浩博香港城第二阶段营销推广方案(二次沟通终稿).

浩博香港城第二阶段营销推广方案架构报告思维导图P1：目标P2：政策P3：价格P4：渠道项目各月份完成目标6-8月份各月份目标目标6月目标3200万元7月目标3500万元8月目标3500万元商业地产市场数据【月河楼商业街】产品定位项目均价：商铺均价19000元/㎡；项目价格区间：18000-23000元/㎡项目优惠：1万低首付项目推广途径；报纸网络单页户外等项目日来电量：2项目日来客量：10项目近期活动内容：推出1万低首付活动销售额：1-5月共成交500万左右；基础数据楼盘名称月河楼商业街物业地址潍城月河路胜利街到福寿街段东侧占地面积49949平方米建筑面积138560平方米绿化率20%开盘时间2013-9-15团队开发商：润民地产价格均价：19000元/平方米区间：户型暂无产品定位物业类型商铺综合体建筑类别高层建筑风格现代中式项目特色全体验式市场2014年6月份市场调研【金沙商品城】产品定位项目均价：均价24000元/㎡（一楼内铺）项目价格区间：20000-27000元/㎡项目优惠：全款98折优惠项目推广途径；分销、小型户外等；项目日来电量：2项目日来客量：13基础数据楼盘名称金沙商品城物业地址潍城民生西街与青年路交叉口东南角占地面积81395平方米建筑面积100000平方米绿化率暂无开盘时间暂无团队潍坊金龙置业发展有限公司价格均价24000元/㎡户型暂无产品定位物业类型商铺建筑类别市场类商铺建筑风格——项目特色投资地产市场2014年6月份市场调研【万锦皮革城】产品定位项目均价：均价31000元/平方米（一楼及沿街内铺）项目价格区间：25000-40000/平方米项目推广途径；网络报纸广告项目日来电量：3项目日来客量：18项目近期活动内容：团购四套以上95折成交量：1-5月成交不足10套；基础数据楼盘名称万锦皮革城物业地址潍城胜利街与爱国路交汇处东南角占地面积200000平方米建筑面积700000平方米绿化率40%开盘时间二期2013年8月20日开盘团队山东万锦置业发展有限公司价格均价31000元/平方米户型三居产品定位物业类型商铺公寓建筑类别暂无建筑风格——项目特色低总价,复合地产市场2014年6月份市场调研【中华茶博城】产品定位项目均价：均价20000元/平方米项目优惠：全款享受95折优惠项目推广途径：户外、派单、短信、网络；项目日来电量：1项目日来客量：6项目近期活动内容：20-40㎡街铺认购中销售额：1-5月共成交400-500万；基础数据楼盘名称中华茶博城物业地址潍城青年路与仓南街交叉口南200米路西占地面积200000平方米建筑面积500000平方米绿化率暂无开盘时间待定团队潍坊市家福置业有限公司价格均价20000元/平方米户型三居二居一居产品定位物业类型商铺、市场类商铺建筑类别市场类商铺建筑风格暂无项目特色复合地产市场2014年6月份市场调研【潍坊十笏园商业文化街区】产品定位项目均价：均价10000元/平方米项目价格区间：项目优惠：二期10-1000㎡商铺均价10000元/㎡，10万元/套起，目前购房全款95折，贷款99折；一期70-3000㎡商铺均价30000元/㎡，全款购房98折优惠；项目推广途径：户外、报纸、短信、派单、网站等途径；项目日来电量：0项目日来客量：8项目近期活动内容：全款95折贷款99折；基础数据楼盘名称潍坊十笏园商业文化街区物业地址潍城月河路胜利街到福寿街段东侧占地面积99333平方米建筑面积250000平方米绿化率14%开盘时间非遗中心2013年9月20日开盘团队潍坊金城房地产开发有限公司价格均价10000元/平方米户型暂无产品定位物业类型商铺、别墅建筑类别住宅底商/社区商铺建筑风格传统文化古建筑项目特色旅游地产打折优惠楼盘市场2014年6月份市场调研【亿丰时代广场】产品定位项目均价：均价14500元/平方米项目优惠：每周推出2套特价房销售；购房全款9.8折扣，按揭9.9折；项目推广途径；项目日来电量