海能电子商务产业园物业服务中心成立方案草稿

海能电子商务产业园物业服务中心及人员配置方案(草稿)根据公司战略构想，位于任城区金宇路115号海能国际电子商务孵化产业园即将迎来盛大开园，各项工作正紧锣密鼓的推进中。园区开业之后的物业管理是一项重要的基本保障工作，对于保障产业园区的有效落地具有积极的作用，拟组建隶属海能电子商务产业园孵化基地有限公司的物业服务中心，全面负责产业园区的物业管理工作，保障产业园安全有序的开展各项经营活动，具体方案如下：一、海能电子商务孵化产业园区物业项目概况产业园区共有建筑三栋，2栋公寓、1栋写字楼。园区总用地面积15600平方米，总建筑面积83923.23平方米，总计容面积71627.68平方米，其中商业面积A、B座17815.58平方米，C座商业面积2055.99平方米，商业总面积19871.57平方米；C座办公楼面积21935.73平方米；公寓面积A座14772.90平方米，B座14765.60平方米。拥有总停车位239个，其中地下车位239个，地上车位138个，园区地下车库入口2个。电梯分布C座写字楼南入口3部、北入口2部、1部消防电梯；A座4部电梯，南北大堂各2部，B座5部电梯，东西两头各2部，中间1部，A、B、C座共计15部。二、物业收入概算根据《关于海能国际公建部分物业管理费收费标准的意见》所建议的物业单价测算如下：楼号物业面积（平方米）收费标准月/平米元月份物业收入（元）商业面积AB座17815.581.412299301.74C座2055.991.41234540.63C座办公面积21935.731.712447488.89公寓面积A座14772.91.612283639.68B座14765.61.612283499.52车位管理费239个3612103248合计1451718.47园区年度物业总收入约145.17万元，园区有偿物业服务收入及其他收入暂不核算。三、物业服务中心的工作宗旨物业服务中心的工作宗旨是根据园区物业服务水平的要求，组建专业型、学习型团队，确保产业园区环境整洁、秩序有序、设备设施系统安全有序运行，园区无重大安全事故，消防零事故，努力提升园区的形象，为电商产业落地提供有力的后勤保障。四、物业服务中心隶属关系及组织架构4、1隶属关系1）成立济宁海能电子商务产业园孵化基地有限公司物业服务中心，管理上对公司负责，全面落地产业园区的物业管理工作。2）物业管理收入、经营利润归属海能电商公司，其财务向园区投资委员会负责。3）物业服务中心的前期运营成本由公司统筹投入，正式运营后的经营成本从物业管理的各项收入中支出。4、2组织架构各部门物业服务内容及标准见附件1。五、人员编制根据山东省物业服务规范的相关规定，结合园区实际情况，为了满足开展物业管理工作的基本要求，本着节约、高效的原则。行政管理服从海能电商公司的管理，行政人事、财务等编制暂不编制。经营服务部职能由海能公司招商部兼管不设编制，设专业物业经理1名，对电商公司总经理负责，全面负责园区的物业管理工作。建议岗位数编制如下：设置1中心4部，编制岗位如下:薪资标准的拟定结合了济宁兴唐物业管理咨询有限公司及济宁凯亿物业服务有限公司的薪资水平。六、人员成本测算部门岗位设置人数薪资标准备注服务中心物业经理15000业主客服部客服主管12800客服专员22000秩序维护部保安主管13000AB座保安门岗12000C座保安门岗12000保安巡逻22000保安车库岗22000保安监控22000维保服务部维保主管14000综合维修13500系统维修13200管道维修13000土建维修13000保洁绿化部保洁主管12000室内保洁101300每7000平方米配置1人室外保洁21500根据上述人员编制及工资标准测算直接工资成本为78.6万。主管以上人员纳入公司正式编制缴纳社保，控制在10人以内，按照最低缴费基数2623测算，社保缴费721.32、公积金缴费210元，大额医疗补助金60元，社保总成本（721.32+210）*10*12+60*10=11.24万元，其他人员购买人身意外险约200元每人每年，约4200元；员工福利费支付按照双节每人300元的标准核算，福利费用18600元，综上所述年度总人工成本约92.12万元。七、其他物业成本支出1、办公设备设施、员工工装、保洁工具、维修工具、安保设备等支出；2、垃圾清运费、化粪池清运费；3、公共部分的水电费、电梯电费、电梯维保费、电梯年检费；4、其他费用。上述物业成本支出需要专业人员进行测算。综合分析，园区年度物业收入145.17万元，人工成本92.12万元，人工成本占营业收入的比例63.5%,根据物业行业的人工成本占营业收入的比例一般为70%左右。该方案中的人员配置符合经营成本的控制比例，具有一定的可操作性，园区经营前期固定费用投入较大，需要公司资金支持。附件1：园区物业服务标准。