第九章房产税城镇土地使用税和耕地占用税法

第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法■考情分析年份单选题多选题计算题综合题合计2011年2分1分4分—7分2010年3分3分—1分7分2009年3分4.5分——7.5分■本章新增及变化内容1.删除了三个税种的基本原理相关内容。2.房产税新增了几项优惠，如：对高校学生公寓实行免征房产税政策。第一节房产税法■本节重点与难点1.纳税义务人房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。2.征税对象与征税范围房产税的征税对象是房屋，关注房地产企业；房产税的征税范围不包括农村房屋。3.计税依据、税率计税方法计税依据税率税额计算公式特别关注从价计征房产计税余值1.2%全年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%（1）房产原值范围，包含地价款、与房屋不可分割的附属设施；（与宗地容积率相关）（2）对外投资（3）融资租赁从租计征房屋租金12%（个人为4%）全年应纳税额＝租金收入×12%（个人为4%）（1）劳务抵付租金（2）约定免收租金期限4.税收优惠5.纳税义务发生时间■房产税近三年考题评析一、单项选择题1.（2011年）下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据是（）。A.房产售价B.房产余值C.房产原值D.房产租金[答疑编号3943090101]『正确答案』B『答案解析』对融资租赁房屋实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。2.（2011年）某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元。当地规定房产税原值减除比例为20%，2010年该公司应缴纳房产税（）。A.288万元B.340万元C.348万元D.360万元[答疑编号3943090102]『正确答案』C『答案解析』2010年1～2月从价计征的房产税：30000×（1－20%）×1.2%×2÷12＝48（万元）2010年3～12月从价计征的房产税：25000×（1－20%）×1.2%×10÷12＝200（万元）2010年3～12月从租计征的房产税：1000×12%×10÷12＝100（万元）合计应纳房产税＝48＋200＋100＝348（万元）3.（2010年）某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入l60万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为（）。A.21.2万元B.27.6万元C.29.7万元D.44.4万元[答疑编号3943090103]『正确答案』B『答案解析』该公司2009年应缴纳的房产税＝160×12%＋3000×（1－30%）×4/12×1.2%＝27.6（万元）4.（2009年）某供热企业2008年度拥有生产用房原值3000万元，当年取得供热收入2000万元，其中直接向居民供热的收入500万元，房产所在地规定计算房产余值的扣除比例为20%。该企业2008年应缴纳的房产税为（）。A.7.2万元B.21.6万元C.27万元D.28.8万元[答疑编号3943090104]『正确答案』B『答案解析』本题考核房产税的计算。向居民供热的收入部分的房产税可以免税，因此，应缴纳的房产税＝3000×（1－20%）×1.2%×1500÷2000＝21.6（万元）二、多项选择题1.（2010年）下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（）。A.融资租赁的房产B.产权出典的房产C.无租使用其他单位的房产D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产[答疑编号3943090105]『正确答案』ABCD『答案解析』上述选项全部应缴纳房产税。2.（2009年）下列各项中，符合房产税法有关规定的有（）。A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税C.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税D.因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税[答疑编号3943090106]『正确答案』ABCD『答案解析』本题考核房产税的有关优惠。以上选项均属于房产税的税收优惠。■房产税经典习题一、单项选择题1.甲企业与乙公司于2010年12月签订房屋租赁合同,从2011年1月1日起将部分自有房产（原值500万元,所在地规定的房产余值扣除比例为20%）出租给乙公司，租期为10年,年租金30万元,并约定前两年（2011年1月1日～2012年12月31日）免收租金。则甲企业2011年应纳房产税为（）。A.0B.3.6万元C.4.8万元D.9.6万元[答疑编号3943090107]『正确答案』C『答案解析』对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。甲企业2010年应纳房产税＝500×（1－20%）×1.2%＝4.8（万元）【经典题解P154，单项选择题第4题】2.某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2011年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2011年4月底B栋房产租赁到期。自2011年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20%的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）。A.15.04万元B.16.32万元C.18.24万元D.22.72万元[答疑编号3943090108]『正确答案』A『答案解析』纳税人因房屋大修停用半年以上，大修期间免征房产税。