物管维修工配置技巧

物管维修工作，分常规性维修和随机性维修两种。其中常规性维修是指对物管区域内设施设备的定期性维修养护，如电梯年检、水箱清洗等，常规性维修属计划内维修，通常是可以控制的；随机性维修是指对物管区域内设施配件偶然发生的故障或损坏进行维修，如更换损坏的楼道灯、更换破损的井盖等，随机性维修属计划外维修，通常是难以控制的。物管维修工作的这种可控性和不可控性的特点，正是影响维修人员配置及维修工作安排的主要原因。为寻找合理的物管维修人员定员定编方法，笔者从以上影响维修人员配置的主要原因着手，通过剖析维修工作的特点，总结形成了物管维修工的配置技巧。一.常规性维修人员配置（1）设置常规性维修工作频率物管常规性维修工作主要有室外场地设施检修、房屋本体检修、机电设备检修、空置房屋检查、水电表抄录等五大类，根据各项目的实际情况，每一类型工作又分为若干小类，以住宅小区的维修工作为例，室外场地设施的检修包括路面路基检查、路灯及线路检查、车场车库设施检修、污雨水井疏捞、井盖及雨水篦刷漆养护、公共标示检修等6小类。相同项目的维修工作，其每一小类的服务，如路面路基检查频率及工作标准，应该是基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务要求同样存在着关联性，即服务要求高，则服务的频率和所需的工时越多，反之所需工时就少。以笔者服务的武汉中央花园小区为例，笔者通过实践总结，制定的中央花园小区常规性维修工作频率和工作标准为（见表1-1）频率/标准工作内容频率（次/月）工作标准Ⅰ室外场地（1）路面路基检查1次/月0.10小时/人·100㎡（2）路灯及公共线路检查1次/月0.10小时/人·个（3）停车场（库）设施检修1次/月0.15小时/人·100㎡（4）污雨水井疏捞1/12次/月0.5小时/人·个（5）井盖、雨水篦、路灯刷漆维修1/24次/月0.5小时/人·个（6）公共标示、垃圾桶等检查维修1/6次/月0.3小时/人·处Ⅱ房屋本体（7）地基基础检查（抽查）1/12次/月1小时/人·栋（8）承重结构检查（抽查）1/12次/月1小时/人·栋（9）公共屋顶完好程度检查1/12次/月1小时/人·栋（10）避雷带局部除锈、补漆1/12次/月2小时/人·栋（11）公共通道、门厅、吊顶等检修1/12次/月1小时/人·单元（12）公共门窗的检修1/12次/月2小时/人·单元Ⅲ机电设备（13）消防阀门锈蚀、启闭及滴漏检查1/6次/月0.4小时/人·个（14）消防带、枪头检查1/3次/月0.2小时/人·个（15）消防控制室试运行检查1/6次/月4小时/人·个（16）水箱异常情况检查4次/月2小时/人·个（17）水箱清洗消毒1/12次/月16小时/人·个（18）水泵房清洁及异常情况检查4次/月2小时/人·个（19）专用变压器巡检4次/月1小时/人·个（20）电梯设备A类检修2次/月1小时/人·部（21）电梯设备B类检修1次/月1.5小时/人·部（22）电梯设备C类检修1/3次/月2小时/人·部（23）电梯设备D类检修1/6次/月2小时/人·部（24）电梯设备E类检修1/12次/月2小时/人·部Ⅳ空置房检查（25）水电表抄录、上下水及其它设施设备完好程度检查1次/月0.5小时/人·室Ⅴ水电表抄录（26）抄录相应水、电表底数1次/月0.15小时/人·表表1-1（2）收集常规性维修工作内容物管常规性维修工作内容，是指物管项目中有多大面积的室外道路，有多少个污雨水井，有多少部电梯等。武汉中央花园小区，常规性维修服务内容包括45栋住宅、9600㎡的公共道路、1119个污雨水井、13部电梯等。具体维修服务内容如表1-2所示序号项目名称数量或面积备注1小区房屋45栋/140单元/2136户18层2栋/11层5栋/12层4栋/其余均为6、7层2公共道路面积9600㎡3地下停车场2140㎡4污、雨水井1119个5标示、垃圾桶等设施130处6消火栓200个7消防控制室2处8水箱11个9水泵房3处10专项变电站4处11电梯13部12路灯303个13空置房24套14电表416块15水表727块表1-2（3）物管常规性维修人员配置计算物管常规性维修工作，其工作频率有的是每周一次，如专用变压器的巡检；有的是每月一次，如路面路基检查；有的是每季度一次，如消防栓的检修等，详见表1-1。