物业管理规章制度

1管理制度第一章管理机制和组织机构一、管理机制与管理原则本公司实行经理负责制。公司设经理、部门主管，按各自的职责范围负责其分管的工作。公司设客服部、工程部、安防部、保洁部。本公司内部实行垂直领导，层级管理，正常情况下，对下不越级指挥，对上不越级请示。二、组织构架图总经理财务部安防部保洁部客服部2第二章部门职责主要岗位及考核标准一、主要岗位职责及考核标准总经理职责1、主持公司的经营管理工作，分管保洁部、安防部、工程部、客服部；2、拟订公司年度经营计划草案，并组织实施；3、拟订公司基本管理制度和内部管理机构设置方案；4、拟订公司规章制度方案管理部职责1、拟草小区管理季和年计划，报分管领导审批执行。2、管理处的周检和月检，建立小区资料档案。3、负责检查管理处的收费，及时发现收费中的问题并帮助解决。4、负责处理管理处上报的重要投诉。5、负责协调处理管理处上报的与人事、维修、安防、保洁、绿化等有关事务。6、与行业管理、街居及小区业委会协调有关工作。7、负责制定质量管理计划和创建“物业管理优秀住宅小区”计划并指导实施。8、安排小区水池清洗、水质化验，绿化工作。9、安排小区二次装修垃圾的清运。10、分管领导交办的工作。3安防部职责1、制定安防工作月、季、年计划，并组织实施。2、安防人员的考核，提出转正、调动、辞退等。3、制定安防人员的培训计划，并负责实施。4、检查安防值班，包括夜间。5、指导治安巡逻。6、制定小区施工人员的管理，并组织实施。7、制定消防系统各类设备的操作规程，并组织实施。8、组织消防设施设备检查，运行管理的业务指导。9、监督、检查车辆停放管理。10、编制治安突发事件和重点防火部位的灭火预案11、治安和火警事件的处理。12、处理小区因安防员值班巡逻而发生的问题。13、提出安防员的奖罚方案。14、分管领导交办的工作。维修部职责1、制定设施设备维保月、季、年计划，报批。2、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。3、小区有关设备的检修，安排组织零星维修。4、组织设施设备的突击抢修。5、建立小区设施设备台帐。6、建立公司的工具设备台帐以及管理。7、制定物资采购计划，报批后实施。8、分管领导交办的工作。4财务部职责会计职责1、制订财务管理制度和财务计划。2、根据财务管理制度，审核工资和各项费用的报销。3、及时处理帐务，上报各种财务报表。4、小区的经济核算工作。5、财务档案管理。6、分管领导交办的工作。出纳职责1、按财务管理规定，负责现金和银行存款的管理和帐务处理。2、负责各种费用的报销和工资等发放。3、发票和收据的管理。4、负责员工社保工作，按时缴纳社保费。5、按时交纳税金。6、交纳各管理处的水费和公用电7、保管财务档案、办理行政和财务有关证照。8、检查督促收费，催讨债权。人事行政部职责1、员工招聘、转正、辞职辞退、考勤、工资、福利管理等，并建立人事档案。2、管理印章。3、文件收发，送阅、存档。文件资料的打印、复印。4、档案管理。5、会议组织，整理会议纪要。6、负责接待和有关外联工作。7、公司财产管理和办公室的管理。8、分管领导交办的工作。5维修主管职责一、制定设施设备维修保养月、季、年计划，负责实施。二、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。三、与供电、供水、电梯、发电机厂商等部门保持联系，及时处理故障等。负责小区有关设备的年检。四、维修人员值班和零星维修。五、组织设施设备的突击抢修。六、建立小区设施设备和工具台帐及管理。七、上级交办的其他工作。安防队长职责一、负责制定小区安防工作计划，并组织实施。二、管理小区安防人员，包括值勤安排、内务管理等。三、负责安防人员的培训，包括消防培训。四、负责组织、检查小区安防的值勤和巡逻，包括夜间。五、负责小区车辆停放管理。六、负责编制小区治安突发事件和火灾处理预案。七、负责治安和火警事件的处理，重要事件立即报经理。八、定期组织小区安全检查，包括消防检查。