楼盘项目分析报告.

项目分析报告项目基本背景大沥市场环境分析项目分析项目营销策略合作模式目录项目基本背景关于项目本案项目位于广佛路与钟边路交界，属于区位中心边缘位置，距离大沥镇中心约15-20分钟步行路程，周边配套较为完善（医院、学校、购物等）。关于项目项目用地为村自留地，由开发商向村委一次租赁20年，产权归属村内，由开发商自建5层商住楼宇，首层为商铺，三层以上为公寓，属于小产权房。关于项目项目户型规划主要是公寓式小户型，建筑面积平均在40平方左右。大沥市场环境分析项目所处的市场环境如何？中心组团——100万人口中心组团包括禅城区、南海区桂城、平洲、罗村镇和顺德区的乐从和陈村镇全市行政中心、商贸服务中心、文化体育中心全市重要的制造业、高新技术产业基地与物流基地大良容桂组团——100万人口区域内地区性次中心，交通枢纽与物流中心高新技术主导的制造业基地顺德区政治、文化、教育与信息中心西江组团——30-50万人口市域西部地区的行政、文化、商业中心，重要的制造业基地，区域性生态旅游基地。西南组团——30-50万人口广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、会议、培训基地，三水区的行政与文化中心。狮山组团——30-50万人重要的新兴产业基地和区域性科研教育基地；重要的客运铁路枢纽，区域性休闲度假、会议基地。大沥组团——30-50万人口重要的制造业基地，区域专业市场与物流中心九江-龙江组团——30-50万人市域南部的交通枢纽，区域性专业市场和物流基地，重要的制造业基地之一。根据《佛山市城市总体规划》，佛山市中心组团由一个核心区和“2+5”共7个分组团组成，南海桂城位于核心区佛山规划大沥镇位于佛山市南海区东部，东与广州市荔湾、白云区接壤，南与佛山市禅城区毗邻，是连接广佛两市中心城区的重要纽带，素有“广佛黄金走廊”之称。户籍人口24.6万人，常住人口约55.8万人。大沥概况大沥基础数据（2012）面积125.77平方公里户籍人口24.6万外来人口31.2万GDP402.18亿人均可支配收入28319元城乡居民储蓄余额385.9亿支柱产业第二产业、铝材业、有色金属、内衣业现有工商企业超亿元企业66家，商贸、物流发达09年南海区各镇街GDP排名情况GDP名次镇/街道名所属区GDP总量(亿元)GDP占比工业总产值(亿元)工业总产值占比1狮山镇南海区42025.59%150035.55%2大沥镇南海区33020.11%70416.69%3桂城街道南海区26015.84%3708.77%4里水镇南海区19011.58%58013.75%5西樵镇南海区1509.14%3708.77%6九江镇南海区1227.43%3007.11%7丹灶镇南海区925.61%2155.10%8罗村街道南海区774.69%1804.27%总计-南海区1641100.00%4219100.00%大沥镇先后获得“中国铝材第一镇”、“中国有色金属名镇”、“中国内衣名镇”、“国家卫生镇”、“广东省教育强镇”、“中国龙狮运动名镇”等荣誉称号。作为全国产业特色名镇，拥有盐步秋茄等多个知名农业品牌，商贸物流和房地产业兴旺发达，内衣制造业更是闻名遐迩。2012年，实现地区生产总值402.18亿元，增长8%；工业总产值815.24亿元，增长10.57%；招商引资总额64.24亿元，增长14.51%；批发零售和住宿餐饮业营业额648亿元，增长1.49%，综合实力稳居广东“百强镇”第二，开创大沥提质增效、加速发展的崭新局面。大沥概况1.小商品专业市场市场代表：南国小商品城、中大小商品城行业扫描：华南地区最大的小商品城落户大沥，使得大沥的小商品批发贸易走向专业化、规模化经营状况扫描：现有专业市场规模大，产品分区明确销售产品类型众多，以小型批发商为主场内租金15-50元/㎡，租金水平低，吸引众多商家进场，场内出租率约9成具备一定的市场影响力，产品远销东南亚及南亚等国家大沥小商品专业市场是近几年兴起的一种集多种小商品批发集散地，但受其经营实质的影响，该种专业市场一直给人廉价及凌乱的感觉2.