：1项目日来客量：11成交量：1-5月成交量约500万；基础数据楼盘名称亿丰时代广场物业地址高新技术开发区高新区健康东街8888号占地面积199800平方米建筑面积400000平方米绿化率36%开盘时间2013年4月7日二期开盘团队潍坊亿丰置业有限公司价格均价14500元/平方米户型暂无产品定位物业类型商铺市场类建筑类别暂无建筑风格——项目特色投资地产,打折优惠楼盘市场2014年6月份市场调研小结：通过走访上述商业项目来看，目前商业市场较为冷淡，来电来客均不佳相对来访多的，以分销带客为主，且多为外地分销客户；销售最好的是居然之家1-5月销售额总计1000万左右，而其它如万锦、茶博城、亿丰等1-5月销售额均在500万左右。由此看出潍坊商业市场客户挖掘即将完毕，必须将市场拓展到潍坊以外市场；潍坊商业市场冷淡，来客多数不超10组，来电甚至挂0潍坊公寓市场数据【月河楼】产品定位项目均价：公寓均价5200元/㎡项目价格区间：4600元/㎡—5600元/㎡项目优惠：总房款优惠约2万元；项目推广途径：户外、网络、短信、派单；项目日来电量：2项目日来客量：10项目近期活动内容：推出1万抵首付活动基础数据楼盘名称月河楼商业街物业地址潍城月河路胜利街到福寿街段东侧占地面积49949平方米建筑面积138560平方米绿化率20%开盘时间2013-9-15团队开发商：润民地产价格均价5200元/㎡户型暂无产品定位物业类型商铺综合体建筑类别高层建筑风格现代中式项目特色全体验式市场2014年6月份市场调研【中经世界城】产品定位项目均价：均价5000元/平方米项目优惠：交5000元抵30000项目推广途径：户外、短信、网站、派单；项目日来电量：1项目日来客量：8项目近期活动内容：交5000元抵30000基础数据楼盘名称中经世界城物业地址潍城健康西街与向阳路交汇处南行200米路西占地面积72000平方米建筑面积360000平方米绿化率35%开盘时间2013年10月27日9号楼已开盘团队山东中经置业投资集团有限公司价格均价5000元/平方米户型暂无产品定位物业类型住宅建筑类别板楼小高层高层建筑风格——项目特色复合地产,宜居生态地产,打折优惠楼盘市场2014年6月份市场调研【五米阳光】产品定位项目均价：均价4600元/平方米项目优惠:总价最低10万，月供最低600元；项目推广途径；户外、短信、派单；项目日来电量：0项目日来客量：3项目近期活动内容：暂无基础数据楼盘名称五米阳光物业地址潍城青年路与仓南街交叉口南200米路西占地面积200000平方米建筑面积500000平方米绿化率30%开盘时间2013-11-9团队潍坊家福置业有限公司价格均价4600元/平方米户型一居(28㎡)二居(52㎡)二居(52㎡)产品定位物业类型住宅建筑类别板楼小高层建筑风格暂无项目特色LOFT市场2014年6月份市场调研【中央生活城】产品定位项目均价：均价5800元/平方米项目价格区间：5400-6200元/㎡项目优惠：暂无项目推广途径；户外、网站；项目日来电量：1项目日来客量：8基础数据楼盘名称中央生活城物业地址奎文胜利东街4778号占地面积93171平方米建筑面积420000平方米绿化率38.20%开盘时间2014-3-26团队潍坊市众成置业有限公司价格均价5800元/平方米户型三居(150㎡)二居(91㎡)一居(26㎡)产品定位物业类型住宅、公寓写字楼建筑类别板楼高层建筑风格——项目特色打折优惠楼盘市场2014年6月份市场调研【广丰文化特艺城】产品定位项目均价：均价5500元/平方米项目优惠：公寓送精装全款95折按揭98折项目推广途径：户外、派单；项目日来电量：1项目日来客量：5项目近期活动内容：公寓送精装基础数据楼盘名称广丰文化特艺城物业地址潍城和平路与胜利街交叉口往南300米路东占地面积13600平方米建筑面积80000平方米绿化率30%开盘时间2013年9月28日LOFT公寓已开盘团队潍坊广丰置业有限公司价格均价5500元/平方米户型一居(60