住房金融与按揭知识

住房金融与按揭知识按揭的概念按揭——Mortgage住房抵押贷款的另一种特殊形式，特殊性在于贷款人申请贷款时，并未取得该房屋的产权。抵押担保•抵押物：借款人有权处分的房产•担保范围：本金，利息，罚息及实现债权的费用•抵押人对抵押物权利的行使受到限制：未经贷款人书面同意，不得处分抵押物（出租，变卖，重复抵押，抵偿债务，馈赠）•抵押合同公证的效力：贷款人的抵押权受到损害，可处分抵押物（具有强制执行效力）或对借款人，保证人的其他财产强制执行质押•标的：权利凭证或物，由质权人占有（抵押物由抵押权人占有）•出质人（借款人）质权人（贷款人）质押期内，出质人对出质物不得以任何理由挂失住房按揭贷款种类：按资金来源划分•商业性贷款–商业银行自有资金•公积金贷款–住房公积金•组合贷款住房按揭贷款种类：按交易标的划分•一手房贷款–最长30年–最高八成•二手房贷款–最长20年–最高七成按揭所涉及的法律关系（合作协议—担保）（购房合同）（签定借贷合同）按揭前提：购房者必须将购入的房屋做抵押，发展商承诺回购担保银行发展商购房者发展商的连带责任保证•借款人未按合同约定履行还款义务，保证人承担该义务或对房屋进行回购•保证期限：借贷合同签定----房屋所有权证办理正式抵押登记•保证责任范围：本息，罚息及实现债权的费用•保证人履行保证义务后取得对借款人的代位求偿权按揭贷款法律要点•银行与发展商签订按揭贷款合作协议书•发展商与购房客户签订房屋买卖契约，办理买卖登记手手续•客户提出按揭贷款申请•银行对申请人的条件予以审查，对合格者予以批准，签订抵押贷款协议。•持抵押贷款协议书和房屋买卖契约到房管部门产权产籍处办理抵押登记手续•银行向借款人放款，直接将贷款拨入发展商在银行开立的帐户内。•发展商收到此笔款后，视为购房人已交足房价款，给购房人开具房款发票。借款人（抵押人）在银行同时开立还款帐户，根据抵押贷款协议书之规定，按期向该帐户还本付息。•全部还清贷款，贷款人与银行经办人一起办理解除抵押手续。按揭贷款利率•执行人民银行规定利率–l至5年：年利率为4.77%–6至30年：年利率为5.04%•利率调整–已发放贷款，自下年1月1日起执行调整后的利率贷款利息•实际放款日与到期日，以借款借据为准•自贷款发放次月起还本付息•利率调整：遇法定利率调整，贷款期在一年内的仍实行合同利率；贷款期在一年以上的，次年1月1日调整还款方式•1、等额本息还款法–月还款额相同–利息逐渐减少，本金逐渐增加–计算公式：每月等额还本付息额=贷款本金×月利率×（1+月利率）的n次方/{（1+月利率）的n次方－1}(其中n=还款期月数）•2、等额本金还款法–月还本金相同：–利息按当月剩余贷款本金实际发生利息计算–计算公式：每月还款额＝贷款本金/贷款月数＋（本金－已归还本金的累计额）×月利率两种还款方式比较两种还款方式月还款额比较1000.001200.001400.001600.001800.002000.002200.002400.002600.001112131415161718191101111121131141151161171181191201211221231还款月份月还款额系列1系列2CaseStudy-选择合适的还款方式案例：王先生25岁，毕业两年了，他和女朋友两人每月收入合计7000元，马上就要结婚了，想买套75万的房子，需向银行贷60万，20年。？如何选择贷款方式？•240次方是（2.73）•等额本息：第一个月还款额？•等额本金：第一个月还款额？•等额本息：第一个月还款额：3976元；•等额本金：第一个月还款额：5020元；•30万，贷20年，等额本息比等额本金多还款2.5万多；60万，贷20年，多还款利息超过5万•选择最适合自己的衡量标准：－年龄－收入能力（收入增长型或收入衰减型）－消费理念贷款人不按期还款的处理（3至6月）•未出房产证发展商收房（回购），代购房人向银行偿还其未偿还的按揭贷款；银行追究贷款人未按期还款的违约责任•已出房产证银行对已抵押房屋向法院申请，进行拍卖，拍卖款用于偿还未还按揭贷款、利息、罚息、违约金、拍卖手续费等不按期偿还贷款本息的责任•对逾期贷款每日计收万分之二点一的罚息•对未支付的利息计收复利•违约金借款者与售房者的纠纷•贷款发放前：借贷合同中止•贷款发放后：买卖双方的纠纷与贷款人无关，借贷合同继续履行保险条款•借款人需购买抵押物财产保险•保险金额：不低于所购房产价值•保险期限：不短于贷款期限•贷款人为第一受益人•保单正本交贷款人保管申请二手房商业贷款必备条件合法身份年龄要求(18岁以上，年龄加贷款期限不超过65岁）申请人有稳定的合法收入有合法有效的购房合同有所购房全部价款20％以上的自筹资金，并保证用于支付所购房地首付款要用所购的房屋进行抵押担保贷款银行规定的其他条件二手房商业贷款提交资料清单（借款人）1.借款申请表2.身份证明（居民身份证、户口簿、军人证、居住证、暂住证、护照、回乡证）及婚姻状况证明（结婚证）；需提供原件核实3.经济收入证明或纳税证明（提供原件）；4.港澳人士提供粮单、税单5.买卖双方签订的合法、有效的购房合同或协议原件；6.符合我行规定比例的、真实有效的首付款发票或收据或在我行的存款证明；6、所购二手房的权属证明及原房屋共有人同意出售的证明；7、同意以所购房屋作为贷款抵押的证明；8、房屋过户后的产权共有人同意抵押的承诺；9、委托我行将贷款划入售房人帐户的委托函；10、要求提供的其他文件或资料。学历证明；财产证明存单复印件二手房商业贷款提交资料清单（售房人）售房人（含共有人）身份证明及复印件；房屋共有人同意出售的书面文件；所购房屋所有权有效证件及复印件；如房屋已出租，须提供告之承租人办理房屋产权转移的书面通知；保证所售房屋符合上市出售条件的证明。转按揭•解决出售方已有贷款未能还清的问题•出售方须先行偿还银行贷款，解除抵押，才能办理交易过户和买入方贷款的抵押登记•一般需要担保公司介入，提供银行认可的担保转按揭的操作方式•1、上家银行先行撤除抵押–在担保公司提供担保的前提下，上家银行即使未收到贷款的清偿，亦可先行撤除抵押登记，待交易完成，下家银行的贷款发放后，以下家银行发放的贷款归还上家银行的贷款•2、下家银行先行放款–在担保公司提供担保的前提下，下家银行先行发放贷款，归还上家银行原有贷款，上家银行撤销抵押，办理交易过户和下家银行的抵押登记。加按揭•在原有贷款的基础上“追加”的贷款•追加的贷款与已有贷款之和不超过银行的最高额度•若仅追加已还掉的款项，无需重新办理抵押登记•若超过原有贷款款项，需重新办理抵押登记•加按的款项可用于购买其他的房产或其他消费用途