划方案

美好服装批发城招商策划方案目录第一部分：前言第二部分：市场分析第三部分：项目定位第四部分：整体规划第五部分：招商总策略第六部分：执行计划第一部分前言商业地产的目标是通过招商与运营的成功运作，提升物业价值。如何确立招商策略和后期运营管理模式是重中之重。现马上面临美好的二期招商，如何能有个好的招尚策略，并执行下去，关系到是否能成为本次招商成功的关键，策略的主要内容需要结合公司的优惠政策，现有资源，项目优势才能吸引商家入驻。在本次二期招商过程中，所遇到的问题、所面临的困难是极大的，先把面临招商的一些主要问题一一阐述，以便能得到更多的理解、信用与支持。（这里不叙述管理上的问题，）美好一期招商情况分析：美好服装批发城一期招商人员为了更多更快地吸引投资商户，对投资的商户资格要求宽松，对商户群体没有进行全面、科学、严格的评估，使整个批发市场零售的比例过重；非尾货比例过重。投资商户因为公司推出的一年免租优惠政策，都希望花小钱赚大钱。有的商户2到3万就想做批发商，没有批发商的思维，主要靠零售为主；有的商户投机取巧，想通过商铺的好位置进行商铺炒做，这样的商户群体就会出现两种现象：1、前者零售的商户不善经营，半途搁浅。2、后者就会不真心做生意，经常关门或没有货源。对于一个定位为尾货、库存服装批发城的市场来说，价格是其竞争力，货源和管理是其生存的重要条件，一旦失去价格竞争力的优势，又没有货源，再加上如果管理的方式不对，没有及时推出更好的措施稳定商户，那么就会成为现在这样的局面，（一下子崩盘）留下一个烂摊子让公司抗，留下一个不好的名声让公司背，让众多的优质商户对公司失去信用，以至以后做什么都举步唯艰，这可以从公司提供给商户的种种优惠政策而商户却视而不见就可以看出，他们认为是理所当然，因为我们现在没有做一个真正的批发市场，让他们有受骗的感觉，这个理由就足以让商户找种种借口来阻碍我们工作的开展，管理制度执行不下去形同虚设。由此可见，作为公司主要部门招商部不要为了赚钱就草率的签定合同，不要合同签定完毕就不理不管，这不是物业管理公司，出租完毕就可以，我们是在做一个市场，前期的招商把关和后期的管理都同等重要，我们不仅仅要设法完成任务招到商户，还要时刻站在公司的长远利益考虑，对前期的招商谨慎行事，对投资商户资格实力审查严格，对后期的管理进行全面的跟踪监督，用心去培育市场及提供更优质的服务；由此可见，招商不能单纯以结果为导向，以结果为导向的招商，商户质量水平参差不齐，例如美好一期的招商，就出现整体失衡。美好二期招商背景分析项目定位模糊：很多现有的商户不明确公司的方向，不知道公司是做零售还是做批发，如果是做批发，为什么零售比例过大，为什么不像批发市场，没有货源是哪门子的批发，如果不是做批发，那批发商进驻这里何用？配套设施不完善：来批发，是来打货，肯定要花时间来逛，挑选货物，累了，想休息，旅馆有没有？（没有）想喝水，便利店有没有？（1家）饿了，想吃东西，小吃和饮食有没有？（1家）带的现金不够，银行有没有？（1家，周遍虽银行多，但一定要有，一家就可以了），打包的货物多，物流运输有没有？（2个已经不做），我外地来的，不知道怎么走，路口指引牌在哪里？附：公司一期的L街招商项目：比如眼镜店，花店，小家电，化装品等生活配套，是只适合大型购物中心，步行街，商业街等生活配套的项目，不适合单一的批发市场。人气难带旺的伤：在老美好服装市场做的那么成功，新美好又是横岗第1家批发市场的条件下，应该有一系列的营销手段和炒作手段来吸引人气，而如果初期没有拉动一定人气影响到商户，外地批发商，周遍人群，后期吸引人气的艰难更可想而知。商户对美好信心严重不足：认为美好位置偏，人流少，生意估计难做起，不愿意做下去，其他地方的批发商户也因为不良的口碑和信心的不足不想入驻。招商优惠政策再次实施的无奈：有些商户建议免租金1年，老客户就会过来，有些商户说免租金一年又怎样，租金便宜，没有生意也没有用。