房地产企业应如何进行纳税筹划-李记有老师专题讲座

李记有老师讲座实录:房地产开发企业的税务筹划【主持人】：陕西省工商联合会房地产商会秘书长宁高伟：咱们今天有幸请到了李记有老师给大家讲课，今天是由陕西工商联合会房地产商会、搜狐网、西安晚报、西安致通振业税务咨询公司联合主办，天朗地产鼎力支持。李老师是全国知名税收筹划实战运作专家，清华大学和国家会计学院特聘教授。中国注册税务师、高级会计师，中国致通振业集团董事长，中国税收筹划网CEO、中央电视台和中国税务报新闻人物。在国内首先创立税收筹划“变量引进”和“因素分析”两大学说，领衔研发了房地产开发企业纳税安全控制系统。今天李老师讲的主题是：一、企业赚钱的第三种渠道—税收筹划；二，房地产开发企业的纳税安全控制；三、房地产企业在房屋建设、销售房屋中务必要注意的风险问题。四、房地产的税务筹划；五、疑难解答。今天现场是直播，由搜狐焦点网直播，以后可以在网站上找到本次培训的内容.【李记有】：非常高兴来到西安，和西安的房地产开发企业的财务精英探讨房地产企业的税务规划问题。在企业的管理当中，特别是税收的管理当中，每个企业税收管理都有两个目标，第一要控制纳税过程中的风险，企业在履行纳税义务的时候，实际上是伴随风险的，每家企业在纳税的过程中，要控制自己企业纳税过程中的风险。作为房地产开发企业，是国家众多行业中税费最重的行业之一，如何在纳税中控制风险，是房地产开发企业必须思考的问题。我刚刚得到一个消息，东北某城市国税、地税对房地产行业进行专项检查的时候，发现了一个3.12大案，建筑施工企业给开发企业开发票，就是把发票通过增加建筑施工成本，然后减少它的纳税所得额，减少土地增值税的增值额，最近这个案子破了。不光是一家企业，有很多企业来给房地产开发商开发票，比如说我房地产开发商不要这个企业施工，但是施工企业给他提供的发票是假的，可能是盖的这个章，另外一个公司开的，这个问题查出来了，已经报到财政部了。街道下属的企业也给房地产开发商开发票，引起了大量的关注，涉案企业所在城市每一家开发商凡是涉及这个问题的，一家一家查，说明房地产开发企业面临很大的风险的。所以，原来没有打破，现在税务局也知道了，房地产开发商的成本有一部分是虚的，有一部分是通过发票的成本抵的。东北这个东西报到财政部了，就势必会引起对全国房地产开发商的检查。房地产开发企业大家都知道，本身这个行业负担就是非常重的，咱们每个企业为了减少纳税所得额，减少土地增值税的增值额，在这方面做了一些不必要的文章，现在没有深度纠的时候，没有表现出来，现在风险已经付出水面了，3.12大案一破，势必揭开了这个行业的黑幕，势必这个事情会波及到全国，难道就东北一个城市的房地产开发商这样做吗？区分不同的情况，有的房地产企业委托一个施工企业施工了，但是施工企业提供的不是真实的发票，或者代开的，只要这个事情真实合法还可以，如果不真实合法，有的地方房地产开发商让多开一些发票，这个问题就表现的非常突出，现在据说在这个城市房地产开发商都在处理这件事情。实际上呢，在我们的企业税收管理当中，我们有很多企业还会面临很多很多具体的实际问题，如何规避实际中的风险也是非常重要的。去年我们接触了一个房地产开发商，在规划建设的时候，已经进入施工阶段了，没有想到，在施工规划设计中，可能考虑得不周全，对周围的居民进行挡光了，而且重要的建筑物被挡上了，是一个教堂，教堂是一个宗教场所，房地产开发商周围的教堂、居民就纷纷找房产开发商理论，要求房地产开发商停工。后来房地产开发商迫于压力，觉得对周围的教堂挡上了，这样的话，怕引起事端。这样房地产开发商就主动的跟居民、教堂谈判，双方达成了补偿协议，付挡光费，这个企业整个金额付1000多万的挡光费。但是双方也签了一些合同，双方约定，我给你付挡光费，咱们就两清了。但是这个企业的财务总监应该还是比较有经验的，觉得如果房地产公司对周围的居民、教堂要付挡光费的话，我能不能在企业所得税前扣除？这个就打了一个问号。