第一章房地产投资与投资风险

房地产开发与经营授课教师：陈昊(ChenHao)REALESTATEREALESTATE分组名单REALESTATE西昌学院土地资源管理专业2011级房地产开发与经营课程学生分组名单第1组第2组第3组第4组第5组第6组第7组第8组第9组第10组第11组第12组第13组第14组第15组舒蕾石毅刘磊李世界赵丰毅陈哲杨雨杨寓迪罗东雯徐春涛李婷婷姜琼玲张勤唐柯蒋松王小芳钟永兴谢实李梦妮甘细利刘丹熊芮粱岚唐阳梅冯成董继蔚罗来萍韦韬刘科刘艺陈晓利汤鹏汤伟朱和翠黎雷安锐严凯钟月刘小英杜平曾梦双向露朱云霞古岳李小明李香君何爽袁章洁鲁怡于宝灵陈蔺曾昌吉唐红娅刘志德吕健军郑婷赵凯张艺王超刘汉勋尹鹏张芮徐楷罗芫杜伟艾俊豪伏虹伟朱玲向毅曾奉祥黄丹程鸿松张正明叶佩沛徐小东李慧黄飞飞胡娟史立新唐坤熊垚侯科熊书庆姚江雪胡琏田双清郑小平李世翔郭奕彤董谭伟杨晓佳吴婷婷朱晓岚廖常肸史正阳孔凡骏崔光岭孙明见胡妮董鹏王飞刘玉梅李杰REALESTATE小组学习内容一1.房地产供给指标的内容和含义：新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售率、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值；2.房地产需求指标的内容和含义：国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城镇家庭可支配收入、城市家庭总支出、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数；3.市场交易指标的内容和含义：销售量、出租量、吸纳量、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数；4.市场监测与预警指标：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。REALESTATE第一章房地产投资于投资风险第一节投资与房地产投资第二节房地产投资的形式与利弊第三节房地产投资的风险第四节风险与投资组合REALESTATE第一节投资与房地产投资REALESTATE1.1【投资】的概念投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。在商品经济中，投资是普遍存在的经济现象。投机和投资有何区别？REALESTATEREALESTATE1.2投资的分类投资的几种主要分类如下：a.按投资期限或投资回收周期的长短—短期投资和长期投资；b.按投资人能否直接控制其投资资金—直接投资和间接投资；c.按投资对象存在形式的不同—金融投资和实物投资；d.按投资的经济用途—生产性投资和非生产性投资。第一节投资与房地产投资REALESTATE第一节投资与房地产投资1.3投资的特性a.投资是一种经济行为；b.投资具有时间性；c.投资的目的是为了取得收益；d.投资是有风险性。REALESTATE第一节投资与房地产投资1.4投资的作用a.投资是国家经济增长的推动力；GDP=C+I+G+（X-M）b.投资与企业的发展密切相关；c.投资可以促进人民的生活水平提高；d.投资有利于国家的社会稳定和国际交往。REALESTATE第一节投资与房地产投资2.1【房地产投资】的概念房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。REALESTATEREALESTATE2.2房地产投资的分类房地产投资可以根据不同的标准进行分类，不同投资类型既相互联系又有一定的区别。房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照如下标准分类：a.根据房地产投资主体不同—政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资；b.根据房地产业经济活动类型的不同—土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资；c.按照物业用途类型划分—居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。第一节投资与房地产投资REALESTATE第一节投资与房地产投资2.3房地产投资的特性a.区位的选择异常重要；b.适合长期投资；c.需要适时的更新改造投资；d.易产生资本价值风险；e.变现性差；f.易受政策影响；g.依赖专业管理；h.存在效益外溢。REALESTATE第一节投资与房地产投资2.4房地产投资的作用a.社会角度—房地产投资尤其是房地产开发投资，对一个国家或地区的经济增长、就业机会创造以及相关产业的发展，均具有重要的带动作用，对增加政府财政和税收收入、改善人民居住水平和社会福利、提高城市公共品质量和城市空间使用效率等，均能做出重要贡献；b.个人角度—房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者就可以通过房地产投资，获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，是最理想的投资工具之一。此外，投资者通过房地产投资，还可以获得作为房地产业主的荣誉。REALESTATE第二节房地产的投资形式和利弊REALESTATE1房地产投资的形式房地产投资的形式通常可以分为直接投资和间接投资；【直接投资】：房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或者购买的过程，参与有关的管理工作，包括从土地取得使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式；【间接投资】：房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产开发经营工作。REALESTATE第二节房地产的投资形式和利弊1.1房地产直接投资房地产直接投资房地产开发投资房地产置业投资（投资主体、对象、目的）土地开发投资商品房建设投资REALESTATE第二节房地产的投资形式和利弊1.2房地产间接投资房地产间接投资投资房地产企业股票或债券购买住房抵押支持证券投资房地产投资信托基金（REITs）REALESTATE第二节房地产的投资形式和利弊2房地产投资的利弊2.1房地产投资之利相对较高的收益水平易于获得金融机构的支持能抵消通货膨胀的影响提高投资者的资信等级2.2房地产投资之弊投资数额巨大投资回收期较长需要专门的知识和经验REALESTATE第三节房地产投资的风险1.