第三章房地产项目的开发程序与政府管理

第3章房地产项目的开发程序与政府管理房地产项目的开发程序政府对房地产开发的管理第3章房地产项目的开发程序与政府管理房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。3．1房地产项目的开发程序开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序包括8个步骤，即投资机会寻找、初步可行性研究、土地使用权的谈判、详细可行性研究、规划设计与方案报批、签署合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。3．1房地产项目的开发程序3．1．1投资机会的选择投资机会选择是整个开发过程中最为重要的一环，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。3．1房地产项目的开发程序3．1．2初步可行性研究初步可行性研究是指在规划参数尚未获得政府批准的前提条件下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标和项目的特点，就其投资效果和可能出现的技术经济问题进行研究，编制初步可行性研究报告。3．1房地产项目的开发程序3．1．3土地使用权谈判土地使用权谈判是指开发商在其完成了初步可行性研究后，对于若干认为有潜在开发价值的项目与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素进行谈判，以便取得更利于自身的条件。通过这一过程将使开发商的某种投资设想落实到一个具体的地块上。如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。3．1房地产项目的开发程序3．1．4详细可行性研究在通过谈判取得了一些较为有利的条件后，可对该项目进行详细的、正式的可行性研究。详细可行性研究是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段，要采用多种技术经济方法，对优选出的开发方案进行市场分析、财务分析、敏感性分析、经济效益分析和社会效益分析，从多个角度说明项目的建设是否可行。3．1房地产项目的开发程序3．1．5规划设计与方案报批规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，是开发区域内的空间布置计划。规划设计的目的就是做好土地使用的功能分区工作和各项建设用地的规划安排。在这一过程中，开发商根据市场分析中得到的用户需求特征确定了最终设计方案，并因符合城市规划的要求而获得政府方面的批准（即用地、规划许可，其标志是获得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证）。3．1房地产项目的开发程序3．1．6签署有关合作协议开发商完成了各种方案的报批后，开始签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议、长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。3．1房地产项目的开发程序3．1．7施工建设与竣工验收项目的建设阶段是从项目正式施工到竣工使用的过程。进入到这个程序，必须从有关政府管理部门获得开工许可证。完成这个程序需要持有有关部门下发的竣工验收合格证书。3．1房地产项目的开发程序3．1．8市场营销与物业管理当项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的营销手段，促进房屋的租售，以尽快收回资金，保证收益。物业的租售策略一般与市场需求情况、开发商对资金回收的迫切程度及开发物业的类型有关。物业管理的主要任务是保证入住者方便、安全地使用物业及配套设施，能为其提供一系列生活服务，并通过建筑物的维修与保养、机电设备与公共设施的维护与管理、小区内的治安保卫、清洁绿化来保证物业的使用寿命及价值。需要指出的是，上述开发过程中的每一程序都会对其后续程序产生重要的影响。3．2政府对房地产开发的管理3．2．1政府的土地管理1．土地供应计划上的管理无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程中的调控，土地供应计划的作用都十分重要。一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府拥有足够的土地储备。3．2政府对房地产开发的管理2．土地使用过程中的管理1）对划拨土地的管理土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。政府对划拨土地的管理体现在以下几点：（1）划拨土地使用权的范围（2）对划拨土地的管理3．2政府对房地产开发的管理2）对出让土地的管理土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。3．2政府对房地产开发的管理3）对闲置土地的管理经法定手续取得土地使用权的单位或个人，未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民政府同意而超过规定的期限未动工开发的建设用地，视为闲置土地。（1）闲置土地的范围（2）闲置土地的处置方式（3）征收土地闲置费3．2政府对房地产开发的管理3．2．2政府在房地产开发中的规划管理1.城市规划是在一定时期内城市建设的发展规划。它所确定的城市规模和发展方向，是为了实现城市经济和社会发展目标，合理进行城市建设与管理的蓝图和依据，是协调各项建设和许多经济关系的纲领性文件。2.我国土地规划体系按层次总体（总体包括若干专题研究）、详细、专项规划。按性质行政区、自然区、经济区、跨区域土地利用规划。按深度土地利用规划、土地利用设计、土地利用施工。现行使用体系全国—省—市—县—乡五级制。3.土地规划与有关规划的关系(1)与国土规划的关系国土规划是指根据国家社会经济发展总的战略方向和目标，以及规划区的自然、经济、社会、科学技术等条件，按规定程序制定的全国或一定范围内的国土开发整治方案。土地利用总体规划是国土规划的重要组成部分，要以国土规划为依据。