物业管理师真题

访客无理打骂护卫员怎么办……去年9月12日15时40分，一访客到租住在某花园A栋的朋友家取VCD机。在他携机欲出大堂时，大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续。谁知他竟勃然大怒，破口大骂，随后赶来的他的楼上朋友还动手打了护卫员一拳，随手又撕破了护卫员的衣服。巡逻护卫员闻讯赶来制止，两人撒腿便跑，藏匿起来。管理处领导得知后,首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。通过听取当事人和知情者的情况介绍,调看大堂出入口的现场录象,查阅业主住户的档案资料，确认应由住户和访客负全部责任，而住户又为业主的雇员。然后管理处约定时间，请业主委员会主任、辖区民警和业主一起协商解决这一问题（类似问题请业主委员会主任参与处理是管理处明智之举，参与处理也是业主委员会主任的职责所在）。管理处详细介绍了事情经过，并列举了人证、物证，各个方面一致认为管理处的管理工作认真严谨，大堂护卫员处理问题并无任何不妥，应当得到大家的理解、尊重和支持，住户和访客要对这件事的一切后果负责。事情很快就有了圆满的结局：肇事者当众向护卫员赔礼道歉，并且赔偿了扯破衣服的损失。点评：对一些人无理取闹，不能不了了之。不了了之既会挫伤我们员工的积极性，又会助长不良现象。但我们自己独自处理，有相当难度。而善于借助各方面的力量，处理起来就相对容易得多。长期拖欠的物业管理费能否作坏帐处理？请问长期拖欠的物业管理费能否作坏帐处理？其依据是什么？从物业管理的运作看,我认为不能随意将长期拖欠的物业管理费作坏帐处理.从所有权角度看,物业管理费是全体业主的共同财产,不完全是物业管理公司的财产.在物业管理费中,物业管理公司只是拥有物业管理费10%~15%的佣金的所有权,其余部分全部都应该归全体业主.拖欠物业管理费损害的是全体业主的合法权益.长期拖欠应该寻求法律途径解决,法律途径不能解决的,应该交业主大会讨论处理.关于对小区内足球场，篮球场收费问题，到底该不该收，业主以它们是属于公共设施因在买楼时这方面的已包括在内，物业公司以这些设施日常维护的费用为由――――――如收费以什么为标准？小区内足球场，篮球场收费,其实与停车场收费是一样的性质.当然,物业管理公司应该将这个问题提交业主大会讨论,如果大家一致认为没有必要收费,设施维修保养费用可以在物业管理费中支出,哪作为物业管理公司就按照物业管理合同的约定,以及业主大会决议办就可以了.紧急求救！！！！汽车丢了有停车证，一般情况下就具备了保管合同关系。在法律上并不以是否收费为构成保管合同成立的要件。法律解决的途径就是可以向法院起诉。是否能赢得官司还要看具体细节。我们花园在摩托车和自行车管理上的方法是:在几座楼宇的架空层(即车场)集中停放，由专门的车管员管理,车牌的发放在出入口进行，即在花园大门口对摩托车和自行车不再进行发放车牌，关于车辆停放的管理规定，我们已多次向业主宣传并公告。但就是有些业主为了贪图一时的方便，随意停放在自家楼底架空层，严重影响了小区的整体外观。更不巧的是，前些日子，竟然有一部摩托车丢失了，车主认为车辆是在小区内部丢失的，应是物业公司的责任,要求物业公司赔偿。但我们认为――小区有明确的车辆管理规定，要求集中停放。现该业主未按规定停放，当然也没有停车牌，即未形成合同保管关系，另外，我们的摄像探头有该车辆出区的镜头，因而我们没有责任。现该业主准备到法院起诉我们，请问李老师：我们到底有没有责任？法律依据呢？没有责任法律依据自然是合同法中关于保管合同的条款。也就是有没有交付的事实，如果有这个事实，那么就构成了保管合同关系。商品房买卖合同起纠纷怎办2003年4月28日，最高法院颁布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》），从2003年6月1日开始施行。《解释》对商品房的交付使用及风险承担、办不下房产证的法律后果、商品房质量及担保贷款（按揭）等如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。连日来，不少读者朋友纷纷来电咨询，现本报记者就广大购房者比较关心的几类问题，请肖平律师一并解答如下。问：宣传资料是否算合同的组成部分？答：新出台的《解释》规定，如果商品房销售的广告和宣传资料中就房地产开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人如有违反，应视为违约。问：逾期多久不办房产证可解除合同？答：针对现在不少房地产开发商因种种原因不能办下房产证的行为，《解释》第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”问：房子到底什么时候算是“交付使用”？答：《解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。问：对于少数开发商一房两卖、一房三卖的行为如何处理？答：《解释》第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”由此可见，消费者除了有权要求退赔房价款和利息外，还可以要求不超过一倍已付购房款的赔偿。而这实际相当于“双倍”赔偿。问：“缩水”在3%以内，购房合同能否解除？答：买房者都会担心一个问题―――“缩水”，也都明白一个3%的界线。而在现实中，有些买房人不能接受这一误差比例，要求与房产商解除合同。《解释》规定，商品房买卖中，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。态度真诚解释到位一天，某小区的一位老年业主在小区内的中庭休闲区，口气不太客气地责问正准备下班的某管理员：“小区内为什么要搞一个沙池？”