第二部分市场调研培训教程

“水岸星城”项目销售人员培训手册上海荒岛房产工作室南通专案组第8页第二部分市场调研培训教程一．房地产与房地产业（一）房地产的概念和分类1．房地产的概念：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中：（1）土地：指地球的表面及其上下一定范围内的空间。（2）建筑物：指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的整体。（3）其他地上定着物：指固定在土地或者建筑物上不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会造成土地、建筑物的完整性、使用价值或功能的破坏，或者使土地或建筑物的价值受到明显损害的物体。2．房地产的实物、权益和区位（1）实物：房地产中看得见、摸的着的部分，例如建筑物的结构、设备、装修、外观等。（2）权益：房地产中无形的不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。例如：所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。（3）区位：地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围景观、环境，在城市或区域中的地位等。其中距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。3．房地产的分类：按照不同的标准，房地产可以划分为不同的类型，在此按照用途，将房地产划分为以下类型：“水岸星城”项目销售人员培训手册上海荒岛房产工作室南通专案组第9页（1）居住用房地产：例如一般的多层民宅、别墅物业等；（2）生产用房地产；例如一般的工业厂房；（3）经营用房地产；例如一般的商铺、写字楼等；（4）行政用房地产；例如政府办公大楼等；（5）其他专用房地产；（二）房地产的特性1．房地产位置的固定性：土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产在位置上的固定性使房地擦和你的使用受到了地理位置的制约和影响。2．房地产地域的差别性：房地产地域的差别性使得每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同类型的住宅，或者同一栋楼的同一层中的单方房屋价值有所不同。3．房地产的高值耐久性：建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用期限都很长，一般也要几十年甚至上百年。房地产产品作为消费品的价值也是比较昂贵的。4．房地产的保值增值性：房地产的保值增值性是由城市土地的性质所决定的。土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格在一定的国家政治经济形势稳定的情况下呈上升趋势。5．房地产的用途多样性：用途的多样性主要是空地所具有的。土地上一旦有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。但多数土地就其本身而言，可以为多种不同的用途所用，如林业、农业、道路、工业、居住、办公、商业等。“水岸星城”项目销售人员培训手册上海荒岛房产工作室南通专案组第10页（三）房地产业1．房地产业的概念：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行业的总称。房地产业是一个巨大的产业体系。包括：（1）土地开发和再开发；（2）房屋开发和建设；（3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押等；（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁和抵押等；（5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等；（6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设备和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；（7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。2．房地产业与建筑业的关系房地产业与建筑业既密切联系又有区别。建筑业隶属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般将从事房地产开发和经营的企业称为开发商，将从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商或承包商。二．房地产市场的分类在房地产交易中，经常会出现一级市场、二级市场、三级市场的用语，这是房地产开发与建设的不同层面上对交易的一种分类。（一）房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过指定的政府部分将城镇国有土地或农村集体用地用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以用生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地，房地产一级市场是由国家垄断的市场。“水岸星城”项目销售人员培训手册上海荒岛房产工作室南通专案组第11页（二）房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售和出租的市场，即商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场、通俗的讲，房地产二级市场主要是房产开发商与消费者之间的交易。商品房出售，安居房、平价房出售，以及外销商品房的先租后售、预售等，均为二级市场。（三）房地产三级市场是指已购买房地产的单位和个人，再次将房产转卖或交换、转租的市场、三级市场通常是住房消费者之间的交易，常见的有私人间的房屋买卖、租赁、交换，以及抵押、典当、拍卖等流通形式。当然，现实生活中，二级市场与三级市场并不是截然分不开的，它们相互渗透，相互衔接。例如，目前的差价换房中，即有个人之间房屋的交换的三级市场，又有房产发展商新建商品房与私人旧房、公房等之间的差价换房的二级市场与三级市场的混合。三．