第九章房产税法城镇土地使用税法和耕地占用税法(完整版)

1第九章房产税法、城镇土地使用税法和耕地占用税法本章考情分析本章涉及到的税种均属于CPA考试的小税种，易出单选、多选题型，本税种税收优惠政策较多，经常性考点往往出自税收优惠和税额计算结合，也常与所得税等税种混合出计算题或综合题型。最近3年题型题量分析年度题型2009年2010年2011年题量分值题量分值题量分值单项选择题333322多项选择题34.53311计算问答题————13综合题——11——合计67.577462012年教材的主要变化1.删除房产税基本原理、城镇土地使用税基本原理和耕地占用税基本原理的内容；2.增加对国家天然林资源保护二期工程的专用房产的免税规定；3.增加高校学生公寓的房产税免税规定；4.增加商品储备业务房产的免税规定。第一节房产税法一、房产税的纳税义务人与征税范围（熟悉，能力等级２）（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；2.产权出典的由承典人缴纳；3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；5.无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人按照房产余值代为缴纳房产税。6．2009年1月1日起，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税的征收管理范围。【例题·多选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有()。A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人2【答案】ACD（二）征税范围1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。【提示】要注意房产不等于建筑物。2.征税范围（熟悉，能力等级２）城市、县城、建制镇、工矿区。与城镇土地使用税一样的征税范围。二、税率、计税依据与应纳税额的计算（掌握，能力等级2和3）房产税采用比例税率，从价计征与从租计征。计税方法计税依据税率计税公式从价按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定年税率1.2%应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%（这样计算出的是年税额）从租租金收入（包括实物收入和货币收入）以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定12%应纳税额=租金收入×12%或4%个人按市场价格出租的居民用房（出租后用于居住的居民住房）4%在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下几个特殊规定：1.对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。房产资金其他投资人假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。【例题·单选题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30％，该公司2009年应缴纳的房产税为()。（2010年）A.21.2万元B.27.6万元C.29.7万元D.44.4万元【答案】B【解析】用房产投资联营取得固定收入的，按租金收入计交房产税，则该企业应纳房产税为未联营期间按计税余值计算房产税与参与对外联营取得固定收入比照租金收入计交房产税的两项之和：3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160×12%=8.4+19.2=27.6(万元)。2.对融资租赁房屋的规定对租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由甲联营企业3当地税务机关根据实际情况确定。3.关于附属设备和配套设施的计税规定一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。5.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。【例题·计算题】某企业购置一幢办公楼，会计固定资产账面记录房产金额3000万元，在无形资产账面记载了购买该幢楼支付的土地使用权金额1000万元，当地的房产税原值减除比例30%，则该企业每年应纳房产税=(3000+1000)×(1-30%)×1.2%=33.6（万元）。6.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。7.减按4%税率从租计税的房产是居民住房。三、税收优惠（熟悉，能力等级1）房产税的税收优惠政策主要有：（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位（全额或差额预算管理的事业单位），本身业务范围内使用的房产免征房产税。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。（五）央行（含外管局）所属分支机构自用的房产。（六）对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林区天然林二期工程实施企业和单位专门用于天然林保护工程的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。对上述企业和用于其它生产经营活动的房产、土地按规定征收房产税、城镇土地使用税。（新增）（七）经财政部批准免税的其他房产。（有新增）【例题1·单选题】下列各项中，应当征收房产税的是（）。（2002年）A.行政机关所属招待所使用的房产B.自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房C.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房D.邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的房产【答案】A4【例题2·多选题】下列各项中，符合房产税法有关规定的有（）。（2009年）A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税C.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税D.因房屋大修导致连续停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税【答案】ABCD【例题3·单选题】某供热企业2007年拥有的生产用房原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入800万元。企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2007年应缴纳房产税()。（2008年）A.13.44万元B.28.56万元C.42万元D.60万元【答案】B【解析】该企业应纳房产税=5000×（1-30%）×1.2%×（2500-800）÷2500=28.56（万元）。【例题4·单选题】某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20％的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）万元。（2006年）A.15.04B.16.32C.18.24D.22.72【答案】A【解析】10万×4个月×12%+1200万×（1-20%）×1.2%×4/12+1000万×（1-20%）×1.2%×8/12=4.8+3.84+6.4=15.04（万元）。【例题5·单选题】某企业2008年房产原值共计9000万元，其中该企业所属的幼儿园和子弟学校用房原值分别为300万元、800万元，当地政府确定计算房产税余值的扣税比例为25%，该企业2008年应缴纳的房产税（）万元。（2009年原制度）A.71.1B.73.8C.78.3D.81【答案】A【解析】该企业2008年应缴纳的房产税=（9000-300-800）×（1-25%）×1.2%=71.1（万元）。四、征收管理（熟悉，能力等级1）（一）纳税义务发生时间1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之日的次月起，缴纳房产税。3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起，缴纳房产税。4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。6.纳税人出租、出借房产，自交付出租出借房产之次月起，缴纳房产税。7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。8.自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税的纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利发生变化的当月末。【例题·多选题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）。（20085年）A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税【答案】AD【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。（二）纳税期限、纳税地点和征收机关房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产税在房产所在地缴纳。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。第二节城镇土地使用税法一、纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人（了解，能力等级2）一般规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。具体规定：（1）拥有土地使用权的单位和个人，为纳税义务人。（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税义务人。（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人。（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税义务人，由共有各方分别纳税。（二）征税范围（熟悉，能力等级2）城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。对建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业则不需要缴纳城镇土地使用税。对城市、县城、建制镇和工矿区的具体征税范围的确定，由省、自治区、直辖市人民政府具体划定。考生对这部分内容可与房产税相关内容对比记