第7章房产面积计算

第7章房产面积计算为了保证全国房地产面积计算标准的统一，同时顾及全国各地对房地产面积计算传统方法的连续性，1987年国家测绘局颁布了《地籍测量规范》，1991年颁布了《房产测量规范》(行业标准)，2000年，国家颁布了《房产测量规范》国家标准，对面积计算作出了具体规定，并提出了基本要求。这些要求和规定，保证了全国房地产面积计算标准基本统一。随着建筑设计的不断创新，原规范已不能涵盖许多新的建筑形式，且其中一些定义不够严格的问题也凸显出来。为保持与国家标准的协调一致，使房屋建筑面积测绘计算标准更加科学合理，进一步规范房屋建筑面积测绘工作，湖南省房产测量专业委员会于2004年组织全省房产测量专家制订了《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》，于2005年1月1日在全省试行。后经广泛征求意见，多次修改，于2006年编制了《湖南省房产面积测量技术规程》（），并由省技术监督局发布，于年月日实施。房地产面积的计算是房地产测量中的一项重要工作，它为房地产产权产籍管理、核发权证、房地产开发以及房地产权属单位提供不可缺少的资料，同时也为房地产税费的征收、城镇规划和建设提供重要的依据。房地产面积计算是一项政策性极强的专业技术工作，房地产面积的准确与否，涉及到千家万户的切身利益，甚至在一定程度上影响着社会的安定团结，这里以《房产测量规范》国家标准（GB/T17986－2000）和《湖南省房产面积测量技术规程》（）的相关规定为例介绍房产面积的计算。7．1一般规定7．1．1房地产面积计算的内容房地产面积的计算内容如图7－1所示，包括房屋面积的计算和房屋用地面积的计算。房屋面积的计算包括房屋建筑面积、房屋产权面积、房屋套内建筑面积、房屋使用面积和共有建筑分摊面积的计算；用房屋地面积的计算包括房屋占地面积的计算、丘面积的计算、各项地类面积计算及共用土地面积的计算和分摊。此章着重介绍房屋面积计算。图7－1房地产面积的计算内容1．房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m，以下同）的永久性建筑。2．房屋产权面积：产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县（市）房地产行政主管部门登记确权认定。3．房屋使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。4．房屋共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。5．成套房屋的建筑面积：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊建筑面积组成。6．成套房屋的套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分组成。7．套内使用面积：套内使用面积指套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算。内墙面装饰厚度计入使用面积。8．套内墙体面积：套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护或承重墙体或承重支撑体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。9．套内阳台建筑面积：套内阳台建筑面积是指阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。7．1．2房地产面积计算的一般规定房地产面积房屋面积用地面积房屋建筑面积房屋产权面积房屋使用面积房屋套内建筑面积共有建筑分摊面积房屋占地面积丘面积各项地类面积公用土地分摊面积房地产面积计算的一般规定如下：1．房地产面积的计算，均指水平投影面积的计算,房屋建筑面积计算以幢为单位。2．标准和规程中所指房屋层高2.20m以上的计算建筑面积，都包括2.20m本身，其含意是层高在2.20m或2.20m以上的计算建筑面积。3．各类面积必须独立计算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。4．在面积的所有计算过程中，取位至0.001㎡，面积计算结果，取位至0.01㎡。5．共有建筑面积分摊系数保留到小数点后6位以上。7．2房地产面积计算的方法面积计算的方法有很多，根据面积计算数据资料的来源，可分为解析法、图解法等。房地产面积的计算，主要采用解析法，房屋面积一般采用几何图形法量算，用地面积大多采用界址点坐标法计算，也可以用图解法计算。根据不同的计算对象、测量资料和计算精度要求可选用适当的方法。7．2．1常用几何图形周长、面积计算公式常用几何图形周长、面积计算公式表7—17．2．2实地量距法实地量距法是在实地用仪器、卷尺量取有关图形的边长而计算出这个图形的面积。实地量距法是目前房地产测量中最普遍的面积测量方法，在计算房屋面积时，现在都是采用实地量距法；在计算房屋用地面积时，也可采用实地量距法。对于规则图形，例如矩形、方形的房屋或房间，我们都是用卷尺或手持式测距仪直接最取其边长，很简单地算出面积。对于不规则的面积计算时，我们可以将其分解成几个简单的几何图形，然后分别计算出这些图形的面积，用简单的加减法就能算出其面积。7．2．3坐标解析法坐标解析法是利用闭合多边形顶点的实测坐标计算多边形的面积。若已知一闭合多边形各顶点在某一平面直角坐标系中的坐标，那么选取一坐标轴为投影轴，由各顶点向该轴作轴线，于是以每一边为斜边构成了若干个直角梯形，这些直角梯形的面积的代数和的绝对值便是该闭合多边形的面积，如图7－2所示。根据多边形各顶点坐标成果数据，按式（7－1）计算面积：niiiiYYXS111)(21或niiiiXXYS111)(21（7－1）式中：S为多边形的面积，m2；n为多边形的边数或折点数；i为多边形顶点的序号，按逆时针方向从1开始连续顺编，当i+1n时，i+1=1，当i-11时，i-1=n；xi、yi为多边形顶点的纵横坐标，m。图7—2坐标解析法示意图7．2．4图解法图解法计算面积是根据已有的房地产图，采用不同方法或仪器量算出面积。图解法包括几何图形法、坐标法、方格法、平行线法、求积仪法等几种方法。1．几何图形法几何图形法是将闭合多边形划分为若干个三角形，从图上量取三角形各要素，图7—3几何图形法图7—5几何图形法应用相应的公式计算各三角形的面积，如图7－3所示。(1)量取三角形底与高，用公式：2/ahSi，计算面积，称为三斜法；(2)量取三角形的三边，用公式：))()((csbsassS，其中)(21cbas，计算面积称为三线法。此方法多用于图上外形规整和线状地物的面积量算。划分图形时，为提高面积精度应注意以下几点：①三角形的个数应尽可能少，线段尽可能长；②采用三斜法时应尽可能使三角形的底与高相等，并尽量划分成同底三角形；③采用三线法时应尽量使三角形边长大致相等。