内衣专业市场市场代表：盐步内衣城、中大内衣城行业扫描：大沥盐步是内衣之都，现已拥有多个自住品牌产品，盐步已经逐步形成了一个内衣产业集群，正走向规模化、集约化生产经营状况扫描：规模小，档次低场内缺乏知名品牌商家，以中低档产品为主市场影响力、知名度不高，导致出租率低，约5成大沥盐步的内衣以生产型厂家为主，知名品牌于市内零散地点自设展厅和销售中心，难以吸引进场；低档品牌集聚于现有的专业市场内，同质化竞争严重3.纺织专业市场市场代表：世贸纺织城、平地布匹城行业扫描：依托当地生产及交通产生的纺织品集散地，商家聚集效应较大，在珠三角乃至广东有较大颢响力经营状况扫描：现有专业市场规模大，如世贸纺织城铺位共有2000多间，进驻约7成，仓库达8万㎡，有较清晰产品分区租金水平40-80元/㎡/月依托周边纺织生产厂家，销售相关纺织品，其中牛仔布展贸最为发达展贸型为主，展销型较少，市场人流量不高多为仓库提货，场内车流量较少市场影响力、知名度不如广州中大轻纺城大沥纺织类专业市场，目前处于轻微萎缩阶段，虽然商家依然租用专业市场，但销售重点已有部分转向广州4.茶叶专业市场市场代表：黄岐凯民茶博行业扫描：大沥及周边并非茶叶产地，大沥茶行业仅为存茶和茶叶销售，且只有一间规模一般的茶博城，难形成聚集效应经营状况扫描：熟客交易、人流量少现有专业市场铺位共有1000家，进驻约7成，经营商户分类分区不明确预计常住从业人口约5千人租金水平35-50元/㎡/月以货源大部分来自外地，茶博城扮销售集散地角色受茶叶交易特性熟客定点交易、货量较小、轻影响，场内人流量、车流量较少交易方式主要是现场、现货、现金交易市场影响力、知名度不如广州茶叶市场5.家具专业市场市场代表：南海盐步家具城行业扫描：家具城只有南海盐步家具城一家，目前进驻品牌商家以中低档次为主，业务紧限覆盖于周边城区街镇，市场区域影响力很小经营状况扫描：南海盐步家具城占地面积10多万㎡，拥有近7万㎡的大型展示厅，但目前仅有几家知名商家进驻，场内较难发现高知名度的品牌商家拥有商家200余户，常住人口近千人场内出租率约80%，租金在10-40元/㎡。仓储功能在场内需求不大，商家都会从厂家发货场内较少商家会利用计算机进行进销存管理6.五金机械专业市场市场代表：广东机械五金城、凤池装饰城、九龙五金不锈钢交易中心行业扫描：五金机械行业在大沥已成为特色产业，政府对该行业有相关的引导与支持政策，大沥的五金机械行业在全国五金行业都占据一定的地位经营状况扫描：广东广佛国际五金城内有五金城、五金交易中心、磨具城等专业区。机械五金城还成立了中国五金交电化工商业协会机械五金城目前占地40万㎡，拥有2000多家企业进驻。预计常住从业人员近万人大沥拥有一批较强竞争力的铝、铜、锌、铅及其他有色金属加工企业，铝铜锌铅等有色金属的贸易量大，在国内仅次于上海的物贸中心面临优二进三的转型期，产业有迫切的升级动力值得注意的是，虽然2013年佛山整体保持了良好的经济增幅，但受全球经济危机影响，外贸指标成了主要经济指标中的唯一“负增长”，全市上半年进出口总值完成287.5亿美元，同比下滑6.2%，其中出口总值同比下滑4%，进口总值同比下滑更是达到了10.5%。5区的外贸表现两极分化，顺德作为佛山外贸的主力军复苏良好，上半年进出口总值117.8亿美元，排名5区之首，同比增长5.9%。高明则维持较快的外贸增长速度，上半年进出口总值10.7亿美元，同比增长15%。其余三个区的外贸仍呈现下降态势，其中三水降幅最大，上半年进出口总值10.2亿美元，为5区最低，同比下降了46%。禅城和南海的进出口总值分别是57.7亿和91亿美元，同比分别下降17.4%和6.3%。金融危机的影响受经济环境影响，本地居民投资态度将趋于谨慎，保持持币观望。