社区物业管理方案

浙江金融职业学院毕业设计1目录内容摘要：.............................错误!未定义书签。前言...................................................2一、物业基本概况.......................................3（一）基本信息.......................................3（二）小区近况.......................................4二、对本项目物业管理的目标.............................4三、拟建立的管理运作方式及岗位人员的配备..............5四、各专业管理方案.....................................8(一)安全管理.........................................9(二)车辆管理.........................................8(三)工程维修服务管理.................................9(四)消防管理........................................10(五)业主投诉管理.....................................10(六)清洁管理........................................12(七)绿化管理........................................13五、社区文化建设......................................13（一）社区文化活动组织及创意.........................13（二）社区文化建设的原则.............................15六、物业管理报价......................................16（一）管理人工费.....................................16（二）公共设备设施运行维护及保养费...................19（三）清洁卫生费.....................................20（四）绿化管理费.....................................20（五）办公费.........................................21（六）服装费.........................................21（七）固定资产折旧...................................22结束语................................................24浙江金融职业学院毕业设计2潮鸣街道刀茅巷社区物业管理方案设计房地产经营与估价09（1）班尚武指导老师赵巧英内容摘要：随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。物业管理公司入住小区的普遍存在，管理和服务以及相互的权利和义务细则便成为大家急需解决的问题。什么样的物业什么样的收费以及实施怎样的物业管理。这样小区与小区之间便形成了差距，不能够对待不同的小区实行统一不变的管理方案。为了应对激烈的市场竞争，物业管理公司也需要针对不同的小区来制定不同的管理方案，做出自己的特色才能打响自己的品牌。根据需求分析，实现小区特色的管理业务，效益已越来越明显。因此，开发这样各种因地制宜的物业管理方案成为很有必要的事情，在本文中将就本次毕业设计我所开发的小区物业管理方案,谈谈其专有特色和所涉及到的问题及解决方法。关键词：物业管理、特色、因地制宜前言：社区是聚集在一定地域中的人们所组成的社会生活共同体。因此社会文化建设在社区物业管理中起到至关重要的地位。在中央提倡和谐社会的同时，我们更应该提倡和谐社区。和谐社区最重要的一点是社会文化的现代化建设，如何加强和改进现代物业社区的文化建设，是我们每个社区人所应该了解和努力的。为了进一步了解社区文化，营造和谐社区，我们有义务和责任对现代化社区文化建设进行新一轮的统筹。走集团化发展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力：高薪的技术应用、提供个性化、专业化的服务，奉行以人为本的服务理念加强法制管理，规范物业市场；奉行以人为本，创造“和谐社区”的服务理念将成为我国物业管理行业的发展趋势。浙江金融职业学院毕业设计3一、物业基本概况（一）基本信息潮鸣街道刀茅巷社区位于下城区东部，东临贴沙河，西靠刀茅巷，南起庆春路，北至体育场路。占地面积0.28平方公里，容积率2.6，绿化率29.20%。现有住宅楼33幢，83个单元，住户约2400户，人口近7000人。实行物业管理的小区有宏盛公寓、浙大小高层、米兰公寓、泰和苑、环东公寓、晶晶大厦、天园阁等。辖区内有杭州市红会医院、好又多超市、传媒学院艮山实验中学、杭州机床厂、下城区综合办公楼等五个共建单位。社区坚持以人为本、服务居民为原则、以群众满意为标准，充分发挥社区居委会自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的作用。以“学习------改变我们的生活”为创建理念，以营造一个“文化共享、温馨和谐”的学习型社区为目标，不断提升社区居民的文化生活品质。图—1：试项目位置图浙江金融职业学院毕业设计4（二）小区近况杭州一些老小区频频遭遇物管“抛盘”，其中一些小区的物业管理由于无人接盘，变成了“真空”小区。老式小区里的房子以前大多是公房，由单位或政府管理，基本不存在物业管理收费的问题。从10多年前开始，公房逐渐变为私房，物业公司进驻小区，收费难问题也随之而来。潮鸣街道刀茅巷社区也面临着这样的一个问题。这是在杭州市破解住房难相关专题会上提出的。根据杭州市房管局的初步调研，杭州市有30%左右的住宅小区未实行专业化的物业管理，约724处，涉及40.1万住户。杭州市从今年开始将启动物业管理改善工程，要解决老旧小区的物业管理问题。杭州市房管局物业监管处处长谢小敏表示，根据现在的测算，老小区管理费用以低廉为准则。