第4章20投资估算与资金筹措

第4章投资估算与资金筹措4.1投资估算说明（1）项目投资估算范围项目建设资金由两部分组成。一部分由项目法人通过自筹解决，另一部分由银行贷款构成，为7200万元。根据项目法人对经营方式的设想，本项目的工程建设投资估算中，包括建筑结构及安装、装修以及工程建设其它费用，总计约2.12亿元。（2）投资估算编制依据项目法人提供的基本设计方案和部分基础资料。根据国家有关政策规定，应计缴的有关税、费。本项目的工程造价估算参照近期本市部分同类工程竣工决算的主要指标，并考虑费用调整因素。（3）工程建设投资估算定义和假设建造费用参考同类房产建造成本。设备及安装工程以参考同类工程进行估算。总体工程包括室外管线系统、道路、围墙、大门及绿化等。1土地费用根据发展商提供的数据，项目土地取得费用为2000万，另外有拆迁费用100万元/亩，共计：20000000+1000000*30=5000万折合楼面地价为1000元/平米。2前期费用包括项目勘察费用、施工水电、图纸设计及土地平整费用，按30元/㎡计，另外拆迁费是100万元/亩。共计：30*49129+1000000*30=3147.387万元3建筑安装工程费根据类似工程建设经验估算确定，综合型物业土建安装工程费用按2400元/㎡计（含地下部分）。共计：2400×49129=11790.96万元4报批报建根据类似工程建设经验估算确定，报批报建费用按50元/㎡计。共计：50×49129=245.645万元5配套建设费项目的基础配套及景观工程费用，含道路建设、水电配套、照明配套、景观等，按100元/㎡计。共计：100×49129=491.29万元6管理费用即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照房地产开发项目的平均水平，并结合本项目特点，管理费用按前述2-5项之和的3%取值。共计：（3147.387+11790.96+245.645+491.29）×0.03=470.259万元7不可预见费用项目具有一定的可变影响因素，同时参照房地产开发项目的平均水平，项目的不可预见费按前述2-6项之和的2.5%取值。共计：16377×0.025=409.43万元8营销费用即用于本项目销售的广告宣传费、市场推广费和销售代理费等。参照房地产项目销售的平均水平和经验值，结合本项目的特点，销售费用按销售收入的3%取值。（销售收入总额：60000万元）。共计：60000万元×0.03=1800万元9财务费用即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，在这里是指长期借款利息。拟定本项目银行贷款13200万元，按年利息率6%计算，贷款期2.5年。项目财务费用合计：1214.91万元。项目总投资合计：21801.34万元，单位成本价格为4360.27元4.2建设投资序号项目名称内容单价面积总价(元/㎡)(㎡)(万元）一楼面地价含土地出让金、拆迁费1000500005000二前期费用含勘察、图纸、施工水电等3050000150三建安框剪结构（含地下）24005000012000四报建及其他——5050000250五配套建设费基础及景观配套10050000500六管理费用（二+三+四+五）*3%95.450000477七不可预见费（二+三+四+五+六）*2.5%81.8950000409.43八营销费用销售额的3%360500001800九财务费用按6%年利率242.98500001214.91十合计(一)~(九)4360.275000021801.344.3资金筹措4.3.1资金来源建设项目所需22000万元资金，拟定其来源如下：(1)建设单位自筹资金8800万元，其中用于固定资产投资8200万元，用作铺底流动资金60O万元。(2)申请银行扶贫贷款13200万元，作为固定资产投资，分两次投入使用，每半年投入6600万元4.3.2资金筹措(1)建设单位自筹资金能力分析镇江市某建设单位实力雄厚，固定资产50OO多万元，有员工50人，主要从事土木工程建设方面的各项工作。前几年建有38亩住宅和30亩商铺。目前，年营业收入可达500万元，具有较强的自筹资金能力。(2)银行贷款可靠性分析由于该项目具有资源优势，市场前景看好，某某某建设公司在当地信誉良好，且镇江市农业银行有贷款的意向，为项目提供13200万元的贷款是可靠的。4.3.3资金来源落实情况房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金8800万元(占总投资的40%)，向金融机构融资13200万元(占总投资的60%)，本项目未考虑以销售回款补充建设资金。本项目资金筹措情况如下表所示：投资计划与资金筹措表单位：万元项目2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年合计一、总投资9533.339533.332933.34220001、固定资产投资9333.339333.332733.34214002、流动资金600600二、资金筹措9533.339533.332933.34220001、自筹资金2933.332933.332933.3488002、借款6600660013200其中：长期借款6600660013200短期借款4.3.4还贷计划1、银行贷款的偿还申请银行贷款13200万元，以半年为计息期，年利率为6%。于建设期开始后2.5年内还完。按照等额还本利息照付的方式还款。具体如下表：还本付息表单位：万元序号2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年1年初累计借款669913598.979065.984532.992本年新增借款660066003本年应计利息99299.97407.9691271.9794135.98974本年应还本金4532.994532.994532.995本年应还利息407.9691271.9794135.98974.4项目建设规划及进度安排4.4.1项目建设规划项目于2011年12月通过竞拍取得土地使用权，在2012年7月开始投资建设；项目总建筑面积约5万平米，计划年开发周期1.5年，不分期开发。4.4.2项目进度安排项目建设期为18个月，计划2012年7月动工，2013年12月完工交付使用。项目进度计划表项目内容2011年(月)2012年（月）2013年（月）1112123456789101112123456789101112项目前期工作（立项文件的编制及批准、规划定点等）工程勘察、设计土建主体建设安装工程建筑装修竣工验收