知名度太低：无论线上还是线下，美好还只是停留在过去的老美好中，很多客户以为美好还是在布吉，尤其在网络上，有些商户认为是库码，润展，鹏旗，甚至很多本地的居民也不知道美好服装批发城。第二部分：市场分析区域位置优势：美好服装批发城位于横岗六约路段崛起的商圈，路口有龙州百货，天虹商场，周边聚集9家银行，有四星级君逸酒店，日本料理店，四川火锅店，上岛咖啡等各式餐饮，SPA馆，美容院，蓝派，名典高级发廊等等其他业态，横岗政府，广场，花园住宅区亦都云集于此，步行5分钟可达公交站，地铁站台，是个投资的首选好地段。劣势：虽然横岗的龙州百货，天虹，就在美好附近，走路只需要5分钟，可是在美好的正前面有个很大的文体广场，在中国银行对面还有个大大的招牌挡住，不注意是根本看不到有个美好服装批发城，另外两条路远远望去，靠深惠路侧边又被益群球馆挡住，靠信义花园那边路又被隔壁几栋厂房挡住，地段有点显偏，人流过不来，而整个横岗的消费者除了来广场散步，玩耍以外，一般也不会特意到美好来，基本上没有自然人流，附近的住宅区虽多，但居民的消费能力比较高，追求时尚，喜欢优越的购物环境，一般也不会来这里逛，最多是买点打底的衣服，（可注重尾货童装批发为主，以童装为亮点吸引周边的居民带来一点人流），而横岗老商圈就在横岗大厦，志健广场那一带，人流非常旺，离美好还有600米之遥。可想而知，靠附近几栋厂房的人来消费来增加人流量是不太可能的，靠零售带动批发更是不太可能的，因为零售或批零商业街的地段必须要好，人流量必须多，款式必须时尚。综上所述，地段偏，没有人流量对美好目前来说是非常不利的，如果走零售带动批发路线是行不通的，只有做批发，就算有兼做零售也要打着一件也批的口号，而不是一件也卖，（含义是一样，但暗示的效果不同）专业打造批发市场才有望打开新局面。（至于以后的规划，人流量大了，再开辟新的路线如做零售商业一条街或批零商贸城，步行街也不迟，这是后话。）物业情况优势：美好服装批发城，地属央企广肯六联，拥有物业7栋，占地面积为45000平方，是龙岗乃至深圳最大的单一服装批发市场。现目前招商物业有5栋，26栋、25栋、24栋、K栋、J栋，拥有整套消防喷淋系统与系统操作人员、场内外全天录象监控系统、全场音响广播系统、货梯、舞台等软硬件设备；场地规模大，空气清新，环境好，有大量停车位。劣势：美好建筑街景混乱单调，功能上，没有考虑到项目定位是单一服装批发城特点，缺少小吃，饮食，物流，银行等配套设施，（现在虽有物流和银行但也是形同虚设），招商项目复杂，整条街看上去很混乱，杂而不热闹，没有挖掘出批发城应该用哪些配套招商项目引来人流量，（在所有项目中，以饮食、小吃，等最能吸引人流；以女性和儿童永远是商业的主力消费群。）美好的建筑物特点，每栋楼层通道短，布局小，如果偶有商户关门，会很明显；就算有人，也因为太分散，分布在其他栋建筑物，在其他楼层，所以看上去就好象没什么人。相比布吉批发城润展，鹏旗，库码都集中在一层，有的一层就有200多间，有的100多间，通道长，如果有商户关门，不太明显，如果有人，也比较集中，看上去人流量多点。竞争对手布吉四大批发城市场调查1、尖沙嘴服装批发城位于罗岗路口，旁有布吉河，非常臭，停车还算方便，总共两层，场内环境很好，装修比较高档。定位非常模糊，一层二层很杂，什么项目都做，一层有便利店已关门，空荡荡一片，二楼有美容院，衣服，幼儿培训机构，人流量不多，周遍是住宅区，单一批发市场，不过看情况主要是零售为主，没看到有货源，整体看来处于频临倒闭的状态。2、库马服装批发城2010年8月开业，四家里其目前做的最好。位于布吉龙珠花园旁，地理位置还可以，在马路边缘，共一层，环境好，区域氛围好，市场定位以外贸库存为主，商户约200多家，部分商户也属老美好，建筑布局合理，通道长，不开几家都没影响。电梯楼口指引牌子上布局图显示一共有208家，现有160多家，以前也做的不好，现在很旺，都差不多铺满了。