但就整体情况而言，按月为周期的服务内容最多。笔者在计算物管常规性维修人员的配置时，正是采取以月为周期，采取综合调配的方式进行的。具体计算方式如下：A）单项工作所需要工时=数量×（月）频率×工作标准B）相同类型工作所需工时=∑单项工作所需工时C）每月总工时=类型Ⅰ工作所需工时+类型Ⅱ工作所需工时+…+类型Ⅴ工作所需工时D）每月所需人工=每月总工时÷（26×8小时）（根据公司规定，维修工每月工作时间为26天，每天工作时间为8小时）以物管常规性维修工作中的室外场地检修为例，武汉中央花园物管常规性维修工作主要有：路面路基检查每月1次、路灯线路检查每月1次、停车场设施检修每月1次、污雨水井疏捞每年1次、井盖等刷漆维修每两年1次、公共标示检修每半年1次。（见表1-1）其中：（1）路面路基检查所需工时=9600㎡×1次/月×0.10小时/人·100㎡=9.6小时（2）路灯线路检查所需工时=303个×1次/月×0.10小时/人·个=30.3小时（3）停车场检修所需工时=2140㎡×1次/月×0.15小时/人·100㎡=3.21小时（4）污雨水井疏捞所需工时=1119个×1/12次/月×0.5小时/人·个=46.62小时（5）井盖维修所需工时=（1119个+303个）×1/24次/月×0.5小时/人·个=32.58小时（6）公共标示检修所需工时=130个×1/6次/月×0.3小时/人·个=6.47小时即类型Ⅰ：中央花园常规性室外场地维修所需工时=9.6小时+30.3小时+3.21小时+46.62小时+32.58小时+6.47小时=128.78小时中央花园小区每月各类型维修用工工时情况如表1-3工作类型计算式所需工时Ⅰ室外场地（1）所需工时+（2）所需工时+（3）所需工时+（4）所需工时+（5）所需工时+（6）所需工时128.78小时Ⅱ房屋本体（7）所需工时+（8）所需工时+（9）所需工时+（10）所需工时+（11）所需工时+（12）所需工时53.74小时Ⅲ机电设备（13）所需工时+（14）所需工时+…+（23）所需工时+（24）所需工时231.32小时Ⅳ空置房检查（25）所需工时12小时Ⅴ水电表抄录（26）所需工时171.45小时合计597.29小时表1-3中央花园物管常规性维修工作每月总工时=Ⅰ室外场地+Ⅱ房屋本体+Ⅲ机电设备+Ⅳ空置房检查+Ⅴ水电表抄录即，128.78+53.74+231.32+12+171.45=597.29小时中央花园物管常规性维修工作每月所需人工=597.29÷（26×8）=2.87（人）二.物管非常规性维修人员配置在物管非常规性维修人员配置上，笔者采取的是经验判断法，既在一般情况下按每700户（左右）配置一名维修人员。为使经验判断更为合理，笔者通常采取如下方式验证非常规性维修人员配置的合理性。以武汉南湖中央花园小区（2136户）为例，笔者配置的非常规性维修人员为3人。（1）统计非常规性维修工作量为达到验证配置非常规性维修人员合理性的目的，笔者采取工作日志的办法，将正常情况下，项目物管常规性维修工作量进行了统计。以下是笔者统计的武汉中央花园小区2006年7月至12月，非常规性维修的工作量。A）工作日志实例2006年7月1日序号物业位置工作活动内容时间消耗备注1锦鹃谷8-2-402反映四楼楼道灯坏了，换灯30分钟处理2红杜里9-4-102反映家中卫生间面盆下水管滴水60分钟处理3红杜里6-2-402反映家中没电120分钟处理4邻芳居8-1-202厨房下水管漏水180分钟处理5碧云天3-803空调接线有点问题120分钟处理6碧云天4-405修防盗门60分钟处理7南门岗亭因苏豪建筑施工需挪动180分钟处理8锦鹃谷5-2-101厨房下水管道翻水180分钟处理9晴翠湾3-4-102主卧空调排水管冒水180分钟处理10红杜里6-4-2033楼楼道灯坏了40分钟处理11红杜里8-4-102电视机坏了，家中无电120分钟处理12邻芳居7-4-601家中无电120分钟