物业管理服务方案模块1

一、撰写的物业管理方案（共100分）选定某一具体物业项目，为其编写物业管理方案，要求具备以下内容：1、管理公司介绍（略）2、物业基本概况3、物业管理机构、人员配置和工作（岗位）职责4、各专业管理方式（工作方案）5、费用和预算6、阶段性达到的目标和服务承诺评分标准：1、内容结构完整。（30分）具体要求包括以下五项内容：物业基本概况、物业管理机构人员配置和工作（岗位）职责、各专业管理方式（工作方案）、费用和预算、阶段性达到的目标和服务承诺。2、物业基本概况部分，要求对物业项目情况进行介绍，需要用量化指标加以说明，如建筑面积、居民户数等。（10分）3、各专业管理工作方案，要求包括基本的各项专业管理。（20分）4、费用和预算，要求基本准确，并符合实际。（20分）5、方案要求结合小区的情况，有针对性，体现特色。（10分）6、语言通畅，编排清晰。（10分）物业管理方案的模块1、管理公司介绍（略）2、物业基本概况3、机构设置、人员编排及相应岗位职责4、各专业管理方式（工作方案）5、费用和预算6、阶段性达到的目标和服务承诺物业管理公司员工定岗定编的数量标准物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备大致为：建筑面积10万平方米计算，多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。4、保洁员：每140户设1人。5、保安员：每120户设1人。6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。4、保安人员：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置15~18人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：1、管理人员：建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名；助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。2、机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万平方米配4~5人。3、卫生、绿化人员；建筑面积每2500平方米配1人。4、保安人员：建筑面积每2000平方米左右设置1人。四、其他类型的物业如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。实例：××小区物业管理服务收费支出测算××小区占地64405m2，建筑面积74710m2(其中住宅面积为70670m2)，为多层住宅居住，户数938户，绿地率为30.7%。一、人工费用(一)管理服务人员的工资(共计44人)1、主任(1人)1200元/月×12月×1人=14400元2、主任助理(1人)1000元/月×12月×1人=12000元3、管理员(2人)800元/月×12月×2人=19200元4、收费员(1人)700元/月×12月×1人=8400元5、保安员(28人，8小时四班三运转：7人/×4班)600元/月×12月×28人=201600元6、保洁员(8人)500元/月×12月×8人=48000元7、维修员(2人)700元/月×12月×2人=16800元8、绿化员(1人)500元/月×12月×1人=6000元9、节日加班费(法定节假日10天)50元/天×10天×40人=20000元小计：346400元（二）按规定提取的福利费用1、福利基金工资总额×14%＝48496元2、养老金工资总额×21%＝72744元3、失业金工资总额×3%＝10392元4、工会基金工资总额×2%＝6928元5、教育基金工资总额×1.5%＝5196元6、医疗保险工资总额×6%＝20784元小计：164540元二、公共设施、设备运行维护及保养费1、消防设施（灭火器年检）150元/只．年×86只＝12900元2、巡更系统2000元3、绿化喷灌系统1000元4、安防报警系统2000元5、泵组（车库、排污）50元/台．年×24只＝1200元小计：19100元三、清洁卫生费1、保洁用品、工具30元/月．人×12月×8人＝2880元2、防护用品50元/季．人×4季×8人＝1600元3、生活垃圾清运费500元/车．月×2车×12月＝12000元4、化粪池清掏费500元/个×6个＝3000元5、消毒、灭鼠费100元/月×12月＝1200元6、保洁人员服装（2年摊销）200元/套×2套/人×8人÷2年＝1600元7、保洁用水费100元/天×365天＝36500元小计：58780元四、绿化管理费1、绿化用具30元/月×12月＝360元2、防护用品50元/季．人×4季×1人＝200元3、施肥100元/包×50包＝5000元4、花木更换、补栽5000元/年×1年＝5000元5、治虫药剂500元/年×1年＝500元6、绿化器械（耗油、零件更换）2000元/年×1年＝2000元7、绿化人员服装（2年摊销）200元/套×2套/人×1人÷2年＝200元8、水费（喷灌、喷泉）100元/天×250天＝25000元小计：38260元五、保安费用1、保安用品10元/月．人×12月×28人＝3360元2、防护用品50元/季．人×4季×28人＝5600元3、保安服装（2年摊销）300元/套×2套/人×28人÷2年＝8400元小计：17360元六、办公费用1、通讯费用（电话费、对讲机频费）500元/月×12月＝6000元2、办公用品100元/月×12月＝1200元3、报刊杂志100元/月×12月＝1200元4、接待费用100元/月×12月＝1200元5、社区文化、宣传费用100元/月×12月＝1200元6、治安联防费用100元/月×12月＝1200元7、管理人员服装（2年摊销）300元/套×2套/人×7人÷2年＝2100元8、培训费用工资总额×5%＝173209、其他费用200元/月×12月＝2400元小计：33820元七、固定资产折旧1、绿化设备（推草机、喷雾机）15000元÷5年＝3000元2、办公设备（电脑2台、打印机2台、装订机1台、复印机1台、办公桌椅）40000元÷5年＝8000元3、水电维修设备（疏通机、组合工具、电焊机）10000元÷5年＝2000元4、保安设备（警具、对讲机）10000元÷5年＝2000元5、保洁设备（垃圾车、垃圾箱）8000元÷5年＝1600元小计：16600元以上七项合计：694860元八、法定税费[(一)+(二)+…+(七)]×6%＝41692元九、利润[(一)+(二)+…+(八)]×5%＝36828元十、总计(一)+(二)+…+(九)＝773380元十一、物业管理费773380元÷70670m2÷12月＝0.91元/m2．月二、物业管理处开支明细预算物业管理处开支预算明细表序号支出项目名称算式支出金额（人民币元）月支出年支出一管理处员工薪金经理办公室1物业总经理2总经理助理工程管理部4工程经理5工程主管6强电技工7弱电技工8空调水电工9万能工10文员兼仓管物业管理部11物业经理12商务咨询管理13信报收发员14会所管理员15物业清洁员16物业管理文员安全管理部17安全经理18安全主管19安全管理员20车场管理员21监控管理员财务管理部22财务经理/会计23财务出纳员24车场收费员二物业管理办公费1办公低耗品2办公交通费3节日布置费4办公电话费5办公水电费三公共设备维护费1消防设备维护费2扶梯设备维护费3货梯设备维护费4消防梯设备维护费5客梯设备维护费6空调设备维护费7吊船设备维护费8电器设备维护费9技防设备维护费10通讯广播设备维护费11给排水设备维护费12设备维修备用金四物业管理清洁费1写字楼厕所卫生纸2清洁剂类费用3清洁毛巾、工具类4垃圾清运袋5垃圾桶用干沙6垃圾清运费7水池清洁费8“四害”消杀费9清洁工具维修费10清洁管理备用金五绿化租用、管理费1外围绿化租用费2物业绿化水电费3室内绿化布置费六固定资产折旧费1电脑2复印机3打印机4传真机七物业公用电费1写字楼客梯2写字楼消防梯3生活水泵、排污泵4楼梯间公共照明5泛光、霓虹照明6车库照明空调费八物业公共用水费1写字楼用水费用2商场用水费用3会所用水费用4餐厅用水费用九物业管理开支费