其招商政策押金：2押1租；租金：65元/平方，每年递增10%第1年从不免租，优惠8.8折，租金优惠政策根据市场行情，比如过年，他们就考虑到商户过年，会关几天门，给商户优惠政策9折，1个月，-经营时间：8：00----18：303、鹏旗服装批发城位于布吉街西面，粤宝路段，环境特差，转几圈都头晕，楼上转几圈都找不到洗手间，在1楼才有，而且脏乱臭。洗手间很低级，商户部分属老美好，市场定位为尾货库存，约100家左右，租金较高，商户质量高。布吉四家里，这里有最大商户，规模很大，货源堆满了整个屋子。4、润展批发城2010年7月份开业位于布吉荣超花园旁，整体分局为2楼，租金定价为80元一平米，市场定位以外贸库存为主，主要商户为老美好拆迁后转移过去的，商户约100多家，商户质量高，大多为老商户，经营经验丰富，货源充足。经营时间：8:00---18:30招商政策：开业期间，不免租，从不打折，打折是根据市场行情，68/一平方,当月打折，跟商户商量才决定。5、笋岗服装批发中心调查交通便利，停车位足够，人流量多，1栋---桃园，2栋--------笋岗服装批发中心-----四个虹发，王宏，日华，合众，-----------3栋，中秦，金一佳，新天地（楼下有饮食，）桃园外贸服装批发城：一楼，以零售为主，没什么存货；王宏外贸服装批发城：没库存，以零售为主；营业时间：9:30-19:30；商户：有大库存商户---乐汇木子--大客户，有实力，广告条幅超大；好又美批发服装：大库存商，成人有3家，童装有四家；金一佳--笋岗服装批发中心前面一栋，靠主要干道马路边，-装修档次在批发城来说算高档，虽写着批发零售，但行内人一看就知道，是以零售为主，没有库存，没大库存商；新天地没库存，主要以零售为主华强北外贸批发城走商业街形式，不是单一服装批发市场，主要以零售为主。第三部分：项目定位专业尾货批发市场，以童装尾货为亮点，吸引人气。（基于招商的难度，非尾货比如大陆货新货也可以，但比重不能太大，只能占20%，否则价格拉升就没优势，项目的优势就体现不出来。）定位原则：本项目的经营定位是按照公司的思路原则并通过建立在对美好服装批发城目前商业现状经营状况分析以及整个深圳及周遍地区的服装商业街及批发城参考和市场调查的经营定位，避免与同行业有强烈竞争冲突，保证有自己的竞争优势。第四部分：整体规划规划思路根据建筑物的构造以及项目的特点进行业态组合根据市场调查结果进行业态选择根据批发客户，散客的行为习惯分析为规划业态基础根据公司的开发运营策略进行整体规划根据现有商家的经营情况以及项目的实际情况进行业态调整根据楼层和栋数所含的户数进行规划目前统计分析：按楼层分：美好服装批发城26栋2F30间,3F28间，4F5F54间，,25栋1F26间，2F30间，3F28间,241F26间,2F30间，3F28间，K栋1F19间，2F19间,3F9间，J栋1F2F3F共33间，25栋加建15间，24栋加建15间，天桥2F3F24间，L街22间，共有商铺436间(不含1间里划成的两间)按栋数分：26栋2F30+3F28+(4F5F)54＝112间,25栋99间，24栋99间，K栋47间，Ｊ栋33间,天桥24间，L街22间,共有商铺436间。(不含1间里划成的两间)场内商户共108户，正常交租156间。未租商铺统计L街+26栋---J栋，1F-3F未租商铺209间。26栋(4F5F）54间+209＝263间-(未租商铺统计数据怎么才419间????)分区分大类经营，面积大的（超50平方的）可混类经营整体规划经营分区一：业态的整体定位说明：基于开发运营资金紧张，26栋做为一个路边的建筑，实际用途非常广泛，可整栋增设其他项目快速回笼资金。针对目前的经营情况，要做到不分散，有人流，必须结合建筑物特点和批发户、散客的特点，--------以集中做为突破点增加人气，提升市场热闹氛围，拉动市场消费。目前主要以25栋、24栋、K栋，包含天桥，加建，一至三层规划为主，26栋增加旅馆，KTV等项目快速回收资金，本规划26栋不