浅谈中国大陆土地市场存量土地与土地利用管理.

LOGO浅谈中国大陆土地市场存量土地与土地利用管理目录存量土地与土地利用管理的相关概念及其理论中国大陆土地市场存量土地情况土地利用概况调整存量土地的举措1234一、存量土地与土地利用管理的相关概念及其理论存量土地所谓存量土地，广义上讲是泛指城乡建设已占有或使用的土地，狭义上讲是指现有城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理、产出低的土地，即具有开发利用潜力的现有城乡建设用地。通过旧城旧村，老工业区和老企业改造，可以在已有土地中腾出新的用地空间，以收购、收回方式将这部分土地储备起来，而后依照规划进行招拍挂方式出让，这部分土地就叫城市建设“存量土地”。1盘活存量土地就是要通过明晰土地产权，量化土地资产价值，促使存量土地资产以不同的价格进入相应市场进行交易，实现土地的产权流动与重组，达到生产要素与土地资源的优化配置。21,2：源于百度词条：=aladdin一、存量土地与土地利用管理的相关概念及其理论土地利用管理指国家通过一系列法律的、经济的、技术的以及必要的行政手段，确定并调整土地利用的结构、布局和方式，以保证土地资源合理利用与保护的一种管理。1目标是在保障土地可持续利用的前提下，不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益。土地管理的运作受到社会制度，人口状况、经济制度与政策、科技水平、法制建设等诸多环境因素影响。1：源于百度词条：一、存量土地与土地利用管理的相关概念及其理论指导思想11.促进土地资源合理分配，优化土地资源利用结构；2.体现公平和效益，兼顾生态，保证土地资源的可持续利用；3.具有瞻前性和科学性。原则21.正确处理国家、集体、个人之间关系的原则；2.坚持生态、经济、社会三效益统一的原则；3.坚持依法、统一、科学地管理土地利用的原则。1,2：源于百度词条：二、中国大陆土地市场存量土地情况存量土地表现形式一是城市用地中的闲置土地1，《闲置土地处理办法》中有如下规定：城市存量土地是土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地，其具体情形在在处理办法中也均有详细规定。二是利用不充分，不合理，产出率低的土地2。城市的发展往往是以一个中心为基础，呈卫星状不断向外发射扩展，或是呈多中心发展，但随着时间的推移，之前的中心地带便会自然而然地成为所谓的旧城区。而且很多城市发展过分关注城市规模的扩大，不断将周边的农村地区划入城市规划区，而该地区农民仍保持原有的不符合城市发展要求的生活方式，这样在很多大城市就出现了城中村。另外在城市发展初期，城市中心多为国家划拨的政府用地，此类建设用地容积率相对较小，收益率不及商业用地，利用不够充分。1,2：源于刘颖,马志伟.城市存量土地利用中的问题与对策研究.科技创新与应用,2013年第18期第137页二、中国大陆土地市场存量土地情况存量土地产生的原因1.批而未供土地1（1）土地利用总体规划与城市规划缺乏衔接；（2）征地拆迁工作搁置；（3）招商引资不力。2.供而未用土地2（1）政府盲目供地；（2）建设监管不到位；（3）土地利用总体规划与城市规划缺乏衔接；（4）企业资金匮乏，无力开发，只能先闲置；（5）企业囤地，投机升值。1,2：源于王权典,陈利根.存量土地整理再开发的调控与规制.中州学刊,2014年1月第1期二、中国大陆土地市场存量土地情况存量土地产生的原因3.低效利用土地1（1）缺少完善的存量土地交易市场，难以交易；（2）工业用地利用标准低；（3）企业缺乏技术设备更新的意识，或者由于资金等方面原因没有能力进行技术设备的更新，土地利用情况难以改善，形成低效利用土地。1：源于王权典,陈利根.存量土地整理再开发的调控与规制.中州学刊,2014年1月第1期三、土地利用概况中国大陆目前存量土地利用现状1城市存量土地数据资料管理不完善目前，很多城市存量土地每宗地块的面积、位置、图鉴和数据资料尚未完全立卷归档，特别是一些未利用地没有数据资料，因此存量土地存在缺乏基础数据资料的问题。在城市里无论是各类闲置地，低效利用地或者未利用地，其地块布局比较零散，加上城市范围的不断扩大，缺乏数据资料依据就难以及时掌握其状况并合理利用。因此，城市中每宗土地都应当有准确的数据资料，否则，会导致土地利用工作的被动。2土地利用规划不合理旧城区与“城中村”等问题的存在在很大程度上与不进行土地利用总体规划编制有关，粗放式的土地利用造成城市土地利用结构不合理和利用率低。目前一些城市对于存量土地只作三、土地利用概况详细规划，或者只作修建规划，而没有进行指导性的总体规划，使得存量土地的利用较为零碎。3城市土地违法，闲置现象严重国家土地督查系统2011年的例行督查发现，43个城市的918个项目存在土地闲置问题，涉及面积8.84万亩。2009年底，国土资源部公布全国闲置房地产超过1万公顷。一方面是大量土地闲置，一方面是各地在通过各类方式违法用地。2012年第一季度，全国发现违法用地行为9462件，涉及土地面积4.8万亩。11：源于刘颖,马志伟.城市存量土地利用中的问题与对策研究.