李晓宏是土生土长的杭州人，不仅在一个老小区工作，他自己居住的也是一个老小区，包括他的亲戚朋友大多数也在老小区生活，对老旧小区的物业管理之难深有感触。物业管理有很多琐碎的事情，老旧小区尤其如此，公共设施、设备使用多年，动不动就坏，需要修理，问题是钱从哪里来？基于这个问题的根源所在，这些小区需引进正规的物业管理公司进行管理，社区也应设立严格的社区居委会对各个小区进行严格的管理，从而实现方便你我，方便大家，构建和谐社区的理想目标，做到对各小区的统筹管理。二、对本项目物业管理的目标一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为刀茅巷社区及业主创造价值，为刀茅巷社区及业主营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的环境。一、总体管理服务目标1、前期目标成为社区单位的好参谋、好帮手、好朋友；提高服务质量和标准，提升刀茅巷社区品质。浙江金融职业学院毕业设计52、合同目标在合同期内，全身心为刀茅巷社区及业主服务，成为刀茅巷社区及业主的好保姆、好管家、好朋友。二、管理服务理念―――――我们让您更满意让——严格管理、规范服务、心心交流您——广大的刀茅巷社区的业主们更——优于行业标准、优于其它企业满意——成为业主的好保姆、好管家、好朋友成为合作方甲方的好参谋、好帮手、三、服务承诺1、总体指标（1）满意度指数百分之95以上；（2）管理服务范围内不发生重大安全责任事故，（3）管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，2、分类指标（1）管理处设专线24小时受理服务（2）各类服务人员上岗培训率达到100%；（3）有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；（4）清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，环境垃圾日产日清；（5）管理服务范围内秩序维护固定岗实行24小时秩序维护立岗服务三、拟建立的管理运作方式及岗位人员的配备（一）管理处运作方式及各部门职责浙江金融职业学院毕业设计61、管理处运作方式管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设秩序维护队、保洁部两个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况。减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责，管理处直接向公司负责，公司直接向刀茅巷社区的业主们负责。2、岗位编制与配备（1）办公室：物业管理主任1名、物业管理副主任1名、助理1名、行政文员2名（2）工程部：工程部主管1名、、技术人员2名、维修工3名（3）服务部：业务主管1名、客服人员2名、文化宣传员2名、后勤主管1名、后勤工作者2名（4）保安部：保安队长1名、保安员12名（5）财务部：财务主管1名、会计员2名、出纳2名、车场收费员1名（6）保洁部：保洁组长2名、保洁员8名、绿化员2名（7）管理部：物业资料管理员2名、仓管员1名3、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围（1）管理处主任在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业主服务、秩序维护服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。组织贯彻社区管理服务的工作计划。负责组织社区公益性活动。完成居委会交办的其他任务。（2）工程部主管对房屋、设备设施的检验、维修、更新、改造的计划安排和实施管理，对管浙江金融职业学院毕业设计7理处工程、设备维修人员的业务指导、技术监督和专业培训。（3）保安部队长在管理处经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责。负责对当值秩序维护进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班秩序维护质量记录进行初审。负责对突发事故应急处理的现场协调。负责对消防设施及秩序维护器材、公用物品的检查和管理。负责员工的消防培训及社区消防安全知识宣传。负责对队员考勤和请假审批及工作考核。（4）保洁班班长服从管理处经理的领导，对医院的清洁负责。负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管。负责安排人员完成业主提出的特约服务。负责对员工考勤和请假审批及工作考核。（5）保洁员对保洁班长负责，认真执行各项管理制度；认真做好承包区域的环境保洁；在班长带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。（6）工程技术人员一般由房屋工程、电气工程、给排水等方面的中、高级技术人员组成，主要工作包括房屋、设备设施的检验、维修、更新、改造的计划安排和实施管理，对管理处工程、设备维修人员的业务指导、技术监督和专业培训。（二）有关培训源源不断的人员培训是我物业的管理水平不断提高的根本保证。为此，公司根据市场发展的需要，建立了自己的“培训中心”。每年举办二期1个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。除了每年举行的大的管理培训外，我公司还为该物业老小区准备了每周三的培训训练，以达到新进员工对自己业务的熟练掌握，争取为业主提供舒适的环境以及满意的服务。我公司培训承诺：让各类服务人员上岗培训率达到100%；使小区业主不花冤枉钱，不浪费培训人员浙江金融职业学院毕业设计8珍贵的时间。四、各专业管理方案(一)安全管理1、在管理处经理领导下开展工作，负责辖区范围内24小时保安服务。2、以“预防为主，群防群治”的方针，严格进行小区进出人员和物品出入管3、协助、配合辖区民警搞好小区治护、暂住人口管理，确保小区正常工作秩序和良好的生活环境。4、随时保持高度警惕、积极参与突发事件，火警、火灾抢救工作。5、配合有关政府部门宣传国家一些方针、政策，与政府部门和小区住户实现良好沟通。6、作为公司对外的窗口，依据公司仪容、仪表要求，讲文明、讲礼貌，热心为客户服务，树立小区文明高尚的整体形象。7、协助、配合各部门搞好各项活动及完成领导交