这个企业的财务总监给我打电话，我们要给周围的居民付挡光费，如果税务部门检查的话，会检查什么？我说，如果挡光费是真实发生的，是可以在企业所得税前扣除的。这个是从税收的法理来看，都是属于你的相关支出。按照我们国家《所得税法》的规定，付出挡光费是可以在所得税前扣除的。税务部门检查的时候有一个顾虑在里面，你跟周围的居民、教堂签了一个协议，就只有收款收据，这样的情况下，你扣除的话，作为税务机关他有压力，假如推而广之，旁边的开发商，也找一些居民，也签了一个协议，把钱也付出了，没有业主的抵扣凭证的话，也可以从所得税前扣除，税务机关怎么证实这个真实性。比如说另外的开发商能不能用这个方式做假？我在周围找几个居民，说挡光了，钱就付出了，税务机关一定要关注这个事情的真实性，到底是不是真实发生了，这是税务机关考虑问题的重要内容。第二个，付挡光费对方不可能给你出正规的发票，在这种情况下，作为我们房地产开发商，如何控制这类情况的税收风险？如何控制税收风险？后来我给这个企业的财务总监出了一个主意，既然税务机关关注这个方面，既然已经真实发生了挡光费，这是肯定的，肯定发生了，而且是真实发生了，既然已经真实了，我说那你不如做的彻底一点。他说怎么彻底一点儿？我说，你现在跟周围的居民和教堂协商，协商什么呢？既然付款项了，你配合我做一个动作，我不能把钱给你了，我没有任何证据，或者没有任何的证明。我负担费用发生的时候，要更进一步的证明，要对方配合一下，他们说这个好办，都可以配合。我给他们钱，他们配合一下没问题。我说，你让附近的居民找一个代表或者教堂到法院起诉你，起诉你不走法院的判决程序，就是由法院书面调解，把大家召集到一起，以法院的身份，出一个书面调解书，然后再支付这些企业的挡光费。为什么这么处理呢？这么处理以后你就取得了第三方的证据，税务机关再检查的时候，他就觉得这个挡光费是经过法院审理，通过法院书面调解的方式达成的，这个问题的真实性就得到了印证。如果没有这样一个证据链，就是你和你侵权的一方，双方达成的协议的话，税务机关在采信的时候，他有一定的压力，他往往不太相信你们双方达成的单方的协议。如果有法院的证据，实际上我们的税收风险就使房地产开发企业控制在可控的范围。不管谁来查帐，纳税人都可以提供第三方的证据。企业的财务管理中，每天都会接触这样那样的问题。去年有两家房地产开发商搞的一个协议，这个协议出现什么问题呢？双方是一种土地买卖协议，A公司约定把土地卖给B公司，合同的金额是1个亿，合同签订一周之内，B公司要支付5000万，合同签订三个月，A公司要把土地权属变更到B公司，然后B公司再支付余款，合同内容就这么几条。但是合同签订以后，B公司按照合同的约定，在7个工作日之内，把钱付给A公司了，但是到了合同签订三个月当中，A公司并没有把土地使用权过户到B公司名下，他们原来签合同前，没有考虑土地转让过程中面临的法律风险。合同签订完以后，A企业把土地过户到B公司名下，要补偿大量的税款，这样双方就开始扯皮了。按照合同，三个月A企业就要把土地过户到B企业名下，但是A企业迟迟没有过户，后来拖到1年左右了，A公司没有把土地过户到B公司，B公司另外的5000万也没有付过A公司，就产生了很大的分歧，也承担了一个风险，说这样的话，双方就不想为这个事情闹翻脸，双方就商定这个合同不再执行了。双方又签订了一个补充协议，我们作为B公司的税务顾问，第一个协议我们没有看，等他签订补充协议的时候，我们是B公司的税务顾问，他们签订补充协议的时候，双方是这么约定的。第一原合同作废了，不再生效了。A企业要返还B企业交的5000万，同时双方又约定A公司不但退还5000万，再支付5000万，还要向B企业支付资金占有费300万。因为B企业在一年之前，就把钱付给A企业，B企业等于把钱借给了A公司，我已经预付了5000万了，我的资金也是有成本的，B公司的5000万可能是从银行贷的，也可能从别的地方借的，也有可能是自由资金，但是我的资金在A公司的帐上呆了1年了，你应该付我们企业资金占用费300万，双方的合同就作废了，这个就达成协议了。