[房地产金融]房地产金融创新

内训资料房地产金融创新房地产金融创新•房地产金融的含义和特点•房地产金融的数字化描述•房地产金融创新是市场发展的需要•房地产金融创新参考点介绍•房地产金融的含义和特点房地产金融的含义和特点•房地产金融是与房地产经济活动有关的各种资金融通活动。•房地产金融是金融机构为发展房地产业而开展的信用活动和提供的货币资金融通。从内容上看，它包括购买土地使用权、房地产开发建设、房地产市场交易等活动中的各种资金融通活动。从形式上看，它既包括资金筹集，也包括资金贷放；既包括直接的资金借贷，也包括间接融资和通过金融市场的融资；既包括房产资金融通活动，也包括地产融资活动。•房地产金融作为一种资金融通活动，它具有一般金融活动所具备的共性，同时也具有它作为服务于房地产经济活动产生的特殊性。房地产金融的特殊性，可以归纳为以下几点：•房地产贷款金额大，偿还期长。•房地产抵押贷款相对其他抵押贷款安全性高，债权可靠•抵押贷款是房地产贷款的最重要形式。房地产业与金融业的关系•房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密联系，也称之为良性互动的关系，这是由于双方的特性所决定的。•房地产业发展离不开金融业的支持•金融业的发展需要房地产业与其相结合房地产发展与金融支持金融的支持流通存量房销售房屋建设房屋开发土地购置土地•房地产金融的数字化描述房地产金融的数字化描述•据统计，在2000～2002年房地产开发投资资金来源中，平均有22.49%来源于国内银行贷款，有47.30％来源于主要是定金和预付款的其他资金来源。如果其他资金来源中假设有60％是金融机构提供的预售商品房按揭贷款，同时按揭贷款又没有及时替出开发贷款，则房地产开发资金来源中至少有50.87%来自金融机构。房地产金融的数字化描述•商业银行向购房者提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业联系的另外一个方面。据统计，我国个人住房抵押贷款余额和房地产开发贷款余额占金融机构全部贷款余额的比例，已经由1998年的3.59%增长到2002年的10.64%。表明房地产贷款已经成为中国银行金融机构信贷投向的重要方面。房地产金融的数字化描述•2003年，银行的15万亿元信贷中房地产的开发贷款、个人住房贷款等占了1／5左右。在1998年的时候，整个房地产的贷款不到3000亿，个人贷款不到200亿，但目前金融机构主要是银行，用于支持房地产发展的贷款达到了20000亿。•2004年12月底，全部金融机构人民币贷款余额17.7万亿元，同比增长14.5%房地产开发信贷的增长2393.922975.563003.874670.625557.648067.1710843.2774914.186524.193734.299371.1112314.7131293.9158996.23%3%3%5%5%6%7%02000040000600008000010000012000014000016000018000019971998199920002001200220030%1%2%3%4%5%6%7%8%开发贷款金融机构贷款余额所占%个人住房抵押信贷的增长0.3%0.6%1.4%5.0%6.7%3.4%6.9%0200004000060000800001000001200001400001600001800001997199819992000200120022003亿元0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%银行个贷余额金融机构贷款余额%房地产开发投资资金来源(亿元)年份200020012002三年合计所占比例国家预算内资金6.8713.6311.8432.340.14%国内贷款1385.081692.22149.095226.3722.49%债券3.480.342.46.220.03%利用外资168.7135.7156.39460.791.98%自筹资金1614.212183.962720.446518.6128.05%其他资金2819.293670.564501.4710991.3247.3%资金来源总额5997.637696.399541.6323235.65100%房地产贷款及其占金融机构贷款余额的比例年份19981999200020012002个人住房抵押贷款余额4261358337755988253房地产开发贷款余额26802972328142046616房地产贷款余额310643306658980214869金融机构贷款余额865249373499371112314139803占金融机构贷款余额的比例(%)3.594.626.78.7310.64居民存款的结构010000200003000040000500006000070000800001997.121998.061998.121999.061999.122000.062000.122001.062001.122002.062002.122003.062003.1200.10.20.30.40.50.6活期定期活期/定期负利率下居民存款增速持续下滑•2004年12月末，全部金融机构本外币各项存款余额为25.3万亿元，同比增长15.3%。金融机构人民币各项存款余额为24万亿元，同比增长16%。全年人民币各项存款增加3.3万亿元，从分部门情况看：居民户存款增加1.59万亿元，其中定期存款增加9641亿元,活期存款增加6289亿元,居民户存款稳定性增强。非金融性公司存款增加1.63万亿元，财政存款增加564亿元。银行贷款的结构01000020000300004000050000600007000080000900001997.121998.061998.121999.061999.122000.062000.122001.062001.122002.062002.122003.062003.1200.511.522.533.54短期贷款中长期贷款短期/中长期各金融机构贷款份额•2004年12月末，全部金融机构各项贷款本外币余额为18.9万亿元，同比增长14.4%。