九、负责安防员的考核，向经理提出奖罚方案。十、公司安防部经理交办的其他工作。安防员职责一、热爱本职工作，忠于职守，坚持原则，不徇私情，廉洁奉公，精神饱满，文明执勤，严格执行各项规章制度。二、要服从命令听指挥，坚守岗位，履行职责；准时上下班，不迟到、早退，不准私自调班；不准喝酒、打牌、看电视、听收音机、睡觉、打磕睡等；不准闲聊打闹，看书阅报，干私活，会私客等；不得留宿非本公司人员。三、着装整齐，佩带好胸卡，不准穿拖鞋、卷袖子、裤子、敞胸露怀。6四、做好来访人员和车辆的登记收发《车辆出入证》工作，认真查验物资出门，按出门条放行。五、维持好小区门岗的交通秩序，保证进出口车辆畅通，人员出入有序无阻。人员和车辆进出要及时开门。六、遇突发事件应立即报告，必要时立即报警。七、爱护公司公共财物和小区内的设备设施，不得随意侵吞、破坏；不得私自违法实施处罚，或收取公司规定以外的费用。八、按公司有关制度的要求，认真做好交接班手续，事事记录在案；做好信件、报刊等清点交接工作。九、严格执行公司规定的考勤制度。十、班长交办的其他工作。安防巡逻岗职责一、准时交接班，着装整齐，仪容清楚，精神饱满。二、检查小区内的路灯开关，天亮关，天暗开，并将损坏的路灯记录上报客户中心。三、二次装修期间，检查工人及其携带物品和送货拉货的车辆。四、疏导车辆、人流，保证道路畅通。发现违章停放车辆，应查找车主并劝其停放到指定位置。五、发现广告、推销、废品收购等闲杂人员，将其驱离管理区域。发现可疑人员盘查验证、跟踪监控，制止违法犯罪行为。六、检查楼层包括空房、电梯、水电、消防设备、可疑人员等，做好记录，发现问题及时处理和报告，遇突发事件必要时报警，并协助处理。监控员职责1、坚守岗位，精神饱满，言语文明，礼貌待人。2、认真监视画面，发现可疑情况立即报告管理处或饭店保安部。3、注意消控室设备运行情况，发现报警铃声立即报告管理处或饭店保安部。4、认真执行门卫制度，认真做好访客登记、物资出门登记等记录。5、认真做好交接班，办理设备和值班情况交接手续。76、保管监控和消控设备，发现问题及时报告。7、按规定保管监控资料。保洁员职责1、清扫：每日清扫道路、停车场、绿化地、球场、休闲场所、各层走道、楼梯、电梯底面。每周清公共天花板、墙壁、灯罩灰尘。2、清抹：每日清抹电梯门和轿厢、公共休闲座椅；隔日清抹楼梯扶手、单元防盗门、公共场所门、窗、玻璃、信报箱。3、拖洗、冲洗：每周拖洗各层走廊、楼梯；每月冲洗道路、公共场所、休闲场所、建筑小品等。每月检查并疏通水沟。4、垃圾收集清运：每日2次收集、清运各户生活垃圾和小区公共场所垃圾。5、根据管理处安排，协助清洗供水蓄水设备，清掏阴井、化粪池；灭蚊、灭蝇、灭鼠、灭蟑螂。二、文明服务细则员工守则总则一、热爱祖国，拥护共产党领导，遵纪守法。二、遵守社会公德，讲究职业道德，文明礼貌，忠诚老实，廉洁奉公。三、敬业爱岗，努力学习专业知识，积极进取，不断提高服务质量。四、服从领导，听从指挥，努力工作，讲求效率，按时完成各项任务。五、维护公司信誉，保守公司商业秘密。礼仪规范一、服务用语：敬语：您好请谢谢对不起再见称呼语：先生小姐太太夫人女士小朋友大叔大伯阿姨大妈问候语：您好早上好下午好晚上好祝贺语：恭喜祝您节日快乐祝您生日快乐欢迎语：欢迎光临8询问语：请问，您需要我为您做点什么吗？请问，您有什么吩咐吗？操作语：请稍侯片刻，我立即为您服务。请不要客气，这是我应该做的道歉语：对不起，让您久等了请原谅打搅您了很抱歉感谢语：多谢您的提示请您多提宝贵意见不必客气没关系，这是我应该做的告别语：再见您走好二、服务忌语：不不行不知道不可以不清楚不可能没有办法你够麻烦你意见真多下班了，明天再来你说什么声音大一点，我听不见我正忙着呢，现在没空三、礼貌要点：1、接电话时应先说：“您好，管理处”；2、当业主来管理处时应说：“您好，请问有事吗”、“请坐”、“请您稍等”。严禁工作人员坐着与站着的客人交谈；3、当业主表示感谢时应说：“不用谢，这是我应该做的”；4、当业主表示道歉时应说“没关系”“请不要介意”；5、到业主家中维修或收费时应轻声敲门，并客气地说：“对不起，打扰了”。