我们当时看到补充协议的时候，就意识到一个问题，B企业在收到300万资金占用费的过程中，B公司要面临两个纳税问题，它要收取的是资金占用费，要承担营业税的纳税义务，等于你把资金借给了A公司，你收取的借款利息，等于你提供了经营劳务，也是营业税的纳税义务，我们经营劳务也包括企业，不单单是银行，包括企业把钱借给另外一个公司，如果你收取利息的话，还要交税。第二，你收到了资金占用费，还要交企业所得税，两个纳税义务，流转税的纳税义务和所得税的纳税义务是同时存在的。我们作为B公司的税务顾问，我说，我觉得你这样表述不好，为什么不好呢？这300万，你可以理解成你把款项借给了A公司，然后收取的资金占用费，我们这一方认为，你这300万可能更倾向于什么呢？是因为你俩的合同关系，是你们买卖土地的合同关系无法执行。无法执行的原因是什么呢？是A公司无法将土地变更到B公司名下，是因为A公司违约，我觉得300万不单单是资金占用的问题。你们两个企业认为他占有了资金，而收取的资金占用费。我更觉得性质是对方违约，我觉得应该是属于违约金的范畴。我们在补充协议当中该怎么签呢？A公司要支付B公司违约金300万，是因为你违约导致了我的资金你在变相使用，这300万是给B公司造成的一种损失，所以说，A企业要支付B企业违约金。当B公司收到违约金还交不交税？不交，违约金是不属于营业税的劳务的，是因为对方违约，营业税的纳税义务和附加税的纳税义务从此就消除了。推而广之，上周我们在大连的房地产开发商问到一个问题，我们在卖房逾期交房了，我们付给对方的违约金可以在企业所得税中扣除？我逾期交房我向购房者支付的赔偿金，可以不可以在企业所得税中扣除？是可以的，我们随之补充一条，A企业如果向B企业支付违约金300万，这个违约金可以不可以在A企业的所得税中扣除？可以，这是因为法律关系形成的，包括刚才的逾期交房所支付的违约金，双方都是有民事权利的民事主体，都是可以在所得税中扣除的。大家一定要掌握这个基础，一方要支付另一方补偿金，或者法院判决的费用，都是可以在企业所得税中扣除的。但是什么不让扣除呢？比如说行政处罚不让扣除，比如说带有罚款、罚金是不让扣除的，比如说行政部门对企业进行处罚了，如果是两个经济主体通过签订一定的合同，实际上是可以在所得税中扣除的，这个咱们也顺便了解一下。也就是说我们企业在进行纳税的业务过程中，要时时刻刻面临着纳税的法律风险，有的时候我们企业要准确掌握我们的税收的相关政策法规，使我们企业实际面临的税收问题加以解决。我们每天会接受很多大量的咨询问题，这些咨询问题都是我们企业遇到的一些问题，或者在查帐的过程中，遇到这样那样的问题。前一段时间我们有一家企业，也是一个房地产开发商，正好税务局在企业查帐，查帐查出什么问题？公司给公司的董事长、总经理买了一些高尔夫会所的会员卡，这个会员卡很贵的，可能要上百万。这个税务机关在检查的时候就发现了，公司为企业的高官买了会员卡，所支付的费用是否可以在企业所得税中扣除，这个就引起了争议了。税务机关认为，你给你们高管买了高尔夫会员资格，是供高管娱乐的费用，不属于公司有关的成本费用，不让扣除。而且税务机关说了，我不但不让扣除，我还要征你的个人所得税，等于单位给个人支付了一定的费用，所以这个公司的财务总监给我打电话，到底能不能扣除？我给企业老总买的俱乐部的会员卡，可不可以在我的个人所得税中扣除？我个人认为这个事情，第一，税务机关讲的道理，我认为有一定的道理，为什么有一定的道理？因为税法说了，企业发生的成本费用和相关支出要和企业相关联，你为高管买的会员卡，是供个人消遣和娱乐的话，税收不让扣除，是有法律规定的。比如说一个企业为另外一个企业担保，另外一个企业承担不起了，你必须承担法律担保损失。你是一个担保损失，你没有取得相关的收益，这个就不能在所得税中扣除。如果你成本的支出没有和你企业所得税相关联的话，不允许在所得税中扣除。后来这家公司又给我打电话，李老师我给你说，我们是卖别墅的，我们买会员卡很大的程度上，不是让董事长、总经理去