全部金融机构人民币贷款余额17.7万亿元，同比增长14.5%。全年人民币贷款增加2.26万亿元，从部门分类看：居民户贷款增加5925亿元，其中，居民户消费性贷款增加4327亿元，在消费性贷款中短期贷款增加173亿元，中长期贷款增加4154亿元；居民户经营性贷款增加1598亿元，在居民户经营性贷款中短期贷款增加1399亿元，中长期贷款增加199亿元。非金融性公司及其他部门贷款增加1.67万亿元，其中，短期贷款增加4919亿元，中长期贷款增加9350亿元，票据融资增加2026亿元。房地产金融发展前景预测•中国总体经济发展已经持续了将近20年较高速度的增长，今后，至少还能有20年连续经济增长过程。前20年的投资主要集中于基础工业方面，而今后20年，基础工业和与改善生活品质、居民消费有关的投资将并重发展。当前，很重要的政策就是鼓励和扩大消费者的消费行为，银行在这20年发展中会有很大变化。现在我国消费贷款占整个金融银行业贷款比重约为15％左右。房地产金融发展前景预测•随着中国金融经济的发展，在15年到20年时间内，整个中国房地产贷款会占银行贷款40％到50％，或50％以上。银行贷款余额在2003年是15．8万亿，2005年房贷增长速度预计为15％。如果保守些算，从2003年起，按10％到12％的速度来预测，10年以后到2013年，中国的银行贷款总额将达到40万亿元，房地产贷款能够占银行贷款的35％，个人消费贷款占到35％到40％，房地产贷款将在今后10年增长10倍，显然房地产贷款需要有一个大发展，前景颇为乐观。房地产金融创新是市场的需求•一方面是房地产贷款在银行所累积的风险已使银行金融不堪重负，政府需要多种金融创新。•深交所的研究报告显示：我国房地产业已成为与银行业高度依存的行业，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势，从2001年的39%，预测会上升到2005年的42%-67%，2010年的45%-62%，这将对银行产生很大的压力。房地产企业正在急切地寻找除银行之外更好的融资渠道。•政府方面很清楚，没有房地产金融，在中国目前的市场情况下，就不可能有较好较快的房地产行业的发展。但是一个过度的金融，就会有一个过度失控的房地产市场，关键要在适度发展和风险控制中取得平衡。•下一步，估计银行会相应推出一些新的金融产品，以解决金融风险。国内金融市场还将提供一些利率衍生产品，帮助消费者对冲利率风险。房地产贷款资产证券化实现后，还会有一些新的房地产贷款风险管理产品逐步在中国市场出现。房地产金融创新参考点介绍•宏观经济：资产证券化•金融：房地产产业投资基金•公司业务：房地产信托•政策：存量房与房地产金融•个人业务：民生房贷独门绝学寿险抵押贷款反向抵押贷款保险房地产抵押贷款资产证券化房地产抵押贷款资产证券化•资产证券化(Asset-backedSecurities，ABS)是指将一组流动性较差的(金融)资产进行一系列的组合，使该组资产在可预见的未来所产生的现金流量可以保持相对稳定；在此基础上配以相应的信用担保，将该组资产的预期现金流量的收益权转变为可在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。房地产抵押贷款资产证券化•资产证券化的实质是(金融)资产所有权和收益权的某种程度的分离，是(金融)资产组合的一种方式。具体来说，资产证券化就是发起人把其持有的各种流动性较差的资产，分类整理为一批批资产组合出售给特设载体(SPV)，再由特设载体把买下的金融资产作为担保发行资产支持证券(ABS)，收回购买资金。房地产抵押贷款资产证券化•在西方国家，资产证券化的最基本功能是提高该类资产的流动性，它为银行提供了一条新的解决流动性不足问题的渠道。发放贷款的银行将抵押贷款销售给二级市场的中介机构，就可把其长期的贷款资产变现成具有高流动性的现金资产。到目前为止，发达国家已被证券化的资产包括：抵押、担保贷款；信用卡、转帐卡、设备租赁、贸易应收帐款；航空机票收入、收费公路及其他公共设施收入等各种有固定收入的贷款；商业房地产、汽车、以及工商企业等各商业贷款。这些资产都具有质量和信用可被准确评估、有担保、能产生可预见的现金流等必备特征。房地产抵押贷款资产证券化•我国资产证券化的运作领域1、银行不良资产证券化。2、中小型国有企业资产证券化3、基础设施建设资产证券化4、房地产抵押贷款资产证券化房地产抵押贷款资产证券化•房贷证券化是指银行将房地产抵押贷款按照价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者，由于住房贷款的期限普遍很长，而金融机构吸收的存款又具有短期性，一方面可以解决银行“短存长贷”流动性不足的问题，另一方面也可以使资金较少的企业参与房地产投资。•简言之，房贷证券化即将银行已经存在的信贷资产集中起来组成资产集合(亦称资产池)，并重新分割为证券，进而转卖给市场上的投资者。房地产抵押贷款资产证券化•目前，国际上信贷资产证券化代表性的模式大致有三种：一是美国模式，也称表外业务模式，即在银行外部设立特殊机构(SPV)，用以收购银行资产，实现资产的真实出售；二是德国模式，亦称表内业务模式，即在银行内部设立一个机构，由这个机构运作证券化业务，资产的所有权仍然属于银行，保留在银行的资产负债表中；三是澳大利亚模式，也称准表外模式，是上述两种模式的结合类型。房地产抵押贷款资产证券化•我们知道，一个完整的住房抵押贷款市场体系包括一级市场和二级市场：一级市场即按揭贷款市场；二级市场即住房抵押债权转让市场，是指银行以住房抵押为担保，发行抵押贷款证券的市场。随着房贷规模的日益膨胀，作为２１世纪全球金融结构调整及金融工具创新的最重要的内容之一，在我国尽早实施房贷证券化的试点，加快建设住房抵押贷款二级市场已势在必行。•基本做法是，特别机构按一定标准（如贷款期、还款方式、信用等级等）向各个银行购买其所持有的抵押贷款，组成“抵押贷款库”（只是一种分类以示区别而已），并通过