(2)与城市规划的关系城市规划是指国家为了实现一定时期内，城市经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。城市规划的用地指标，要受土地利用总体规划的控制。(3)与农业发展规划的关系农业发展总体规划，又叫农业综合开发总体规划，是对农业，特别是大农业即农、林、牧、渔全面开发和发展的总体安排与部署，是一项专业性的综合发展规划。土地利用规划更全面，包括内容更广泛，农业发展总体规划更侧重于农业3．2政府对房地产开发的管理3.2.3政府在土地使用权出让过程中的规划管理在国有土地使用权出让之前，政府应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。3．2政府对房地产开发的管理3.2.4政府在房地产开发过程中的规划管理具体来说，政府在房地产开发过程中的规划管理内容主要体现在：开发项目的选址、定点审批；核发《建设用地规划许可证》及规划设计条件；规划方案及初步设计审批以及核发《建筑工程规划许可证》等方面。3．2政府对房地产开发的管理3.2.5开发项目在规划设计方案中的主要技术经济指标1）居住区开发项目技术经济指标（1）居住区总用地：指居住区范围内的总用地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。（2）居民每人占地：是居住区内人均用地指标，包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均绿化用地。3．2政府对房地产开发的管理（3）居住区总建筑面积：指居住区范围内的总建筑面积，包括居住建筑面积和公共建筑面积。（4）总户数、总人口、平均每户人口：指居住区内可容纳的总户数、总人口及总人口与总户数之比。（5）平均每户居住建筑面积：指居住区内居住建筑面积与总户数之比。（6）居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率，即：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积。3．2政府对房地产开发的管理（7）容积率（居住建筑面积密度）：容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积。（8）人口毛密度：指居住区内可居住的总人口与总用地面积之比。（9）人口净密度：指居住总人口与居住建筑用地面积之比。（10）平均层数：指居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。3．2政府对房地产开发的管理（11）高层比例：一般七层以上为高层住宅，即高层住宅建筑面积占总建筑面积的比例。（12）住宅间距：指相邻居住建筑之间的距离。（13）居住区平均造价：指居住区总造价与居住区总建筑面积之比。（14）建设周期：指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。3．2政府对房地产开发的管理2）非居住区开发项目技术经济指标非居住区开发项目指酒店、写字楼、商业零售中心、公寓、小型住宅区等开发项目，为评价其规划设计方案的经济性和合理性，经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。3．2政府对房地产开发的管理（1）建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。（2）建筑面积：指开发项目各栋、各层建筑面积的总和。（3）地上建筑面积：指地上各层建筑面积的总和。3．2政府对房地产开发的管理（4）建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。（5）规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内的土地面积。（6）建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。3．2政府对房地产开发的管理（7）绿地率：规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（8）停车位个数：指在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数。（9）有效面积系数：指建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。3．2政府对房地产开发的管理3.2.6政府在房地产开发中对住房、地价、租金、税收、利率等政策的管理我国的房地产市场是一个效率低下、不够完善的市场，所以政府的宏观调控相对来说也显得非常重要。宏观管理房地产市场的手段包括制定住房政策、地价政策、租金政策、税收政策、利率政策等。3．2政府对房地产开发的管理3．2．7政府在房地产开发过程中的市场管理政府在房地产开发中进行的市场管理，主要体现在以下几个方面：1．资质审查2．产权登记3．建立房地产价格评估制度4．交易程序的规范化3．2政府对房地产开发的管理3．2．8政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则政府合理确定自己在房地产开发和房地产市场中的角色，着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行，是政府对房地产市场实施有效管理的关键。政府政策应具备的共同特征是：公平、效率、系统、协调、前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策也不例外。但由于房地产特殊的空间固定性、昂贵性和耐久性，对干预其发展的政策也具有相应的特殊原则。3．2政府对房地产开发的管理1．目标的确定性这些目标通常包括：1）使存量房地产资源得到最有效的利用。2）保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。3）引导新建项目的位置选择。4）满足特殊群体的需要。3．2政府对房地产开发的管理2．政策的连续性与协调性首先要求体现新旧政策的衔接。其次，还要体现与相关政策的衔接配套。最后，还应体现多元性与系统性的统一。3．政策的针对性和导向性4．政策的公平性和效率