风险的定义房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。在完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。风险涉及变动和可能性，变动通常用标准差来表示，用以描述分散的各种可能收益与收益期望值偏离的程度，一般来说，标准差越小投资风险越小。REALESTATE第三节房地产投资的风险例：物业1为写字楼项目，2012年末价值为1000万元，预计2013年末的价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%；物业2为零售商业项目，2012年末价值为1000万元，预计2013年末的价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%；请问哪个物业的投资收益风险更大？为什么？REALESTATE第三节房地产投资的风险Q：投资风险是不是等于亏损？A：风险是遭受损失的可能性，当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。a.当决策者对客观情况不确定，但知道各事件发生的概率时，用最大期望收益作为决策准则。b.当对可能的情况无法估计其可能性时，用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括：小中去大法；大中取大法；最大最小后悔值法。REALESTATE第三节房地产投资的风险2.风险分析的目的帮助投资者回答以下问题：a.预期收益率是多少？出现的可能性有多大？b.相当于目标收益，融资成本或机会投资收益率来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？c.预期收益的变动性和离散性如何？REALESTATE第三节房地产投资的风险3.房地产投资的风险房地产投资风险系统风险：对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险。个别风险：仅对市场内的个别项目产生影响、投资者可以控制的风险。REALESTATE第三节房地产投资的风险3.1房地产投资的系统风险房地产投资的系统风险通货膨胀风险利率风险变现风险市场供求风险周期风险政策风险政治风险或然损失风险截止2015年全国20个重点城市新增综合体项目预估体量REALESTATE第三节房地产投资的风险3.2房地产投资的个别风险房地产投资的个别风险收益现金流风险时间风险机会成本风险未来运营费用风险资本价值风险持有期风险REALESTATE第三节房地产投资的风险4风险对房地产投资决策的影响：a.令房地产投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平；b.使投资者尽可能规避、控制或转移风险。REALESTATE第四节风险与投资组合1投资组合理论对于相同的宏观经济变化，不同投资项目的收益会有不同的反应，通过选择不同的投资产品组合使得在一个固定的预期收益率下风险最小或是在一个预设可接受的风险水平下收益最大化。组合风险降到最低时间风险举例来说：在高通货膨胀的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通货膨胀的幅度，投资项目乙的收益可能会为负增长；在这种情况下，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。投资项目甲投资项目乙REALESTATE第四节风险与投资组合Keypoint:a.要通过投资风险组合来达到把组合风险降低的理想效果，需要有一个理想的条件，就是投资项目间有一个绝对的负协方差。b.投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说，通过投资组合理论能减少甚至完全抵消的风险是个别风险因素，而系统风险因素仍然存在，因此投资者的应得收益以弥补系统风险为主：E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]E(Rj)—在同一时间段内，资产j应有的预期收益率；Rf—无风险资产的收益率；E(Rm)—在同一时间段内，市场整体平均收益率；βj—资产j的系统性市场风险系数。REALESTATE第四节风险与投资组合example:假如市场的整体平均收益率是10%，无风险资产收益率是5%，一个投资项目的系统性市场风险系数是0.5，则其预期收益率为多少？当系统性市场风险系数为1.5时，其预期收益率又为多少？REALESTATE第四节风险与投资组合2资本资产定价模型E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]公式的含义是投资项目的预期收益率等于市场上的无风险投资项目的收益率加上该项目的风险调整收益率，这与房地产估价中通常用到的折现率的标准是一样的，即房地产投资的机会成本。确定折现率的理想方法是用资金的机会成本加适当的风险调整值。资金的机会成本就是资金在一段时间内最安全和最高的投资机会收益率，差不多等于无风险收益率。例如：整个市场的平均收益率是20%，国债收益率为10%，房地产投资风险系数为0.4时，求房地产投资评估的折现率是多少？REALESTATE计算练习题:新西兰的布朗（G.R.Brown）教授曾经把这种分析应用到了不同房地产子市场来测算它们的风险报酬。他假设在1984年新西兰房地产市场相对于整体投资市场的风险系数为0.2，通过回归模型计算出各子市场的系统性市场风险系数（相当于整个房地产市场的收益）为：零售商业1.16，写字楼0.87，工业物业0.69，这种情况下，假设新西兰的市场整体平均收益率为18%，国债收益率为9%时，各子市场的折现率分别是多少？第四节风险与投资组合REALESTATE第一章练习题1、一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A、风险较大B、收益率较低C、流动性差D、投资回收期较长2、下列（）不属于投资的特性。A、投资是一种经济行为B、投资具有时间性C、投资具有确定性D、投资以赚取未来价值为目标3、企业投资的目的更注重（）。A、社会效益B、环境效益C、经济效益D、生态效益4、购物中心属于（）。A、酒店和休闲娱乐设施投资物业B、商用物业C、工业物业D、特殊物业5、下列物业中，属于特殊物业的是（）。A、在