㎡)二居(85㎡)二居(85㎡)产品定位物业类型住宅建筑类别板楼小高层高层建筑风格——项目特色复合地产市场2014年6月份市场调研【恒易宝莲金融中心】产品定位项目均价：均价5800元/平方米项目价格区间：未定项目优惠：未定项目推广途径：围挡、网络、报纸、短信、户外；项目日来电量：1项目日来客量：5项目近期活动内容：2014.6.24开盘基础数据楼盘名称恒易星河物业地址暂无占地面积53333平方米建筑面积110000平方米绿化率暂无开盘时间2014.6.24团队潍坊恒易置业有限公司价格均价5800元/平方米户型暂无产品定位物业类型商铺建筑类别暂无建筑风格——项目特色暂无市场2014年6月份市场调研小结：公寓市场，客户对其需求度并不高，是介于住宅与商铺之间的产品，且该产品无优势，且多数购买者自行出租或者作为保值产品，无法实现财富的积累；所以购买数量并不多；且市场上同类产品较多，竞争较为激烈；所以浩博要想在竞争中取胜必须做到差异化营销，让客户能够实现高额且快速的盈利！市场冷淡，需求度欠缺，无法引起客户兴趣政策政策2#住宅+5#不返租公寓：5年原价的150%回购公寓产品政策均价5400元/㎡，以50㎡公寓为例：上述政策：客户5年实现最高收益：76%，平均每月收益：3450元；注意：在满五年所办理回购需要的手续费用，开发商为客户承担50%；5#托管公寓：享受5年每年6%、7%、7%、8%、8%的返租政策同时享受满5年原价的140%回购均价5300元/㎡，以50㎡公寓为例：上述政策：客户5年实现最高收益：76%，平均每月收益：3356元；注意：在满五年所办理回购需要的手续费用，开发商为客户承担50%；政策政策商铺分销政策：商铺价格提升4-5%，根据实际情况具体制定；1、本地分销佣金点数提升至11%，不包车费及餐费；2、外地分销佣金点数提升至12%，并全包餐费、车费；公寓行销及分销政策：以5套为基数1、完成5套(包含5套)以下3%；2、完成10套以内(包含10套)佣金为5%，3、完成10-15套（包含15套）佣金为6%；4、完成16套（含16套）以上佣金为7%；价格建议2#整栋楼及5#1单元均价，建议为：5400元/㎡5#7-14层均价，建议为：5300元/㎡价格拓客渠道6月推售房源配合活动商业剩余房源及5#5层行销大范围拓客商业5#5层及2#5层Y俱乐部启动举行全员营销7月1、送高考状元上大学活动；2、潍坊市老年人健康义诊活动；商业2#5层及1#2层营销推售时间轴8月公寓：2#7-9层；5#7-8层；公寓：2#10-12层；5#9-10层；公寓：2#13-15层；5#11-12层；销售目标：3200万；主推房源：商业：剩余房源及5#5层房源；公寓：2#7-9层（共计45套）;5#7-8层（39套）；拓客渠道6.23-30任务分解：剩余任务：1754万——商铺为1000万（约60%），公寓占754万（约40%）；商铺成交约：50套；公寓来客约：25套；商铺成交率：约10%；公寓成交率：8%；商铺来客：500批；公寓来客：313批；总计来客：813批；来客途径：1：分销带客：300批；2：行销：70批；3：自然上访：30批；4：媒体推广：30；5：常规销售使派单：40批；6：活动上客：343批；拓客渠道6-7月主题以购房目的为导向的广告传递诉求：——为子女买房，作为教育资金；我的孩子刚出生，第一年花费15000元；我的孩子上幼儿园，每年花费20000元；我的孩子在上小学，每年花费15000元；我的孩子在上初中，每年花费20000元；我的孩子在上高中，每年花费20000元；我的孩子在上大学，每年花费30000元；我的孩子刚满2周岁，1年最高赚了4.14万元；浩博香港城，投资理财公寓满5年可以原价的150%回购无风险，可托管拓客渠道大客户拜访外部调研：教育系统、政府机构、医疗系统、行会商会、经济开发、事业单位、商业中心、金融系统；项目周边所有单位都一一拜访；拓客渠道内部调研：1、国安写字楼（包含浩博所有部门