处理合计1390分钟/2006年7月2日序号物业位置工作内容时间消耗备注1碧云天3-6单元6楼楼道灯坏30分钟处理2邻芳居6-4-301家中电路有问题180分钟处理3邻芳居3-1-101空调开关坏60分钟处理4邻芳居5-2-502换水龙头60分钟处理5碧云天4-302换水龙头60分钟处理6邻芳居6-4-201家中无电120分钟处理7锦鹃谷5-3-502空开跳闸，插座有糊味60分钟处理8锦鹃谷6-3-202厨房下水堵180分钟9红杜里6-6-301家中无电180分钟10碧云天5栋1-3楼楼道灯不亮60分钟合计990分钟/……2006年7月31日序号物业位置工作内容工作时间备注1锦鹃谷2-2-301家中电路有问题180分钟2邻芳居41＃商铺门前灯不亮60分钟3晴翠湾1-2单元单元门按钮开不了门60分钟4红杜里1-5-602家中灯具坏，需修理180分钟5红杜里3-1单元车棚灯坏了180分钟6南湖门诊招牌灯坏了180分钟7锦鹃谷4-2-101家中无水120分钟合计960分钟B）月消耗时间统计实例2006年7月7月1日-7月31日序号日期消耗时间序号日期消耗时间序号日期消耗时间17月1日1390分钟127月12日1130分钟237月23日990分钟27月2日990分钟137月13日660分钟247月24日690分钟37月3日660分钟147月14日780分钟257月25日660分钟47月4日720分钟157月15日840分钟267月26日790分钟57月5日930分钟167月16日300分钟277月27日570分钟67月6日860分钟177月17日570分钟287月28日660分钟77月7日940分钟187月18日720分钟297月29日1660分钟87月8日1020分钟197月19日660分钟307月30日780分钟97月9日1230分钟207月20日800分钟317月31日960分钟107月10日1650分钟217月21日1660分钟117月11日810分钟227月22日870分钟总消耗时间为：27950分钟C）半年消耗时间统计实例2006年下半年7月-12月序号月份消耗时间序号月份消耗时间17月27950分钟410月26540分钟28月33520分钟511月31770分钟39月29390分钟612月37510分钟（2）非常规性维修人员配置计算非常规性维修人员的配置计算，也称非常规性人员配置的验证，即通过对实践进行总结，尽量准备的统计非常规性维修工作量，从而准确的核实经验判断法中确定的维修人员的工作饱和状况。计算式：月消耗时间（小时）÷（26天×8小时）武汉中央花园小区2006年7月份非常规性维修工作所需维修工为：（27950分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=2.24（人）2006年8月份非常规性维修工作所需维修工为：（33520分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=2.69（人）2006年9月份非常规性维修工作所需维修工为：（29390分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=2.35（人）2006年10月份非常规性维修工作所需维修工为：（26540分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=2.13（人）2006年11月份非常规性维修工作所需维修工为：（31770分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=2.55（人）2006年12月份非常规性维修工作所需维修工为：（37510分钟÷60分钟）÷（26天×8小时）=3.01（人）（根据公司规定，维修人员每月工作时间为26天，每天工作时间为8小时）综合以上计算结果，笔者在确定武汉中央花园小区非常规性维修人员配置时，采取统计的方式并取其平均值作为非常规性人员定员定编的依据。即（2.24+2.69+2.35+2.13+2.55+3