2．坐标法在图上直接量取闭合图形（包括曲线图形）边界上的拐点坐标，用公式（7－1）计算多边形的面积。当图形边界为曲线边界时，应尽量多地量取边界上每一个特征点的坐标。3．方格法利用绘有正方形格网（边长可为1mm、2mm、5mm、1cm）的透明膜片或透明纸，通过蒙图，数格量算面积的方法，称为方格法，如图7－4所示。4．平行线法将绘有间距为d的平行线透明膜片或透明纸蒙在待测图形上，使图形两边缘点置于两平行线上，固定膜片，则图形被分割成若干个高为d的近似梯形（上下两端为近似三角形）。量取各梯形的中线长ci,用公式：niicdS1可求出图形面积，再考虑图形比例尺，便可得到所需面积，如图7－5所示。5．求积仪法图7—4几何图形法求积仪是一种专供在图上量算面积的仪器。其优点是速度快，操作简便，适用于各种几何形状的图形面积量算，并能保证一定的精度。求积仪主要有机械式和数字式两种类型。其中数字式求积仪操作方便，功能性强。有关求积仪的功能和具体操作方法可参阅其使用说明书。利用以上方法进行图上面积计算时，均应独立进行两次。两次量算面积的较差不得超过式（7－2）规定：SMS0003.0（7－2）式中：S为两次量算面积较差，㎡；S为所量算面积，㎡；M为图形比例尺分母。使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5㎝2，图上量距应量至0.1mm。7．3房产面积计算7．3．1计算建筑面积应具备的条件计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：1．应具有上盖；2．应有围护物；3．结构牢固、属于永久性的建筑物；4．层高在2.20m以上；5．可作为人们生产或生活的场所。其中：层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。房屋顶面不应包括隔热层的高度。一个楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成的局部高度不足2.20米的部分，其层高取所在楼层的层高值，如图7－6所示。图7-6层高计算图示7．3．2房产面积计算通则一、计算全部建筑面积的范围1．永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层面积的总和计算。2．房屋内的附层（含夹层、插层、技术层）及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。3．穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分，层高在2.20m以上的按其水平投影面积计算。4．楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算。5．房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按其外围水平投影面积计算。6．挑楼、全封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积计算。7．属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。8．与房屋相连且相通的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9．房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。10．地下室、半地下室及相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。11．有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12．玻璃幕墙、金属幕墙及其他材料幕墙作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。既有主墙又有幕墙时，以主墙为准计算。13．属永久性建筑物有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14．依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。15．与室内相通，并能正常利用的变形缝计算建筑面积。16．房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，按层高2.20m以上部位的水平投影面积计算。17．突出外墙的落地凸窗、无油烟灶台，高度2.20m以上，按其外围水平投影面积计算。18．室内体育馆按实际层数计算。体育馆（场）台下空间加以利用的，高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算（多层按多层计）。19．机械停车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。20．设有结构层的立体仓库、立体车库按结构层计算。21．舞台灯光控制室按其围护结构外围水平投影面积计算。22．层高2.20m以上的架空层，按其柱或围护结构外围投影面积计算。23．独立户室内已封闭的花园房屋和阳光屋，按其水平投影面积计算。二、计算一半建筑面积的范围1．与房屋相连，有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2．未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。3．独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖外围水平投影面积的一半计算。4．无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。5．有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。6．独立户室内未封闭的花园房屋和阳光屋，按其水平投影面积的一半计算。三、不计算建筑面积的范围1．层高小于2.20m的附层（含夹层、插层、技术层）和层高小于2.20m的地下室和半地下室。2．突出房屋墙面的构件、配件、镶贴块料面层、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。3．房屋之间无上盖的架空通廊。4．房屋的天面、挑台、露台、天面上的花园、泳池。5．建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。6．骑楼、过街楼的底层以及穿过房屋的通道用作街巷通行的部分。7．临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论是否有柱、是否有围护结构