房地产开发分类房地产开发有三种方式：包片开发、小区开发和单项开发。（一）包片开发包片开发是现代经济规划的产物。地方政府为使地块开发能够有效的纳入科学的规划管理，采用统一规划、统一征地、统一开发、统一管理的原则进行成片开发，将待开发的土地统一交给一家开发企业进行征地、拆迁、园区规划、配套建设等，然后或自行开发单个项目，或将地块出让给其他企业开发规划限制范围内的项目。包片开发的好处是：1．便于进行规划控制；2．可以限制土地炒卖；3．便于进行城市综合配套；4．可以一揽子解决拆迁问题，节约开发成本。包片开发在国内一般由政府组建的官办企业来承担，如上海的陆家嘴金融贸易区、广州的天河新城区等。“水岸星城”项目销售人员培训手册上海荒岛房产工作室南通专案组第12页表一房地产包片开发分类表1．旧城改造1.1．综合性开发1.1.1．市政设施开发1.1.2．公益项目开发1.1.3．商住小区开发1.1.4．写字楼群开发1.1.5．商场开发1.1.6．酒店开发1.2．纯商业性开发1.2.1．商住小区开发1.2.2．写字楼群开发1.2.3．商场开发1.2.4．酒店开发2．新区开发2.1．工业地产开发2.1.1．工业地产出让2.1.2．厂房出售2.1.3．合资建厂2.1.4．配套项目开发2.2．商业地产开发2.2.1．酒店开发2.2.2．写字楼开发2.2.3．商场开发2.2.4．配套项目开发2.3．住宅地产开发2.3.1．别墅开发2.3.2．公寓开发2.3.3．普通住宅开发2.3.4．配套项目开发2．新区开发2.4．旅游地产开发2.4.1．旅游景点开发2.4.2．高尔夫球场开发2.4.3．度假村开发2.4.4．别墅开发2.4.5．部分商业地产开发2.5．农业地产开发2.5.1．生物工厂开发2.5.2．出租农田2.5.3．技术及资金合作2.5.4．农产品交易市场“水岸星城”项目销售人员培训手册上海荒岛房产工作室南通专案组第13页（二）小区开发小区开发实际上是街区开发或社区开发。这些小区都是围绕一种街区功能展开房地产开发的，同时配套以各类相应的设施，使小区内的用户能得到比较完善的服务。小区开发的分类与包片开发类似，只是在规模上要小于包片开发。国内比较著名的小区开发项目有广州的五羊新城及名雅苑、上海的三林、南海的西樵山布匹市场、北京的方庄新区等。（三）单项开发单项物业开发在国内的房地产开发中是比较常见的。无论是工商业园区、商住小区内，还是在一般的城市开发地段、旧城区等，都有零星的物业开发。在单项开发中，发展商只负责一两幢楼宇开发、出售，不管小区配套。正常情况下，单项开发都会被纳入包片开发或小区开发中，称为城市成片统一开发的一部分。但在个别情况下，由于当地政府操作不规范，也会出现纯粹的零星物业开发，这是一个城市建设管理混乱的特征之一。单项开发可以是包片开发分类中的任何一个种类。四．房地产价格（一）房地产价格的特点土地价格是房地产价格的重要组成部分。由于土地价格不等同于土地的价值，而是地租的资本化收入，从而也使房地产的价格不是完全由劳动形成的价值决定的价格。因此，这部分价格具有特殊的运动规律，与普通商品的价格有许多不同的地方，由此形成它的一系列特点：1．由于土地价格是地租的资本化收入，因此土地价格不是由价值决定而是由地租和利息率决定的；2．由于土地的有限性，土地的价格主要由土地的需求决定；3．由于土地位置的固定性，就使得房地产价格具有地域性；4．由于土地位置的固定性，以及自然的差别性，使得土地价格具有个别性；5．由于土地的有限性，以及对土地的需求不断增长的特性，决定了“水岸星城”项目销售人员培训手册上海荒岛房产工作室南通专案组第14页房地产价格随着社会经济的发展总是不断在上涨的，或者说土地价格具有不断上涨的趋势。（二）影响房地产价格的因素房地产涉及面很广，因此影响房地产价格的因素也很多，其中主要有自然因素、社会因素、经济因素、行政及政策因素等。这些因素还可以进一步分解为物理因素、环境因素、行政及政策因素、经济因素、人口因素、社会因素、心理因素、国际因素和其他因素等。以下主要介绍几个主要因素：1．经济因素影响房地产价格的经济因素主要是经济发展状况，储蓄、消费和投资的水平，财政收支和金融的状况，物价水平特别是建筑材料价格的水平，建筑工人的费用，银行利率，房地产投资特别是房地产的供求等。2．物理因素影响房地产价格的物理因素，主要是关于房地产自身的自然或物理的性质等因素。诸如位置、地质、地势、地形、土地面积、土地形状、日照、通风、温度、自然周期性灾害、建筑物的外观、建筑物的朝向、结构、内部格局、设备、施工质量等。3．环境因素环境因素主要是指房地产周围环境的状况。如噪声、空气污染、视觉效果、清洁状况等。4．行政及政策因素行政及政策因素主要是关于影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。如土地制度、住房制度、城市规划、城市发展战略、土地利用规划、房地产价格政策、房地产税收、行政隶属变更、特殊政策、相关的金融政策等。5．社会因素“水岸星城”项目销售人员培训手册上海荒岛房产工作室南通专案组第15页社会状况对房地产价格也有重大的影响。社会因素主要是指社会治安状况、房地产运行的状况、城市化水平、人口状况等。6．心理因素人的心理状态对房地产价格也有重大的影响。主要表现为购买或出售时的心态、欣赏品味、时尚风气、接近名家心理状态、讲究门牌号码和土地号码的心态、讲究风水的心态、价值观的变化等。（三）房地产价格的种类房地产是一个巨大的产业体系，房地产经济和房地产市场运行极其复杂，因此房地产价格有着不同的种类。根据不同的标准，可以把房地产价格划分为以下几种类型：1．地产价格、房产价格、房地产价格房地产在物质形态上是由地产和房产构成的。在物质形态上，城市房产和地产是不可分的。但是，在价值形态上，房地产可以分为地产价格、房产价格、房地产价格。地产价格就是土地价格，简称地价。在一定情况下，即使在城市，土地也可以单独存在的。比如新开发出来还未建筑房屋的土地，这种土地在出让的时候也是有价的。这就是这里所说的地价。房产价格就是房屋本身的价格。这种价格的原始形态就是房屋的造价，即在建筑房屋花费的劳动所形成的价格。房地产价格，就是把房地产结合在一起所形成的价格。也就是地产价格和房产价格的综合体。2．房地产理论价格、评估价格、市场价格房地产理论价格就是经济中所说的，由房地产的价值决定的价格。这种价格是由生产房地产商品时消耗的社会必要劳动时间决定的。房地产价格的货币表现就是房地产的价格。这是房地产所有价格形态的本质规定，或者说是所有房地产价格运行的基础。房地产的评估价格，是根据一定的评估理论和估价方法，依据一定的估价程序，评估