A栋房产2011年应纳的房产税＝1200×（1－20%）×1.2%×4÷12＝3.84（万元）2011年4月底B栋房产租赁到期，B栋房产2011年应纳的房产税＝1000×（1－20%）×1.2%×8÷12＋10×12%×4＝11.2（万元）该企业当年应缴纳房产税＝3.84＋11.2＝15.04（万元）【经典题解P154，单项选择题第7题】3.赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2011年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（）。A.288元B.576元C.840元D.864元[答疑编号3943090109]『正确答案』A『答案解析』根据房产税法的规定，个人所有非营业用的房产免征房产税，但对其出租的房产属于经营用房产，应当征收房产税；对个人按市场价格出租的居民住房用于居住，暂按4%税率征收房产税。本题赵某当年应纳房产税＝1200×6（个月）×4%＝288（元）二、多项选择题1.甲公司2009年支付4000万元取得20万平方米土地使用权，新建厂房建筑面积8万平方米，工程造价1800万元，宗地容积率为0.4。2010年12月完工并通过验收。该企业计算2011年房产税时的正确处理有（）。（注：当地按房产原值一次扣除30%后的余值计税）。A.地价款不计入房产原值B.地价款按3200万元计入房产原值C.房产税42万元D.房产税48.72万元[答疑编号3943090110]『正确答案』BC『答案解析』宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。土地单价＝4000万元÷20＝200元/平方米，计入房产原值的地价款＝2×8×200＝3200万元,该厂房的房产税计税原值＝1800＋3200＝5000万元，2011年应纳房产税＝5000×（1－30%）×1.2%＝42（万元）。【经典题解P155，多项选择题第2题】2.下列各项关于房产税纳税说法中，正确的有（）。A.租赁合同约定有免收租金期限的出租房产，免收租金期间不需缴纳房产税B.产权出典的，由承典人缴纳房产税C.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，由使用人代为缴纳房产税D.融资租赁的房产，由承租人依照支付的租赁费缴纳房产税[答疑编号3943090111]『正确答案』BC『答案解析』租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的出租房产，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税；融资租赁房产的，依照房产余值缴纳房产税。3.甲企业从2011年1月起以融资租赁方式出租给乙企业一栋房屋，原值为200万元，租期5年，年租金40万元，税务机关确定纳税人为承租方（该省规定允许按原值减除20%的余值计税）。下列处理正确的有（）。A.甲企业应纳房产税为0B.甲企业应纳房产税为4.8万元C.乙企业应纳房产税为0D.乙企业应纳房产税为1.92万元[答疑编号3943090112]『正确答案』AD『答案解析』承租方为乙企业，融资租赁以房产余值计算房产税，乙企业应纳房产税＝200×（1－20%）×1.2%＝1.92（万元），出租方甲企业不交房产税。4.下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）。A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税[答疑编号3943090113]『正确答案』AD『答案解析』纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。第二节城镇土地使用税法■本节重点与难点1.纳税义务人2.计税依据——实际占用应税土地面积3.税率——有幅度的差别税额4.税收优惠（熟悉）（1）全国性免税项目（11大项、15小项）（2）地方性减免税项目（15项）5.纳税义务发生时间■城镇土地使用税近三年考题评析一、单项选择题1.（2010年）甲企业生产经营用地分布于某市的三个地域，第一块土地的土地使用权属于某免税单位，面积6000平方米；第二块土地的土地使用权属于甲企业，面积30000平方米，其中企业办学校5000平方米，医院3000平方米；第三块土地的土地使用权属于甲企业与乙企业共同拥有，面积10000平方米，实际使用面积各50%。假定甲企业所在地城镇土地使用税单位税额每平方米8元，则甲企业全年应缴纳的城镇土地使用税为（）。A.216000元B.224000元C.264000元D.328000元[答疑编号3943090201]『正确答案』C『答案解析』企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。土地使用权共有的，共有各方都是纳税人。城镇土地使用税税额＝6000×8＋（30000－5000－3000）×8＋10000×50%×8＝264000（元）2.（2009年）某盐场2008年度占地200000平方米，其中办公楼占地20000平方米，盐场内部绿化占地50000平方米，盐场附属幼儿园占地10000平方米，盐滩占地120000平方米。盐场所在地城镇土地使用税单位税额每平方米0.7元。该盐场2008年应缴纳的城镇土地使用税为（）。A.14000元B.49000元C.56000元D.140000元[答疑编号3943090202]『正确答案』B『答案解析』企业内部的幼儿园和盐场的盐滩占地免征城镇土地使用税。应缴纳的城镇土地使用税＝（200000－10000－120000）×0.7＝49000（元）二、多项选择题1.（2010年）下列关于城镇土地使用税的表述中，正确的有（）。A.城镇土地使用税采用有幅度的差别税额，每个幅度税额的差距为20倍B.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税l0年至20年C.对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税D.经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额