大沥镇房屋租金概览8891732250032432233214627792441640418002264130019411900130012009001300135014001600260045405917760480534988554080086427230857594671905000100001500020000250000500010000150002000025000租金均价（元/月）售卖均价（元/㎡）总租金均价：2055元/月备注：图表中租金均价指该楼盘各种面积户型的平均值，接近于2居室的租金状况。数据来源于搜房网、安居客。大沥镇近期代表楼盘概览楼盘分布沙面新城蓝城阁白天鹅花园御江广佛智城汇豪嘉园联诚智博花园保利中央公馆万荟玖珑华星华府华创商业广场中盈广场景裕嘉园劲嘉金棕榈湾碧桂园山水桃园天伦华府伟业华誉豪庭宝盈国际广场雅瑶绿洲万荟玖珑：南海区大沥镇岭南路与新海西路交界处|均价待定万荟玖珑主要建设内容为7栋26层住宅楼，拟分二期建设。首期产品面积段65～140平方米，其中89平方米二、三房、106平方米三、四房，140平方米四房带双套房。商业建筑面积：11040㎡首层商业6608㎡二层商业4432㎡其中商业1号1493.04㎡。项目自然环境优越，有总投入超过6000多万打造的1.6公里长的九龙涌文化艺术长廊，临近还有原生态香基河，尽享一线河岸资源。未来将有占地超过150亩的、作为中轴线核心生态景区的大沥市民广场投入使用，将会进一步升级项目的生态环境。开盘时间：2014-7建筑类型：高层物业类别：普通住宅建筑面积：111357平方米占地面积：25631平方米户型面积：二三居室89平米、三四居室106平米、四居室140平米开发商：合众创展周边配套：内设无边际游泳池、商业风情步行街；周边有沥东幼儿园、中心幼儿园、大沥中心小学、联窖小学、大沥中学、保利水城、大沥新都会、巴黎春天商业步行街、嘉州广场等产权年限：70年产权类型：大产权房容积率：3.5绿化率：30%总户数：857华星华府：南海区大沥镇新城三路|均价待定项目总面积占地面积70679㎡，总建筑面积314468.3㎡，容积率3.2，涵盖了小高层洋房、商铺、shoppingmall物业。住宅部分三期开发,总户数达到1818户。一期户型从70多㎡二房至约163㎡复式单位均可选择，主力产品以76-120㎡宽敞型三房、四房为主，户形方正实用，南北通风对流。开盘时间：2014-5建筑类型：小高层物业类别：住宅商铺shoppingmall建筑面积：314468平方米占地面积：70679平方米户型面积：76-163平米开发商：佛山市南海区华星置业投资有限公司周边配套：大沥新都会、宝盈广场、巴黎春天步行街、大沥医院、大沥实验小学、幼儿园、高级中学产权年限：70年产权类型：大产权房容积率：3.2绿化率：20%总户数：1818伟业华誉豪庭：南海大沥竹基南路与城南一路交汇处|均价待定伟业•华誉豪庭雄踞城市中心，傲踞立体交通路网中心，5分钟车程无缝接驳广佛路、桂和路、广云路等城市主干道，融入广佛半小时生活圈，广州距离、佛山距离，早已不复存在！广佛路、广佛新干线、广佛高速、广三高速等多条城际路线穿境而过，掌握新城大道、桂和路等城镇主要干道，10分钟内可到禅桂中心区，20分钟可到广州，40分钟可到花都新白云国际机场；更毗邻广佛地铁1号线、大沥客运站、大沥医院公交总站等交通枢纽。项目周边环绕多个商业中心，坐享现成醇熟配套，新都会广场、巴黎春天、金雅轩美食广场等均在项目15分钟步行范围内。自身更打造6万平米大型商业中心，吃喝玩乐购一应俱全。开盘时间：2014建筑类型：高层物业类别：普通住宅商铺建筑面积：307456平方米占地面积：48979平方米户型面积：70-120平米开发商：佛山市伟华房地产发展有限公司周边配套：区内6万平米大型商业中心；周边有新都会广场、巴黎春天、金雅轩美食广场、大沥医院、城南幼儿园、城南小学、大沥实验小学产权年限：70年产权类型：大产权房容积率：3.5绿化率：25%总户数：1020联诚智博花园：南海区大沥镇桂和路水头路