原来他家的小孙子在沙池玩后，回家后身上的沙子搞得家里到处都是，如果不小心的话还会对眼睛造成伤害，老人认为这个沙池存在安全隐患。也许是下班了的缘故吧，这位管理员并没太在意，只是随口说：城市里的孩子接触泥沙的机会不是很多，我们小区内还有好多其它喜欢玩沙的孩子呀，其它物体也存在着可能的危险，我们不能因为它存在可能的危险就取消了呀。这位老先生针对‘不能因为它存在着可能的危险就取消’的话，来气了：你们管理处没有听取我们业主的意见，我要找你们领导……这位管理员“见势不妙”，忙说：这样吧，我将您的意见向领导反映一下再和你联系好吗？当下，这位管理员找到开发商的技术人员，询问了有关沙池的问题，才知道该沙池并不是孩子的娱乐场所，而是有消防方面的功用。于是该管理员找到那位老先生，首先对自己的不当解释表示道歉，并详细向业主说明了事由，得到了业主的理解。点评：我们物业管理工作者每天都会碰到各种各样的业主投诉，无论其大小，首先你不能用敷衍了事的态度，打发了事，要千方百计站在业主的角度，急业主之所急、想业主之所想，真诚地为其分忧解难，这实际上最能反映出你的服务意识和服务态度。其次，在平时的工作中，管理人员要对小区相关设施的功用、物业管理的相关知识等信息尽可能了解得全面一些，搜集、储备一切能为业主提供方便的信息，回答业主的提问不能似是而非，要有根有据，以理服人。如此人身损害物管企业应否赔偿１９９７年１月７日上午，原告徐某去厂房上班，在朝通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。原告走上台阶滑倒摔伤，当日就诊费为人民币２３３．５３元。原告摔伤当天，被告（该厂房的物业管理单位）派员前去探望。１月８日，原告飞赴香港就诊花费折合人民币１６６２７．５１元。原告委托司法鉴定，鉴定结论为：被鉴定人（原告）滑倒致左肩肱骨大结节撕脱骨折伴肩关节脱位，目前左肩功能已基本恢复，其医疗时限为３个月。原、被告双方对此事责任承担问题各执已见，故起诉至法院。原告徐某诉称：原告摔伤皆由被告物业管理不作为所造成，故请求法院判令赔偿原告医疗费、营养费、误工费、护理费、精神损失费及司法鉴定费，合计人民币２２１４３０．５６元。被告物业管理单位辩称：原告在其民事诉状上所列的具体赔偿事项和赔偿数额均缺乏法律依据和事实依据。被告考虑到与原告所在的公司有长期友好合作关系以及原告在被告管理地块范围内摔伤，从人道主义出发，愿意酌情对原告给予一定的经济补偿。【审判】法院经审理认为：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，故被告以“合理时间”作为免责理由不成立。由于被告发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。原告提出的具体赔偿范围和数额，应根据其实际需要和有关规定加以确定。判决如下：（１）原告的误工费人民币２８００５元，医疗费人民币１６８６１．０４元，交通费人民币４９５７．５元，合计人民币３９８９４．５元；被告承担４０％，即人民币１９９２９．４２元；（２）被告补偿原告营养费人民币９００元；（３）依据上述第一、二项，被告应于本判决生效之日起１０日内付原告人民币２８８２９．４２元；（４）驳回原告其余的诉讼请求。【评析】本案的焦点问题有三个：一是被告物业管理单位应否承担一般侵权民事责任；二是原告应否对自身的伤害承担责任；三是赔偿数额如何确定。一、被告物业管理单位的行为符合侵害生命健康权的民事责任构成要件，应承担侵权的民事责任。首先，物业管理单位的行为具有违法性。《上海市居住物业管理条例》第十二条规定：“物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。发现住宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务公司的约定进行维修。”可见，本案被告作为物业管理单位，有法定义务立即采取保护措施。其次，产生了损害原告生命健康权的后果。第三，被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系。第四，被告物业管理单位有过错。本案被告作为厂房的物业管理单位负有保障物业使用方便、安全的义务，这种义务应属专业管理人应尽的特别注意义务。二、原告有过错，应对自身伤害承担主要责任。本案中，原告对自己摔伤有明显的过错，表现在以下三个方面：第一，厂房外侧电梯系载货电梯是该厂房内所有职工应知的，原告作为公司员工，上下班应走人行通道。原告惰于登楼梯，执意乘载货电梯，主观上存在故意。第二，原告应当看到台阶上有结冰，从安全起见，原告应走人行通道，其主观上有过失。第三，原告在朝载货电梯行走时，被告曾劝原告不要走此台阶，以免滑倒摔伤，但原告不听劝阻，仍走上台阶。《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条规定：“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。”据此，原告应当对自己的过错行为承担主要责任。被告物业管理单位虽未及时修理、清除结冰或采取积极的防护措施，但已尽到了及时警示和告知的义务，应当减轻其赔偿责任。笔者认为，判决被告承担原告２０％的损失更为合理。三、关于赔偿数额的确定问题１、原告在香港的治疗费及往返香港的机票应否赔偿？《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第１４４条规定：“医药治疗费的赔偿，一般应以所在地治疗医疗的诊断证明医药费、住院费的单据为凭。应经医务部门批准而未获批准擅自另找医院治疗的费用，一般不