科技创新与应用,2013年第18期第138页三、土地利用概况怎样处理存量土地利用存在的问题1借鉴国外先进经验，加强对城市存量土地的调查，监测与评价1；2科学进行城市规划，将存量土地纳入土地总体规划；3大力推行“零增地技改”，“零增地招商”政策2；4利用经济杠杆对存量土地的利用进行引导；5进一步完善相关法律法规，加大土地管理的监管执行力度。1,2：源于赵建超,吕亚平.对城市存量土地的思考.城市发展论坛专栏,2013四、调整存量土地的举措盘活存量土地的意义存量土地的有效盘活和利用，对于科学合理地规划和调整城市土地使用结构,提高城市土地使用功能和利用效益,以及对发展城市经济和社会进步都具有重大意义。盘活存量土地的必要性11城市存量土地是数额巨大的资产;2隐形土地交易屡禁不止,使国家土地资产大量流失;3搞好城市建设,加快旧城改造步伐中缺乏资金。1：源于沈顺国,盘活城市存量土地的必要性和可能性.中国土地,2007年第2期18页四、调整存量土地的举措预防城市存量土地产生的对策1.预防批而未供土地的产生（1）土地利用总体规划与城市规划的编制要衔接；（2）合理提高征地拆迁安置补偿标准；（3）落实招商引资工作；（4）建立问责机制；（5）批而未供土地与新增农转用土地挂钩。2.预防批而未供土地的产生（1）加强基础设施建设；（2）转变政府的政绩观；（3）将建设项目监管落实到位；（4）提高企业闲置土地的各项成本；（5）做好两规衔接工作。四、调整存量土地的举措预防城市存量土地产生的对策3.预防低效利用土地的产生（1）逐步建立完善的土地产权交易市场。对于废弃未利用的土地，可以直接进行市场交易，可有效预防存量土地的产生。（2）合理提高工业园区的用地标准。制定工业园区建设标准时，应该本着集约节约用地的原则出发，合理提高建设项目用地标准，提高土地的利用率和利用强度，以预防存量土地的产生。四、调整存量土地的举措盘活城市存量土地的举措1.开展城市存量土地的全面调查，建立档案资料库，并进行动态监测1;2.对城市存量土地进行整理分类，并开展适宜性评价、潜力评价等工作;3.加大批而未供、供而未用土地的查处工作力度。根据最新出台的《闲置土地处置办法》，严格处理供而未用土地，盘活现有的批而未供土地的利用2;4.建立完善的存量土地储备制度。制订相应政策，对于有闲置土地的单位不得审批新的用地，以促使尽快开发利用，对于那些近期不会开发的土地有偿予以收回，作为储备土地来调节土地市场的供给。1,2：源于孙哲,朱文兴.关于城市存量土地的优化配置问题的探讨.科技广场,2008.2四、调整存量土地的举措盘活城市存量土地的举措5.编制存量土地的供应计划。首先，编制城市存量土地年度供应计划。年度供应计划是合理利用存量土地和落实土地利用总体规划的重要举措。其次，编制城市存量土地中长期供应计划。这样有利于完善存量土地供应的时间序列，促成供应的连续性，保持与国民经济社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划的紧密联系。6.逐步提高增量用地的成本。现行的征用集体所有土地和房屋拆迁制度，对于农民的安置补偿偏低，征地拆迁成本较低，促使增量土地的利用更为容易。如果提高征地拆迁补偿安置费用，使得征地拆迁成本升高，将迫使企业去开发利用存量土地。四、调整存量土地的举措盘活城市存量土地的举措7.多部门联合管理城市存量土地。存量土地的管理涉及的部门较多，而非仅仅国土资源一个部门，还有财政、工商、税收等部门，可以联合制定一套促进存量土地利用的长效制度，对存量土地的利用提供优惠政策，降低存量土地开发利用成本，以实现存量土地开发利用的目标。四、调整存量土地的举措案例（存量土地整理再开发实践中存在的问题）广东“三旧”改造中的问题为缓解珠三角区域城镇化建设用地供需矛盾，实现城市产业升级和空间重构的双重目标，广东省2009年开始实行以“旧城镇、旧厂房、旧村庄”用地整治为主要内容的“三旧”改造。“三旧”改造不仅解决历史遗留问题，而且进行全面的城市更新升级转型———主要针对未经规划或规划滞后的旧城镇、旧厂房、旧村庄的建筑物及其用地，实施整体拆迁改造和盘活、再开发，按照城市规划要求和有关标准，将其重新调整建设为配套设施完备、环境优美的城市商业或住宅区。这无疑决定了“三旧”改造是一项系统工程，涉及土地开发权属等重大利益关系调整，相关政策的持续性及调整机制、手段的合法、合理性是改造能否顺利四、调整存量土地的举措实施的保证。从政策的长效性及规制的普适性的角度考量，广东“三旧”改造中有下列问题值得特别关注1:1．违章建筑物产权的合理处置问题；2．集体土地物业的补偿标准问题。1：源于张凯乐.论城市存量土地的优化配置.企业导报,2012年第04期参考文献1.刘颖,马志伟.城市存量土地利用中的问题与对策研究.科技创新与应用,2013年第18期;2.王权典,陈利根.存量土地整理再开发的调控与规制.中州学刊,2014年1月第1期；3.赵建超,吕亚平.对城市存量土地的思考.城市发展论坛专栏,2013;4.孙哲,朱文兴.关于城市存量土地的优化配置问题的探讨.科技广场,2008.2;5.张凯乐.论城市存量土地的优化配置.企业导报,2012年第04期;6.百度词条：=aladdin