6、对进出大门的人员，保安人员应先敬礼同时说“您好”，再进行询问或检查等工作；7、管理处工作人员与业主同时进出门口或同乘电梯时，应让业主先行；8、在小区内应主动帮助业主解决困难，严禁视而不见。八要八不1、要维护公司声誉，保守公司商业秘密，不得做有损公司声誉的行为。2、要一切从公司整体利益出发，不得做损害公司利益的事。3、要遵守劳动纪律，服从上级调动，不得纪律松垮、不听指挥或阳奉阴违。4、要廉洁奉公，不准收费不给票、私吞私分各种公款。5、要真诚老实，不准提供假情况。6、要敬业奉献，努力工作，不得作风拖拉。7、要团结协作，不得互相扯皮、推诿和诬陷同事。8、要文明礼貌，竭诚服务，不得发生与业主打骂等现象。9第三章管理制度第一节劳动人事管理制度员工招聘制度一、招聘条件：1、符合岗位素质要求，持岗位证书。2、外来人口必须提供规定的有关证件。3、特殊及重要岗位必须提供政审证明或公司认可的资信担保。二、员工聘用程序与审批权限：1、应聘人员应如实填写登记表、并备有关证件影印件，经资格审查、公司领导审批后办理录用手续。2、员工到职三个月为试用期，工作表现特别优秀者，可缩短试用期。试用期中的员工，如发现不符合录用条件或表现不良者，或因公司经营发生变化而产生冗员的，及时予以辞退或解聘。试用期中的员工到职之日起三天为跟班培训期，不发工资。3、员工服务工龄，自试用之日起计算。4、员工试用期满合格者办理转正定级手续，并签订劳动合同。员工培训制度三、新员工必须接受岗前培训，培训合格后方可上岗。培训内容包括公司概况、有关规章制度、安全教育、岗位职责、操作规程等。因工作需要，对员工进行业务技能培训，可提出书面申请，由公司统一安排。四、凡外派培训的，须呈报批准后实施，外派的个人就读培训须与公司签订培训合同，并于培训学习结束后，以毕（结）业文件申请支付培训费用。员工考勤管理制度五、工作（作息）时间每周六天工作制四十二小时，每天工作时间七小时。特殊岗位和特殊需要，包括收费、安防、保洁、维修等人员，根据工作性质安排工作时间。六、迟到1、上班以后签到为迟到。迟到15分钟以下的每次扣发当日工资的30％；上班迟到15--30分钟，每次扣发当日工资的50％；上班迟到30分钟以上的，按旷工半10日处理。2、若发生以上各条情形，实属事出有因，经上一级领导签署后，可酌情处理。七、打卡（签到）1、除公司领导外，全体员工上、下班应亲自签到，凡托人签到或代人签到，一经查出，代到人和被代到人每人每次罚款50元；同年度发现3次以上者予以开除。2、上、下班漏签到者由各部门负责人证实签核。否则均以旷工论处。若忘签到经查不切实，则以旷工论处并记大过一次。3、月累积漏签到达三次以上者，每次扣发当日工资的30％，五次以上者，每次扣发当日工资的50％。八、加班1、员工（管理处主任以下）因公务需延长工作时间，或节假日加班，需事先填写加班申请单，经批准后方可加班。特殊情况应在事后及时补办有关手续。2、加班按每4小时为一个计量单位计,实际加班时间应扣除每次用膳时间30分钟。3、员工加班时间作为调休使用。法定节假日加班确实无法安排补休的，予以计发加班费。法定节日加班以日基本工资的300％计算加班费，除当天外，另发2天基本工资。4、公司本部工作人员、管理处副主任以上人员加班不补休、不计加班费。九、假期1、法定假日：元旦（一天）、春节（三天）、五一劳动节（三天）、国庆节（三天）为有薪假日。2、结婚假：正式员工结婚时可享受有薪假期三天，晚婚假七至十五天。3、慰唁假：员工的直系亲属不幸逝世，可申请三天有薪慰唁假。4、产假：女员工分娩，必须持有医院证明及准生证，可享受有薪假期九十天，发给基本工资。十、请假1、员工申请事假、病假、婚假、产假、慰唁假等，原则上应事前亲自填写请假单（请假的计量单位以半日计，福利假应一次性请完）。事前无法请假的，应及时电讯核准，并于到岗后二小时内补办手续，逾时或遗忘，均以旷工论处。2、请假审批权限部